城市烟火气“向上”走 西安个体经济跳出街巷向楼宇“迁徙”

茂茂天街打造的橱窗式店面

　　周末午后，丈八北路地铁口的一栋写字楼里，电梯几乎没停过。一拨拨年轻人涌进来，他们背着帆布包、攥着线上预约订单穿梭在不同的楼层——他们奔赴的不是工位，而是一场“楼宇之上的消费之约”。

　　“叮”的一声，电梯门打开，传统公寓的封闭与冷清被抛在身后。通透的落地玻璃取代了大白墙，个性化定制的霓虹门头依次排开：美发美甲、棋牌桌游、按摩美容、音乐教室……业态各异，却共享同一片商业空间；跳出街边，反而沉淀下精准客流。城市的烟火气，正从街头巷尾“向上”蔓延，渗进垂直的楼宇空间。

　　商铺“上楼”，看似只是经营地址的简单迁移，却折射出三重变化：个人创业的固定成本逐步降低、年轻人对体验式消费的需求持续释放、闲置写字楼的价值正被重估。9月20日，记者走访了雁塔区、未央区写字楼聚集的商圈，对话个体经营户、商业运营管理者，探寻个体经济向楼宇之上“迁徙”的商业逻辑。

　　商铺“上楼”

　　个体经济解锁垂直新赛道

　　“以前大家觉得开店一定要临街，现在发现好位置不一定在街上，也可能在楼上。”“85后”创业者小宇对此深有感触。今年4月，她把自己的写真工作室从喧嚣的街边铺面搬进大明宫商圈的写字楼上，楼宇之内没有熙攘的散客，但她并不为此焦虑。

　　“过去租临街铺，买的其实不是地段，是被动曝光的机会。散客推门而入，大多是偶然成交。”小宇解释，入驻写字楼之后，获客逻辑彻底改变：消费者到店前，早已在线上浏览过样片、比对过价格、翻看过真实评价，客群的精准度大幅提升。她算了一笔账：同一商圈、同等面积，临街商铺的月租金要高出写字楼三至五倍。搬进“楼上”，省下的租金投入到布景、服装和人员培训；店铺依靠线上宣传、消费口碑完成引流，线下空间专注做好体验与服务。

　　过往，开一家实体店，临街铺面几乎是创业者的第一选择，街角、路口意味着源源不断的客流。如今，西安街头不少曾经门庭若市的沿街商铺，却悄然贴上了招租告示。

　　“城市骨架不断拉大，通勤距离跟着变长，时间成本、停车难易度都成为消费决策中绕不开的考量因素。”长期在西安从事商业运营的邓思远分析，沿街闲逛式消费正在减少，“一站式解决全部需求”成为大众的消费偏好，消费的半径被重新划定：从“愿意跑远”变成“最好顺路”；而那些坐落在通勤动线与生活圈交汇处的楼宇，正成为消费的新落点。

　　西安千亿级零售消费大盘仍在扩张，消费场景不再局限于传统商圈，开始向多元城市空间扩散。戴德梁行发布报告显示，截至2026年二季度，西安全市甲级写字楼总存量达229.5万平方米，空置率为30.01%；平均租金环比下降1.34%，至每月每平方米80.03元。当从街面转移的经营需求遇上闲置的商办空间，城市写字楼将迎来功能重构与存量盘活的窗口期。

　　“城市发展步入存量更新阶段，一大批已建成的商业写字楼，亟须打破单一办公的枷锁，解锁更多元的使用可能。”在邓思远看来，虽然商铺“上楼”为个体创业打开了一条垂直新赛道，但不少写字楼依旧停留在商户自发零散开店的状态，商住混杂、引流乏力。要把楼宇的空间与租金优势转化为稳定的商业活力，精细化运营必不可少。

年轻消费者在写字楼商铺内体验拼豆创作

　　运营创新

　　从“房东收租”到“生态共建”

　　写字楼里做生意并非新鲜事。真正的新意，在于运营模式与生态的重塑——位于丈八北路的茂茂天街，汇聚年轻人青睐的潮流体验业态，正是依托“大茂城购物中心+地铁TOD底盘”生长形成的垂直商业新样本。

　　“过去，写字楼小店延续公寓原生户型，消费者逛店如同走进私人住宅，缺少商业氛围。”大茂城购物中心企划负责人曹哲说，茂茂天街在保留Loft高挑格局的基础上，拆除厚重水泥隔墙，把商铺改造成通透的橱窗式店面，同步配建了公共空间与专属电梯，提供保洁等统一服务，相当于在楼宇内打造了一条精致的“微型商业街”。

　　外观改造之外，楼宇经济更深层的改变，在于运营模式从“房东收租”走向“生态共建”。

　　传统写字楼的租售模式是“一卖了之”。投资客买下铺位，各自为政地找租客、收租金，管理公司与商户之间几乎没有联动。而茂茂天街的模式是“租售+运营”一体化：铺位产权依旧归投资客，但由项目团队承接统一招租、运营管理工作。

