盘点物业服务九大认知误区 你中了几个?

　　“小物业”牵动“大民生”。物业服务连着千家万户，是群众感受最直接、矛盾最集中的基层治理领域。自2026年4月15日起，西安市全面启动为期100天的物业管理服务专项整治“百日行动”，纵深推进物业服务质量提升。

　　本期《法治周刊》，通过相关案例为你解析日常生活中较为常见的与物业服务有关的纠纷。

　　房屋空置就不用缴费吗？

　　法院调解厘清空置房缴费误区

　　很多人都有这个误区：房子长期空置、从没入住，没享受到服务，就可以不交物业费。不少业主因外出务工、异地居住、房屋闲置等原因，长期不在小区居住，便认为“自己没用公共资源、没享受物业服务”，理所应当拒交物业费。

　　但事实真的是这样吗？吉林省珲春市人民法院成功调解一起典型物业服务合同纠纷案件，以柔性司法化解邻里物业矛盾，当庭促成当事人履约、原告撤诉，同时一次性讲清“空置房物业费”的法律真相，为广大居民敲响维权警钟。

　　房屋空置两年 业主拒不缴费

　　该案中，业主王某购置小区商品房后，因长期在外地生活，房屋交付后一直处于空置状态，从未装修、从未入住。

　　连续两年间，王某以“未入住、未使用小区公共设施、未享受物业服务”为由，拒绝缴纳物业费。物业公司多次通过电话、上门、书面通知等方式催收，王某均置之不理。

　　多次沟通无果后，物业公司依法向法院提起诉讼，请求判令王某支付拖欠的全部物业费及逾期产生的违约金。

　　法院调解释法 业主主动履约

　　案件受理后，承办法官考虑到物业服务纠纷事关民生、矛盾争议不大，秉持“调解优先、案结事了”的司法理念，第一时间组织双方当事人开展诉前调解工作，力求高效化解邻里民生纠纷，减少双方诉讼负担。

　　调解过程中，王某依然坚持自己的观点：“我一天没住，凭什么要交钱？”法官耐心梳理案件事实，明确告知王某，物业公司提供的小区安保、公共保洁、绿化养护、设施运维等服务，属于覆盖全体业主的公共性服务，具有整体性和普惠性，并不会因单套房屋空置而终止。

　　法官现场释法明理：房屋正式交付业主后，房屋管控权责已转移至业主，即便房屋空置，业主仍享受小区整体居住环境、安全保障等公共服务红利，以未入住为由拒缴物业费不符合法律规定，属于违约行为，不仅需要补缴物业费，还可能承担相应违约金。

　　同时，法官兼顾情理与法理，耐心劝导双方换位思考，物业公司应当优化服务沟通机制，及时回应业主诉求，业主也应自觉履行缴费义务，共同维护和谐的小区居住环境。

　　经过法官细致专业的普法讲解和耐心调解，王某认清自身认知误区与法律责任，当场表示理解并认可物业服务工作，主动当场结清全部拖欠物业费。物业公司看到当事人积极履约、诚恳认错，本着化解矛盾、邻里和睦的原则，自愿放弃违约金主张，并当场向法院申请撤诉。

　　业主在楼顶天台晾晒衣物摔伤

　　物业要担责吗？

　　小区楼顶天台宽敞、光照足，一些业主会选择在天台晾晒衣物。然而，在天台晾晒衣物具有安全隐患。若业主在晾晒衣物时摔伤，小区物业是否需要承担责任？湖南省宁乡市人民法院审结了这样一起物业纠纷案，判决驳回了业主袁某的诉讼请求。

　　袁某常在其居住的小区楼顶天台晾晒衣物。进入该小区楼顶天台的楼梯口处张贴的安全管理温馨提示载明“尊敬的业主/住户：为了保障居住安全，请勿在天台堆放杂物、烧烤、晾东西等”。2022年2月4日下午，袁某洗完衣物后，像往常一样到小区楼顶天台准备晾晒衣物，在晾晒的途中，不慎摔倒受伤。受伤后，袁某住院治疗。经司法部门鉴定，袁某右桡骨粉碎性骨折，遗留右腕关节功能障碍，构成九级伤残。

　　袁某认为某物业公司应对自己受伤承担相应的赔偿责任，遂将某物业公司诉至法院。

　　法院认为，本案的争议焦点为被告某物业公司是否应对原告袁某受伤承担相关责任。虽然袁某受伤的地点系天台，且天台属于某物业公司管理的公共区域范围，但是天台并非晾晒衣物的场所，而是消防平台，承担的是消防职能，某物业公司不能封闭通往天台的通道。在通道无法封闭的情况下，某物业公司在天台入口处张贴安全管理提示，提醒业主不要到天台晾晒东西。因此，应认为某物业公司已履行了安全管理义务。而袁某作为完全民事行为能力人，应当知晓并理解安全管理提示的内容，清楚天台可能存在不安全因素，但其仍到天台晾晒衣物，对自身安全未尽到谨慎注意义务以致摔倒受伤。

