西安一小区物业费“调价”下的诉讼之困

西安一小区物业费调价已实施5年多了，可关于调价，物业公司到底征询了哪些业主同意，成了部分业主挥之不去的疑问。如今，一轮行政复议结束了，法院的裁定也下来了，但有关“公示”的争议却仍未尘埃落定。

2020年12月16日，西安市纺织城一小区贴出物业调价“公示”：将于2021年1月1日起实行一费制，并将按1.9元收取物业费。一些业主看到后表示质疑，其中蔡义(化名)更是要求物业办公示到底哪些业主签字同意了调价。未果后，他向纺织城街道办、灞桥区住建局、市发改委提出公开相关信息申请，但均以不属其行政职能为由被拒。随后，他又向有关部门提出行政复议，并将区住建局、区政府诉至法院。然而，经过一审、二审，最终法院裁定其“诉讼主体不适格”给诉讼画上了句号。

“当时，物业称有142户业主同意调价，可我们自发的有148户业主签字不同意调价，如果这个信息不公开，就不清楚哪些业主同意了、哪些不同意，那样，真实性就难以确定了……”蔡义说。

物业一纸调价通知

引发业主质疑

蔡义所住的珑月湾小区，位于纺织城核心地段，地理位置优越，交通非常便利。资料显示，该小区2015年建成，共两栋楼，278户。

“2020年的时候，西安市政府实行小区物业‘三费合一’，当年12月16日，小区物业贴出通知，要从次年1月1日起，把原来每平方米1.2元的物业费用，按1.9元来收，并说已经征询了142户业主的同意。对此，我和一些业主表示怀疑。”蔡义说，作为业主，自己没有被小区物业征询过，而且物业所说同意调价的户数为142户，却没有公示出来房号和姓名，因此觉得不太靠谱。

采访中，业主李先生表示，他本人没有被物业征询过对调价的同意与否。不过，他称从其他人处了解到，“当时征询的对象，有些人只是业主的家属，并不能代表业主本人，匆匆签过字，就等于是同意了，这个有点儿草率”。

于是，2021年3月，包括蔡义和李先生在内的部分小区业主，自发组织了一次不同意调价的签字。从业主提供的有签名、有房号、有联系方式并按有指纹的“业主签字样表”看，总共6页，共有148户业主签字“不同意”，占到小区总户数的53%。

有业主指着物业发调价通知时张贴的“灞桥区住宅小区物业服务等级认定表(暂行)”告诉记者，该表显示小区总户数为278，总建筑面积为“22905㎡”，参与表决户数为“278户”，“同意调整户数”为142户;可在“表决基本情况”一栏中，“参与表决建筑面积(平方米)”又为“22000(㎡)”，数字与前面不吻合，而且“同意调整建筑面积(平方米)”一栏为“12700(㎡)”，“按照该小区业主实际户型面积，不可能加起来是个整数”。

尤其令他们疑惑的是：同意调价的业主人数和自发组织签字不同意调价的业主，加起来已超过小区总户数。因此，到底有哪些户签字同意调价?哪些不同意?还是有业主既签了同意调价也签了不同意调价，都需要通过公开相关信息来澄清。

今年3月2日，华商报大风新闻记者来到小区物业办，曹经理表示，2021年国家三部门联合下发通知，要求各个物业执行“三费合一”，然后，小区物业及时组织，按相关程序“一步步走下来”，合规、合法，而且也是在政府监督下完成的。

曹经理告诉记者，该小区是灞桥区第一家执行这项政策的小区，“三部委”下发的文件通知、公示、业主的签字等，都经过了合法手续，且调价实施已执行了五年，今年是第六个年头了，当时“小区将150元的停车费降到了80元”。

“依据收费合一政策，小区物业在2020年12月向业主发出通知，当月就陆续有相关业主签了字。”曹经理称，签字后物业将其张贴于小区宣传栏进行公示，“按要求公示7天，小区公示了15天。”在此期间，所有签名原件张贴上墙，并由业主、街道办进行监督，“无任何业主、关联人向街道办、区住建局投诉或提出异议。公示期过后，经政府逐级审批、确认，并换发文件，并在2021年1月1日开始执行。”曹经理说。

当记者询问有无当时签字上墙的公示照片时，相关负责人表示：“当然有，不过只能向法庭提供，之前诉讼时曾向法庭提交过。”

就148户业主自发组织签字“不同意调价”一事，该负责人指出，由于业主自发签字缺少第三方监督，且也没有公证，故不予置评。

经过一审、二审

最终法院裁定诉讼主体不适格

由于对小区物业调价不认可，蔡义开始拒交物业费。从2021年到2023年，整整两年多时间，他一直没交。只是2023年下半年，他接父母在小区住后，其母不清楚情况，去物业办把两年物业费交了，但随后他继续坚持不交物业费。

2024年11月上旬的一天，蔡义突然发现家里自来水突然变得很细很细，“像婴儿撒尿一样。”以为是物业为了催交物业费实施了控水，便报了警。他告诉记者，当时他不明白物业怎么做到的，经了解才知可能是通过将户外的磁力阀动手脚后导致，这令他大为恼火，“我爱人那时候刚出院，因水的问题情绪都快崩溃了，无奈之下才又交了物业费，而坚持维权的想法从这时候就有了。”

对蔡义的说法，曹经理解释，物业不会为了催交物业费而有意停水、控水，“当时业主报警后，物业也上报社区，由社区开会，三方一起去上门见证，后经检查才知道是因为水管的磁力阀发生故障而导致水量变小，这种情况在很多小区都会有。”曹经理告诉记者，小区欠费的业主不止蔡义一家，还有十多户，都处理得很好。至于催费一事，小区物业工作人员称，并非有意催费，是看到业主来物业办了，随口问了一句，结果被其误会了，感到很是委屈。

