房产登记在亲友名下风险多：为避限购借名买房 兄弟对簿公堂

近年来，有人为规避限购政策，有人因贷款资质不足，将房产登记在亲友名下“借名买房”现象时有发生。然而，当房产增值、关系生变，一场围绕“房子到底是谁的”的法律拉锯战便悄然上演。近日，西安市未央区人民法院调解了一起因借名买房引发的兄弟间的物权确认纠纷案件，也为此类行为敲响了警钟。

一场时间和情感的消耗战

借名买房后遭遇利益考验

案件中，哥哥甲某曾因无购房资格，与弟弟乙某及前弟媳丙某协商，借用二人名义购房，并明确约定房屋实际归甲某所有。后甲某具备资格要求过户时，因房屋增值且丙某已与乙某离婚，丙某以房产证登记名为由拒绝配合。双方争执不下，最终对簿公堂。

在审理借名买房纠纷时，法院的核心任务是穿透形式登记，探究房屋的真实权利归属。因此，即使房产证登记在他人名下，法官也会重点审查以下关键事实，以判断是否存在借名买房的真实合意——探究真实意图：双方最初是否有“借名”的明确约定？这可以通过书面协议、邮件、微信聊天记录等证据来证明；追踪资金流向：购房的首付款、每月贷款由谁实际支付？清晰的银行流水是证明“谁是真正主人”的最有力证据之一；考察实际使用：房屋由谁实际居住？水电物业费等由谁缴纳？这些生活细节能辅助证明房屋的实际支配者。

在本案中，正是凭借完整的转账记录和事实居住情况，法院确认了甲某作为实际出资人的地位。在未央法院的调解下，哥哥甲某自愿支付6万元补偿，弟弟乙某与前弟媳丙某也同意配合办理过户手续，纠纷得以圆满化解。这意味着，法律在充分证据支持下，会努力让房屋的“名”回归其“实”，保护真实权利人的利益。然而，赢得官司的过程本身，已是一场时间和情感的消耗战。

法官提醒：司法实践中，借名买房风险极大，被借名人若将房屋抵债、出售、出租或被查封拍卖，借名人都可能面临无法将房产变更为自己名字的风险。除了以上列举的风险外，还可能发生其他不能预见的风险。因此，提醒广大群众买房时谨慎借名。

业内人士：借名买房行为危机重重

因借名买房引发的纠纷近年来频发，几乎在未央法院调解兄弟纠纷的同时，远在乌鲁木齐的一对亲戚也因同样问题对簿公堂——2021年，因办公需要，杨先生决定购买一套房产，但其名下已有房贷，为了向银行顺利申请到贷款，同年5月，杨先生与邵先生口头约定，借用邵先生名字签订购房合同。2023年7月，杨先生决定将该房屋剩余房款付清，并办理过户，于是要求邵先生一起去银行办理还款手续，但邵先生总以太忙为由推脱。同年12月，杨先生将邵先生起诉至法院，请求确认该房产是自己的，并要求对方配合过户。

法院经审理查明，2021年5月，杨先生先后向邵先生银行账户转账90万元。一个月后，邵先生与房产公司签订《商品房买卖合同》，购买的案涉房屋登记在邵先生名下。随后，邵先生通过上述银行账户支出房屋首付款及相关费用。从2023年3月至11月底，杨先生每月向邵先生转账5000余元，备注均为“房款”或“办公室按揭款”。房产中介还证实，当初实际看房人是杨先生，他当时还提醒杨先生私下签署协议，明确房屋归属，但杨先生以和邵先生是亲戚为由拒绝。

法院认为，杨先生提交的证据、证人证言等可以形成证据链，证实杨先生与邵先生达成口头协议借名买房的事实。据此，法院判决邵先生须在杨先生夫妇将该房屋的按揭贷款本息向银行清偿完毕办理相关手续后，10日内协助办理产权变更登记手续。

有业内人士告诉华商报大风新闻记者，即使和“出名方”是关系极好的朋友或亲戚，借名买房的行为仍是危机重重。“比如，名义购房人若对外欠债，房产可能被其债权人申请法院查封、拍卖。此外，若名义购房人离婚、死亡，其配偶很可能主张该房产为夫妻共同财产，或房产作为其遗产被继承人继承，实际购房人都将陷入确权纠纷中。”不仅如此，实际购房人还要面临名义购房人面对“利益”时的人品，还要考虑相关政策的变化和调整。

律师说法：借名买房存在哪些法律风险？

华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人律师朱长江认为，借名买房存在以下风险：一是政策合规性风险。根据《民法典》第一百五十三条规定，违背公序良俗或违反法律强制性规定的民事法律行为无效。若借名买房的目的是购买经济适用房等政策性保障用房，合同可能被认定无效。

二是出名人擅自处分房屋的法律风险。根据《民法典》第二百零九条、第三百三十一条的规定，不动产物权变动以登记为原则。当事人满足一定法律要件时可以善意取得物权。若出名人擅自出售或抵押房屋，且第三人不知情、支付合理对价并完成登记，借名人将无法追回房屋，只能向出名人索赔。

三是出名人的债务纠纷与强制执行的法律风险。若出名人因债务纠纷而导致名下房产被查封执行时，因为借名房屋登记在出名人的名下，出名人享有借名房屋的权利外观，借名人无法直接排除法院强制执行措施，存在较大风险。

四是出名人婚姻、继承等家庭关系变动可能引起相关法律风险。若出名人离婚，其配偶可能主张房屋为夫妻共同财产并要求分割。即使借名人能证明借名关系，仍需通过诉讼排除配偶的分割请求，增加维权成本。若出名人死亡，房屋可能被继承人继承。借名人需通过确权诉讼主张权利，若证据不足，可能面临房屋被他人继承的风险。

朱长江表示，在审理此类案件时，法院考量的核心因素主要包括出资证明、房屋实际控制情况、双方是否存在借名买房的合意等，“需要理性看待这一行为，因为你赢得的可能只是一纸要求对方配合过户的债权文书，输掉的却极有可能是整个房子。”朱长江说，若实在是不得已的情况，建议借名人签订书面协议，并明确约定房屋归属、出资方式、过户条件、违约责任等核心内容，关注出名人的债务情况、婚姻状况等，防止因登记人负债或离婚导致房屋被查封或分割；尽量持有房产证、购房合同、贷款合同等原件。应妥善保存购房款支付凭证（如转账记录、收据）、还贷记录、水电费缴纳凭证、居住证明等相关证据。 华商报大风新闻记者 于震  

编辑：张进