　　“我们与商户之间，不像房东租客，更像并肩前行的战友。”在曹哲看来，茂茂天街跳出了楼宇小店单打独斗的局限，和楼下10万平方米购物中心搭建起“生态共建”的互补体系，业态上互不冲突。楼下承载主力店与家庭综合消费，楼上深耕体验项目、便民服务与工作室业态，契合白领、学生就近、碎片化的消费偏好。同时，大茂城购物中心以全链条赋能为抓手，为天街商户提供短视频拍摄、广告投放、主题市集引流等服务，每季度拿出5次免费商场展位和主屏幕资源，为商户创造曝光机会；购物中心的企划活动持续向上导流，为天街沉淀下优质商铺资源，今年90%以上商户主动选择续约。

　　对于茂茂天街内部同类业态扎堆、容易引发同业竞争的顾虑，曹哲有着不一样的判断。他认为，应当客观看待商业的集群效应，周边消费群体本身就有货比三家的消费习惯。在客流底盘足够稳固的前提下，适度的业态集聚反而能够形成聚合吸引力，带动客流量进一步提升。经营上的竞争交由市场来完成优胜劣汰，那些产品、服务跟不上消费需求的门店，自然会被淘汰出局。

　　茂茂天街的运营模式兼顾创业者、房产投资者、商业项目三方诉求，构建起完整的商业良性循环：创业者用远低于街边旺铺的成本进驻TOD核心商圈，享受地铁、商业综合体带来的稳定客流、便利停车条件；手握产权的投资业主则依托专业运营保障资产收益；天街也弥补了购物中心的业态短板。

　　存量破局

　　盘活商办激发经济新动能

　　放眼全国，以写字楼、公寓为载体的小微创业生态正在多点开花，各地纷纷出台政策为盘活商办松绑赋能。

　　上海出台商务楼宇更新相关政策，允许楼宇兼容初创办公、文化体育等复合功能，拓宽空间使用场景；杭州发布房屋用途临时调整细则，为存量商办物业的功能转换扫清规则障碍；深圳支持商办建筑按需引入餐饮零售、生活服务等商业业态，丰富楼宇配套能力；陕西则将商业用房购房首付比例从50%下调至30%，降低商办资产入市门槛，撬动小微创业活力。

　　西安也在行动。解放路商圈通过“回购+改造”“商业改办公”等模式，盘活71.4万平方米空置楼宇，6栋大型闲置楼宇重新“苏醒”，入驻企业超200家，整体出租率突破八成；民生百货解放路店把旧商场改成商务办公空间，又引入京东奥莱西北首店等商户，形成“零售+办公+酒店”的复合业态。

　　如果说解放路商圈以功能重构打开了商办转型的思路，茂茂天街的实践则给出了更具“烟火气”的市场化答案：盘活商办不是简单降租求租，而是通过统一运营、业态互补、生态共建，让沉睡的空间焕发新的商业价值。

　　“楼宇商业的可持续运营，高度依赖成熟商业体的客流托底、商场与楼宇间的顺畅动线，以及TOD交通枢纽的配套支撑。”陕西省社会科学院副研究员王晓勇提醒，脱离这些基础条件，单纯在纯写字楼、公寓楼宇内零散引入商户，缺乏统一的空间改造与流量赋能，商户只能各自为战、分散引流，很难形成集聚的规模效应。

　　在他看来，商铺“上楼”为存量商办盘活提供了可行路径，但绝不等于“一搬就赢”。对创业者而言，低租金的优势背后，需清醒地认识到楼宇场景天然的流量短板；对城市更新而言，盘活商办空间考验的从来不是简单的物理改造，而是定位规划、托管运营、业态培育的系统能力。如何在规范秩序的前提下释放商业活力，精准扶持小微个体经济，仍是西安培育经济新动能的重要课题。

　　“楼宇商业不是一个万能药方，它拓展了个体经济的生存空间，但并不代表可以脱离规则野蛮生长。”王晓勇指出，城市需要包容小微商业创新，给青年创业者更多生存土壤，同时也要守住安全底线，平衡经营者权益与居住者权益。推动楼宇商业行稳致远，离不开多元主体的协同共治：产权方、运营方作为第一责任人，需在改造端守住建筑安全底线，在招商端做好业态规划引导，在运营端提升精细化管理水平；监管部门要补齐制度短板，建立跨部门协同监管机制，实现楼宇商业的常态化规范治理；创业者则应保持理性判断，充分考量店铺“上楼”的优势与局限，审慎评估创业风险。

　　城市商业活力，既靠头部品牌带动，也靠小微个体支撑。盘活存量商办、降低创业门槛，是城市更新的重要方向。

　　文/图　记者　郭沛然

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