付清全款、装修入住，却因卖房人拖延过户，购房者陷入“钱房两空”的困境，近年来，因房屋过户前“法律真空期”引发的纠纷屡见不鲜。对此，法院通过判决传递出了清晰信号——司法绝不保护恶意投机行为，此外，金融机构若未尽审慎审查义务，也不能依据善意取得制度获得抵押权。
过户前查封“空窗期”被钻空子
卖房人恶意二次售房
近日，西安市未央区法院公布了一起房屋买卖合同纠纷案件。
2017年5月，甲某与乙某签订了房产买卖协议，全额支付购房款后入住房屋。由于当时房屋尚未办证无法立即过户，这个“小问题”变成了日后纠纷的导火索。
2020年底，当房屋具备办证条件时，乙某却拒绝履行合同。
首次诉讼，未央法院判决确认买卖合同有效，乙某应协助甲某进行过户。为保障判决执行，甲某在诉前申请对房屋进行了保全查封。
然而，就在执行和解期间解除查封后的“空窗期”里，乙某竟然钻了空子，他迅速通过补证程序获取新不动产权证书，并将房屋二次售卖给丙某，丙某随即用该房屋作为抵押物向银行贷款78万元。
愤怒之余，甲某提起了第二次诉讼，请求确认乙某与丙某的买卖合同无效。未央法院经审理认定二人构成恶意串通，判决合同无效，房屋应恢复登记至乙某名下。
但房屋的银行抵押权成为实现权利的“最后一公里”障碍。执行程序也因为抵押登记而不得不终结。面对现实的困境，执行法官没有放弃，给予了甲某鼓励和指导，首次诉讼时的执行法官主动为甲某分析案情，查阅法条，引导他通过法律途径清除最后的障碍。于是甲某再次提起诉讼，请求注销银行的抵押权。
法院审理认为，银行作为专业金融机构，在设立抵押权时未充分尽到审慎注意义务，存在重大过失，不能依据善意取得制度获得抵押权。银行不服提起上诉，西安中院维持了一审判决，案件最终得以顺利执行。
抵押权的“善意取得”是指第三人在不知道房屋已存在在先买卖关系等权利瑕疵的情况下，与房屋所有权人签订抵押合同并办理抵押登记，依法取得该房屋抵押权的制度。但该制度不适用于存在重大过失的主体，比如案例中未实地核查房屋状况的银行，就无法善意取得抵押权。
法律向“不诚信”房屋买卖行为说“不”
华商报大风新闻记者获悉，此类纠纷中，卖房人往往利用产权过渡期间的“空窗期”进行一房二卖或恶意抵押，使购房者陷入漫长诉讼。尽管房屋过户前的“真空期”给了不诚信的卖房人留下钻空子的空间，但司法实践通过一系列判决，逐步明确了此类纠纷的裁判规则，为购房者提供了有力的维权依据。
案例1
购房多年无法过户
竟因卖家私下抵押
近日，安徽芜湖经济技术开发区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案件。2015年，被告张某因资金需求，将拆迁所得安置房出售给原告陈某，双方签订《房屋买卖合同》，陈某按约支付全部购房款后，对房屋进行装修并实际居住。2020年该房屋具备产权登记条件，但张某未配合办理过户。2022年，陈某诉至法院要求张某履行过户义务，经法院调解，双方约定张某于2023年3月31日前配合将房屋登记至陈某名下。
然而，调解书生效后，张某仍未履约，陈某遂向法院申请强制执行。执行过程中，陈某意外发现，张某早在2021年2月3日便未经其同意，私自将案涉房屋抵押给朱某，并办理了抵押权登记，这导致房屋过户手续无法推进。2024年，陈某再次起诉，请求法院判决张某、朱某注销该房屋抵押权登记。
一审法院审理后认为，陈某在房屋抵押登记前已签订合法有效的买卖合同、付清全款并实际占有使用房屋，且非因自身原因未办理过户，有权排除对案涉房屋的执行。同时，朱某在设立抵押权时，未实地查看房屋、未充分了解房屋占有使用情况，未履行审慎审查义务，存在重大过失，不符合抵押权善意取得要件。据此，法院判决张某、朱某于判决生效之日起十日内注销案涉房屋抵押权登记。二审法院审理维持原判。
案例2
安置房交易多年
卖家私自抵押并反悔提价
安徽合肥市中级人民法院审结了一起类似的房屋买卖合同案。2014年2月4日，周某实地查看盛某的一套拆迁安置房屋后，双方订立房屋买卖协议，约定盛某将安置房转让给周某，房屋面积为90㎡，房屋总售价48万元，一次性付款。签约当日，周某支付全部购房款，盛某将案涉房屋交付周某。
2021年8月12日，该套安置房符合初始登记条件，盛某却将产权登记在自己名下不告知周某，也一直未通知周某办理过户登记。2023年7月，盛某与某银行签订《个人循环授信额度合同》，授信额度40万元，同时将该房屋抵押登记在银行名下。
