西安“四代宅”受青睐 高得房率背后的居住升级与理性回归

西安某在建住宅项目内部

　　露天阳台、错层设计、空中庭院……西安的住宅正经历一场空间升级，然而当风雨与低温袭来，这些美好设计正面临严峻考验。

　　“‘建面’约139平方米户型，得房率高达约141%，还有270°观景视野，现在的户型都做到这种程度了，之前都不敢想。”在高科越秀·星汇云澜售楼部，正在了解项目的购房者胡先生感慨道。

　　这并非个例。近两年来，以“空中庭院”“高得房率”为亮点的第四代住宅在西安市场迅速崛起，相关数据显示，截至2025年9月，西安市场有55个在售“四代宅”项目，覆盖高新区、航天基地等10个区域。

　　“四代宅”集中入市

　　“四代宅”的高得房率已成为西安楼市的一大特色，也成为许多购房者决策的关键因素之一。

　　“当时吸引我们的是赠送面积，想着买个120平方米的房子实际面积能到140平方米，平均到价格上少了很多。”购买了浐灞国际港一处第四代住宅的王女士告诉记者，她觉得有种“花小钱办大事”的感觉。

　　这种高得房率现象可追溯至2021年。当年，华润置地以1.25万元/平方米的楼面地价竞得沣西新城地块，项目引入第四代住宅设计理念。

　　2022年，华润沣华九里项目正式亮相，标志着西安首个第四代住宅项目落地。6米挑高露台、错层绿植幕墙等设计，实现“户户有花园”的居住体验，同时也将得房率提升至120%。

　　项目独特的设计理念和高得房率，很快收到市场反响，绿城、中粮、保利、高科等多个品牌开发商纷纷推出“四代宅”项目。到2025年，“四代宅”已呈现出集中入市态势。

　　政策加持：“空间革命”的推手

　　2025年6月，《西安市关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出，鼓励企业优化阳台、露台设计，允许风雨连廊、架空层等不计入容积率。

　　这一政策为“四代宅”的发展提供了制度保障。

　　纵观当前市场，一大批房企相继推出“超100%得房率”户型。如高科越秀·星汇云澜项目“建面”约139平方米的户型，得房率约141%；保利云谷和著项目得房率高至约130%；中国铁建·轨交·秦风雅颂项目平均得房率约121%。

　　房产经纪人杨妍认为：“对于小面积来说，得房率超100%并且在套内，这个是很值得的。对于大面积来说，超100%得房率本身，对于大家的生活空间以及生活的舒适性各方面也是一种提升。而这场以‘空间’为核心的产品革命正在重塑西安房地产市场。”

　　“美丽”背后的挑战

　　在围绕第四代住宅美观大气、得房率高的赞美声背后，不同的市场声音也不断浮现。

　　航天基地首个第四代住宅小区龙湖云河颂项目刚完成交付，其建筑外形吸引着过往路人的目光。“这个小区很特别，周围都是传统的住宅建筑，它的外立面有种大气磅礴的感觉，每次经过我都忍不住看几眼。”市民郭女士说。

　　但对于西北城市来说，开放式露台设计在风沙、暴晒、严寒、阴雨等天气下面临严峻考验。不能封窗的露台也存在安全隐患，个别户型日照不充足、赠送面积不实用等问题接踵而来。

　　准备置换房子的胡先生在连续看了6家“四代宅”后，最终选择了高新区某项目129平方米的户型。“这户型的赠送面积不是很高，但很实用。”他说，“前面看的几个户型虽然得房率很高，但有的阳台日照不足2小时，遮挡很多；有的赠送面积为非承重空间，改造受限。”

　　从“拼赠送”到“重品质”

　　面对市场反馈，笔者了解到，开发商纷纷从“高得房率”战场转场至“项目品质提升”。

　　除了合规露台赠送外，他们开始优化布局公摊，采用可变户型提高户型利用率。通过入户花园设计等提升产品影响力、赋能项目售卖。

　　西安房地产行业资深分析师朱郁表示，目前市场上第四代住宅的超100%得房率较为常态、普遍，购房者应更关注室内多空间、场景的实用性及利用度。特别是多比较面宽、进深、层高、梯户比、公共空间利用、楼间距等影响居住生活品质的元素。

　　随着相关政策落地实施，第四代住宅的发展将逐渐回归居住本质。业内人士指出，“高得房率”只是当下阶段的一个卖点，市场真正的竞争核心还在于产品本身。在西安第四代住宅的演进中，购房者在计算面积溢价之外，开始询问更多关于阳光、通风和实用性的问题。那些既能创新设计又能确保生活品质的项目，才能在这轮居住空间革命中走得长远。

　　文/图　交通城建工作室　常美

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