　　综上，法院判决驳回袁某的诉讼请求。袁某不服判决，提出上诉。湖南省长沙市中级人民法院二审维持原判。

　　法官提醒：公共场所管理者应在合理限度范围内尽到使他人免受人身及财产损害的义务，但法律不会要求安全保障义务人为其场所内发生的所有损害事件“买单”。公共场所管理者应加强对场所和设施的管理，做好安全警示工作，对潜在风险进行醒目公告或者直接排除，尽到安全保障义务，防患于未然。

　　健身器材“超期服役”断裂伤人

　　物业该不该赔？

　　近日，四川省眉山市彭山区人民法院审结一起民事纠纷。

　　2025年9月，郑某在彭山某小区健身活动区域内使用公共健身器材锻炼，不料器材突然发生断裂，郑某从器材上摔下，后脑勺着地受伤，随即被送往医院治疗，产生医疗费、护理费等各项损失。郑某认为，物业公司疏于管理、未及时排查隐患，遂将某物业公司及其彭山分公司诉至该院，要求赔偿各项损失5万余元。

　　法院经审理后认为，物业公司对小区公共设施的安全保障义务，不能仅仅停留在“有巡查记录”的纸面上。对于有明确安全使用年限的设施，必须建立台账、到期报废、及时更新。

　　“超期服役”，本身就是最直观的义务违反。《室外健身器材的安全通用要求》明确规定，超过安全使用寿命的器材应强制报废。本案器材安装于2013年，事故发生时已远超8年安全使用年限。作为专业管理者，放任超期器材继续使用，无异于将隐患直接埋在业主身边。

　　违反义务后，举证责任在管理者一方。安全保障义务纠纷中，管理者负有更高的举证责任。物业公司主张业主操作不当，却拿不出任何证据。举证不能的，不能减轻其赔偿责任，这是归责的闭环，也是对怠于履责的惩戒。

　　最终，该院依法判决物业公司承担全部赔偿责任。物业公司不服提起上诉，二审法院依法维持原判。

　　法官提醒：

　　安全无小事，管理须尽责。物业公司作为小区公共设施的管理者，必须切实履行安全保障义务，建立健全设施设备巡查、维修、养护制度，及时排查和消除安全隐患，唯有将安全管理工作做实做细，才能避免便民设施变成“隐形杀手”，才能真正守护好业主“家门口”的安全。同时，业主在使用公共健身器材前，应留意器材铭牌上的生产日期和使用年限，如发现器材老旧、锈蚀严重、部件松动缺损等情况，应及时向物业反映。安全锻炼，健康生活，需要管理者和使用者共同守护。

　　业主能否以房屋被查封为由

　　拒缴物业费？

　　房屋被查封，业主未在案涉房屋居住，是否需要继续履行缴纳物业费的义务？湖南省长沙市芙蓉区人民法院对一起物业服务合同纠纷案作出判决，认定案涉房屋被查封并不限制业主的居住权，其不能以此为由拒缴物业费，判决业主向物业公司支付物业费5142.76元。

　　2018年8月，刘某购买了案涉房屋，成为长沙市某小区的业主。2020年6月，因刘某的配偶李某涉嫌集资诈骗罪，二人共有案涉房屋被湖南省汨罗市公安局依法先行网络查封。后经汨罗市人民法院生效刑事判决确认，案涉房屋应予以追缴。

　　案涉房屋被查封后，刘某搬离，未再居住，未再缴纳物业费。物业公司因催讨无果，于2024年9月诉至芙蓉区法院，要求刘某缴纳拖欠的物业费。

　　法院审理后认为，案涉房屋被查封期间，或被人民法院依法拍卖后、对房屋的所有权作出变更的民事裁定书生效之前，刘某仍是案涉房屋的所有权人。虽然案涉房屋被查封，但是刘某并未被限制正常使用案涉房屋。且案涉房屋被查封，系因刘某的配偶涉嫌刑事犯罪所致，是共有人自身原因所致。所以，在物业公司主张的物业费欠缴期间，案涉房屋的产权人仍是刘某。根据法律规定，业主自交房之日起，就应承担物业费缴纳义务，即便刘某未实际居住，但物业公司已提供物业服务，故刘某不能以未居住为由拒绝缴纳物业费，其作为案涉房屋的业主应当支付物业服务费。又因双方对抵扣刘某之前预缴的物业费2268.24元、装修押金2040元均未有异议，法院遂判决刘某向物业公司支付欠缴的剩余物业费5142.76元。