2024年2月，周某得知同小区住户早已办完产权证，遂联系盛某让其配合办理过户手续。此时，盛某却提出房屋的面积超过90㎡，要求周某按市场价补齐差价后再谈办证的事。周某将盛某及某银行诉至包河区法院。
法庭审理认为，双方按套计价，无补差约定；银行未实地查看房屋存在重大过失，抵押权不成立。此外，盛某作为售房人在明知已经和周某签订房屋买卖协议的情况下，非但不按约定履行合同义务，配合办理过户手续，还将案涉房屋办理抵押，明显有违诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。
一审法院判决由盛某、某银行注销案涉房屋上设定的抵押权登记，盛某在抵押登记注销后，协助周某办理房屋产权转移登记，同时向周某支付违约金5万元。对于盛某的反诉请求，法院予以全部驳回。合肥中院审理后，驳回上诉，维持原判。
律师说法：怎么防范“一房二卖”？
“‘一房二卖’是指卖方将同一房屋先后与两个不同买方签订买卖合同的行为。该行为本身不必然导致合同无效，但若存在恶意串通等情形，后手合同可能被认定无效；且先行支付全款、实际占有房屋且非因自身原因未过户的购房者，权利可优先得到保护。”陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善说。
赵良善建议，防范卖方在“过户空窗期”内进行“一房二卖”或恶意抵押的方式如下：一是及时办理预告登记，按《民法典》第221条，买卖双方共同向不动产登记机构申请预告登记，可限制卖方二次处置房屋；二是办理提存公证，将购房款交由公证处监管，待完成过户后再由卖方提取；三是强化占有痕迹，付清款项后尽快装修入住，并留存物业费、水电费缴纳凭证等；四是合同明确违约条款，约定过户时限及卖方恶意抵押、二卖的高额赔偿责任。
司法实践中如何认定“恶意串通”
华商报《法治周刊》专家库成员、北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽认为，购房者付清全款并实际占有房屋但未完成过户登记时，享有的是债权而非物权。根据《民法典》物权编规定，不动产所有权变动以登记为生效要件，未办理过户登记则房屋所有权仍归卖方所有，但购房者基于合法有效的买卖合同，享有要求卖方履行过户义务的请求权，且该权利优先于普通债权，可排除非善意第三人的权利主张。
卖方在与购房者签订合法有效买卖合同后，未经购房者同意，又将同一房屋出售给第三方的行为。该行为违背诚实信用原则，若导致购房者无法取得房屋所有权，卖方需承担违约责任，赔偿购房者全部损失，包括房屋差价。
是否存在“恶意串通”，需满足三个核心要件：
1.主观恶意：双方明知行为会损害购房者合法权益仍故意为之，如第三方明知房屋已出售仍受让、卖方故意隐瞒房屋已交易事实。
2.客观串通行为：双方存在意思联络与配合行为，如私下达成利益约定、快速办理过户或抵押登记等行为。
3.损害后果：行为直接导致购房者无法实现过户权利，损害其合法财产权益。司法实践中，法院会结合交易价格是否合理、是否实地查看房屋、是否知晓房屋占有状态等事实综合判断双方是否存在恶意串通行为。
如何理解“抵押权的善意取得”？
赵良善介绍，抵押权“善意取得”的认定标准：一是抵押权人主观善意，即不知道且无法知晓房屋存在影响抵押权设立的权利瑕疵；二是已签订合法抵押合同并办理抵押登记；三是抵押权对应的债权已合理实现，如足额发放贷款；四是尽到审慎审查义务，金融机构需实地查看房屋占有情况、核实房屋实际使用状态等，未履行该义务则会被认定为重大过失，无法构成善意取得。
韩朝泽介绍，抵押人（如恶意卖房人）对抵押房屋无处分权，但抵押权人（如银行）基于对产权登记的合理信赖，通过法定程序取得抵押权的制度，其核心是平衡交易安全与原权利人权益。
“司法实践中，抵押权人未实地查看房屋、未核实占有情况，因存在重大过失未满足‘善意’要件，最终未被认定为善意取得。房屋交易关乎重大财产权益，过户前的‘空窗期’并非法律盲区。”韩朝泽说，司法实践对恶意行为的否定性评价，既为购房者提供了维权指引，也为市场主体划定了行为红线。唯有坚守诚信原则、强化权利保护意识、完善制度衔接，才能从根本上减少此类纠纷，保障房屋交易的安全与稳定。 华商报大风新闻记者 于震
来源：华商网-华商报
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