基于要求物业公开、公示到底是哪些业主同意的调价被拒，蔡义于2024年12月14日向纺织城街道办提交了关于物业公示相关文件的申请。2025年1月6日，该办作出《政府信息公开告知书》，答复称，作为申请人，其所申请的公开小区一费制合法文件不属于该机关负责公开;同时，其所申请的与一费制相关的业主大会决议或其他集体决策文件亦不属于政府信息公开的受理范围，并告知“可向西安市发改委申请”。于是，蔡义于2025年1月9日又向西安市发展与改革委员会申请公开“三费合一”的合法性审批文件。当月下旬，市发改委回复称，该单位不存在其所申请的一费制实施的合法性文件。无奈，他在2025年3月6日，针对街道办的回复向灞桥区政府提出行政复议申请，2025年5月12日，灞桥区司法局回复了《西安市灞桥区人民政府行政复议听取意见通知书》及《西安市灞桥区人民政府延期审理通知书》，并在2025年6月11日收到了未盖章的《西安市灞桥区人民政府行政复议决定书》(盖章的于今年2月收到)，其复议决定维持了原行政行为。

拿到行政复议决定书后，蔡义再次向小区物业提出查看同意调价业主的签字表等文件，但依然无果。2025年7月28日，他起诉纺织城街道办和灞桥区政府，要求公开相关合法性文件;同年9月4日，他向区住建局申请公开三费合一的合法性审批等文件，被拒后于2025年11月24日起诉了区住建局。

关于诉纺织城街道办和灞桥区政府一案，经审理，一审法院认为，纺织城街办作出的告知程序合法、并无不当;而二审除了确认区政府的《行政复议决定书》因未盖章违法，仍驳回了蔡义的其他诉求。

关于诉区住建局一案，今年1月14日，西安铁路运输法院作出裁定，以蔡义作为原告“自己提起行政诉讼的主体不适格”，驳回了他的起诉。2月中旬，他的上诉亦被驳回。

律师观点

可针对物业公司提起业主知情权纠纷民事诉讼

陕西至正律师事务所高级合伙人、资深律师黄越岭表示，就目前看，走司法途径，已以主体资格不适格而无法再行起诉;向相关部门信访，亦因此事已进入司法程序而难以申诉;至于要求物业提交同意调价的签字名单，由于其涉密(他人隐私)而不能公开，也足以令其沮丧。事实上，“当事人的核心偏差在于混淆了行政信息公开与民事业主知情权的法律边界——物业保存的业主同意调价文件属于其自行留存的民事管理资料，并非街道办、住建局、发改委等行政机关在履行行政管理职责过程中制作或获取的政府信息，因此上述部门既无法定义务强制公开该类文件，也无权限直接调取物业的内部管理资料。故投诉人可将主张权利的对象从行政机关转向物业公司，提起‘业主知情权纠纷’的民事诉讼。”

根据《民法典》第九百四十三条，物业服务人负有的信息公开义务是法定强制义务，而非可选择的约定义务——该义务不仅要求定期公开服务事项、收费标准、公共收益等基础内容，更明确指向“与业主共同管理权直接相关的决策过程资料”，这是保障业主对小区重大事务知情权与监督权的核心法律依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《区分所有权解释》)第十三条进一步细化了业主知情权的具体范围：物业费调整属于“有关共有和共同管理权利的重大事项”，其表决过程、签字文件、公示记录均属于“应当向业主公开的情况和资料”，业主不仅有权请求物业公司公布上述资料，对确有需要的，还可要求查阅、复制对应的原始凭证。

需要特别明确的是：物业公司的该类信息公开义务无需以业主委员会的存在为前提。即使小区未成立业主委员会，物业公司也必须直接向业主个人履行上述义务——这是业主作为建筑物区分所有权人，对共有部分事务行使法定监督权的必然要求，而非依赖业主自治组织的派生权利。

2025年10月，安康中院审结的李某诉某物业公司业主知情权纠纷案中，法院生效裁判指出，业主知情权是《民法典》及《物业管理条例》赋予业主的个体法定权利，并非业主委员会的专属权利;即使小区未成立业主委员会，物业公司也不得以此为由拒绝业主的合法信息公开请求，最终判令物业公司向李某公开公共收益收支明细、维修资金使用台账等资料。而物业费调整属于《民法典》第二百七十八条规定的“业主共同决定事项”，必须满足严格的“双门槛”表决规则，缺一不可。黄越岭表示，所谓“双门槛”，其一是参与门槛，即需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决(即“双三分之二参与”)，其二是同意门槛，即经参与表决的业主中，专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意(即“参与表决双过半”)。该表决结果属于《区分所有权解释》第十三条明确的业主知情权范围——这意味着，业主不仅有权知晓最终的调价结果，更有权核查表决过程的合法性，而业主签字文件正是证明表决程序合法的核心证据。

去年，莲湖区市场监管局处理的某小区物业费涨价案中，因物业公司无法提供“双三分之二参与表决”的业主签字文件，且公示期不及法定要求，被认定为调价程序严重违法，最终被责令恢复原价并向业主退还多收的物业费。

因此，黄越岭建议，如需要求公开业主签字文件，投诉人可先向物业公司提交书面《业主知情权申请》并留存送达证据;若物业仍拒绝公开，再向小区所在地的基层人民法院提起业主知情权纠纷诉讼。若物业在诉讼中仍拒绝提供证据，可进一步申请法院调查令或检察院监督，以“证据妨碍规则”倒逼物业履行义务。 华商报大风新闻记者 潘津

编辑：王莉文