　　该案判决后，双方均未上诉。

　　法官说法：

　　《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。同时，第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　在房屋查封期间，业主仍需履行缴纳物业费的义务。本案中，物业公司与刘某所签订的前期物业服务合同系双方自愿合法签订的有效合同，双方均应按照该合同约定履行自己的义务。

　　物业公司应按照合同约定提供物业服务，其收取物业服务费的时间起算点是业主收房之日，而不是以业主实际使用房屋的时间为标准，因此业主以未使用房屋为由拒缴物业费是不合理的。查封只是公安、法院依法对财产采取的一种控制性措施，并不会导致房屋所有权发生变更。在业主不破坏被查封的房屋的情况下，法院并不限制业主使用该房屋，故业主以房产被查封作为不支付物业费的抗辩理由，不应得到支持。

　　简而言之，被查封的房屋在拍卖成交确认裁定书生效之日之前，所拖欠的物业费仍由原业主承担；在此之后，产生的物业费则开始由买受人承担。若执行法院在拍卖时已在“竞买须知”“竞买公告”中明确告知竞买人房产存在拖欠物业费等相关费用的瑕疵，并提醒竞买人自行调查，则竞买人出价竞买的行为应视为愿意承担相关费用。

　　物业服务9大误区

　　许多业主都中招

　　快来看！

　　先做个测试，看看你中了几个？

　　以下哪些说法你觉得是正确的：

　　物业服务质量差可以拒缴全部物业费？

　　物业公司可以随意停水停电催费？

　　小区广告收入都归物业公司？

　　答案全在下面，看完你就明白了。

　　误区1：服务质量差，可以拒缴全部物业费

　　真相：错！服务质量问题不能成为拒缴全部费用的理由。

　　法律规定：

　　物业服务存在瑕疵，业主可以要求减免部分费用，但不能完全拒缴。

　　正确做法：

　　收集证据：拍照、录像、书面记录。

　　正式投诉：向物业发函要求整改。

　　部分减免：根据问题严重程度，要求适当减免。

　　行政投诉：向房管局、住建部门投诉。

　　误区2：物业公司可以停水停电催费

　　真相：错！这是违法行为。

　　法律规定：

　　《民法典》第九百四十四条明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　正确做法：

　　遇到这种情况：

　　立即报警：拨打110。

　　证据保全：拍照录像。

　　行政投诉：向房管局投诉。

　　法律诉讼：要求赔偿损失。

　　误区3：小区广告收入都归物业公司

　　真相：错！公共收益归全体业主。

　　法律规定：

　　《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　公共收益包括：

　　电梯广告收入、公共区域停车费、快递柜场地费、公共用房出租收入。

　　业主如何分钱？

　　补充维修资金、抵扣物业费、改善小区设施、现金分配（需业主大会决定）。

　　误区4：物业费想涨就涨

　　真相：错！涨价必须合法合规。

　　涨价条件：

　　成本确实上涨：有详细成本核算。

　　程序合法：需经业主大会同意。

　　公示公开：提前公示涨价方案。

　　政府指导：普通住宅受政府指导价限制。

　　业主权利：

　　要求公示：查看成本明细。

　　参与决策：通过业委会表达意见。

　　投诉举报：向物价部门举报。

　　误区5：不交物业费，物业就不给办门禁卡

　　真相：错！这是捆绑收费，违法。

　　法律规定：

　　物业公司不得将物业费与其他服务捆绑。

　　应对策略：

　　书面要求：发函要求办理门禁卡。

　　行政投诉：向房管局投诉。

　　证据保全：保留沟通记录。

　　法律途径：必要时起诉。

　　误区6：物业公司可以罚款

　　真相：错！物业公司没有行政处罚权。

　　法律规定：

　　只有行政机关才有罚款权，物业公司只能按合同约定收取违约金。

　　误区7：买了车位就不用交管理费

　　真相：错！管理费是另一项费用。

　　费用构成：

　　车位管理费包括保洁、照明、安保等费用。

　　误区8：物业维修可以动用维修资金随意修

　　真相：错！维修资金使用有严格程序。

　　使用条件：

　　专款专用：只能用于共用部位、设施设备。

　　业主表决：需经专有部分面积2/3以上业主同意。

　　公示公开：使用方案必须公示。

　　政府监管：资金由政府部门监管。

　　误区9：物业纠纷只能忍气吞声

　　真相：错！业主有完整的维权渠道。

　　维权步骤：

　　收集证据、沟通协商、集体行动（联合其他业主，通过业委会维权）、行政投诉、法律途径。 综合人民法院报等 漫画/张永文

编辑：张佳萌