花31元住进一间“查无此地”的“青旅” 城市短租房该如何管理

说起民宿，很多人并不陌生。有人喜欢它比酒店多一分烟火气，有人看重它能深度融入当地生活、感受当地文化。乡村小院、景区周边、古镇老宅，民宿一度是“换个地方过日子”的代名词。

可是，当这种经营模式开始“钻”进城市居民住宅，问题也随之凸显。有人拉着行李箱深夜进出，扰了邻居的清静；有人利用规则漏洞，偷偷把住宅变成“青旅”，对外售卖床位。

解放日报·上观新闻民声直通车栏目记者近日暗访发现：有的民宿在平台公布的地址，线下却找不到，真位置要私下联系才给；名义上是“青旅”“民宿”，实际是居民住宅里的高低铺。截至目前，记者暗访发现的问题旅舍已得到整改，但现象背后的原因值得关注，亦需研究如何更好开展监管。

平台上的旅舍怎么也“到”不了

“网上定了间青旅，结果下单后被告知地址是假的，真实地址位于居民小区内，环境还很恶劣，跟平台宣传的照片完全是两码事。”小李最近的一次住宿体验，让她忍不住吐槽。

根据她提供的线索，记者在同程旅行平台找到一间标记着“旅馆”的“龙柏新村青年旅舍”。平台显示地址位于上海市闵行区红松路236号209室，可展示的图片里却出现了小区外立面，和小李所说的情形有些类似。为了摸清情况，记者支付31元订了一间“温馨女生八人间”。

平台上显示，这家“青旅”位于小区周边。 

入住当天中午，记者拨通商家电话，接线的女子没有绕弯子：“实际地址不在平台显示的那个地方，稍后会联系你。”没多久，一个男的打来电话，让记者加微信，发来的位置是位于离平台显示地址1公里多的“龙柏井亭公寓6号楼”，“到了再联系”。记者追问为什么平台地址无法入住，对方避而不答，只强调去他发的位置即可。

傍晚，记者先赶到平台公布的地址。红松路236号是沿街商铺编号，对应的是一家银行，周边没有任何青旅招牌。平台上标示着209室，可该排商铺的二层一片漆黑。记者向周边居民打听，“没听说过”，一位正在停车的男子摇了摇头。

红松路236号的门牌号，实际上经营者是中国银行。栗思 摄

而男子提供的“龙柏井亭公寓”，是个居民小区。晚间，小区灯光昏暗，记者摸黑寻找6号楼时，向楼下几位散步的居民问路，听到“青旅”，几位阿姨脸上还有些茫然，“小区里没有，你是不是找错了”。

男子发来的实际入住地址，位于龙柏井亭公寓。 栗思 摄

记者再次联系微信上的男子。对方索要订单信息和身份证照片后，很快把路线和房间号、密码发了过来。按照指引，记者顺利进入了102室，整个过程商家并未露面。

进入房间后，记者傻了眼：眼前是一处普通居民住宅，客厅和卧室一共放了8张高低铺，地上行李箱、快递等堆放得满满当当。记者到时，下铺已全部住满，只有3个上铺还可以选择，“你自己随便挑”，一名已经入住的女生好心提醒。至此，入住就算办理成功，旅馆应有的前台登记，所需的特种行业许可证等证件，一样都没有。

客厅摆了4张高低铺。 栗思 摄

另一间卧室区域，也摆了4张高低铺。栗思 摄

无独有偶，记者体验的另一家“梦朵民宿（浦东张江一店）”也是如此。平台显示，该店位于浦东新区张江镇中科路川杨新苑一期北区11号楼某房间，可记者到现场后，同样没有看到店面等标示，反复敲门也无人应答。记者随即联系商家，添加微信后才得到真实房间地址：同小区15号楼1202室C房间。整个过程商家完全没有露面，也未解释为何地址不符。

浦东新区张江镇中科路川杨新苑一期北区11号楼，也是个住宅小区。王婉璐 摄

这样的“幽灵”房源，能住得安心吗？在龙柏井亭公寓，和记者一同入住的一位年轻女孩似乎并不介意：“民宿刚从农村兴起的时候，不都是这么操作吗？二房东手里握着一批房源，有房间住就很好了。”

这样的类比，在上海交通大学公共政策与治理创新研究中心副主任赵吉看来并不合适。“乡村民宿地址对不上大多是因为客观条件限制，如门牌编号不够规范、地图定位存在偏差，或者是以村口、景区作为定位点，由主人引导客人进入。但城市地址可以精确到门牌号和室号，基本不存在技术上的定位困难。”

为何使用虚假地址？

那明明在实际经营，为何却用虚假地址？

一个显而易见的原因：引流。入住龙柏井亭公寓后，记者搜索周边酒店/民宿时发现，还有一家被平台标记的“民宿”也位于老虹井路上。地图显示“上海见青年旅舍（龙柏新村地铁站店）”位于老虹井路和白樟路路口，但记者拨通电话后，对方坦言记者实际入住的这间102室，也是他们的房源之一。也就是说，平台上两家不同的店，实际地址都指向了同一间居民住宅。

另一家标记为“民宿”的“青旅”，也位于老虹井路附近。

虚假地址引流的背后，更深层的原因在于，这些实际经营的住宅其实并不合规。

上海师范大学旅游学院副教授刘德艳介绍，严格意义上的“青旅”须遵守《旅馆业治安管理办法》，持有特种行业许可证，接受公安治安管理等；民宿则须符合民宿的准入和备案要求，而上海目前仅对“乡村民宿”有明确的政策定义与管理规范，暂无“城市民宿”专项政策。这些居民住宅里的房源无法按“民宿”备案，“准确来说，其实是住宅改经营性短租”。

赵吉补充，“判断一个住宿场所的性质，看的是它实际怎么经营，而不是它在平台上用什么名称”，“青旅”“民宿”只是商家招揽客人的手段，实际上住宅里按日计费对外出租，更接近于《上海市住房租赁条例》所称的短租住房。根据《民法典》《上海市住房租赁条例》《关于规范本市房屋短租管理的若干规定》，将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。《若干规定》还要求，须书面告知所在小区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业。

然而，记者实地探访的这些房源，均未遵照这些规定。

在龙柏井亭公寓6号楼，记者随机敲开了3户居民的门，他们均表示自己对楼下的“青旅”并不知情。一名物业工作人员也称，小区里并无“青旅”或“民宿”。在居委会采访时，居委会主任当面拨通社区民警电话确认，这一房源并未向公安机关进行登记或报备。张江梦朵民宿同样如此：楼内居民、业委会成员均称不清楚，居委会称该处房屋此前曾登记为“群租”，但目前的对外经营情况他们并不了解。

居民和社区管理者的“不知情”，撕下了平台上这些房源所谓“青旅”“民宿”的虚假标签。华东政法大学教授虞浔指出，无资质非法经营类违规是“幽灵”房源最核心的违法情形，几乎所有“幽灵”房源都未配齐法定经营证照，商家通过虚假地址，逃避消防、卫生等合规检查，省去证照办理、安全改造等成本，获得远超合规经营的经济收益。

10月30日上午，龙柏井亭公寓所在的紫藤居委会工作人员向记者同步了最新进展：记者实际入住的房间，在居委会发放自行整改通知书后，业主已整改完毕。当天，虹桥镇综合行政执法队联动执法办到达现场，未发现房屋分隔装修，现存的床位符合相关规定。然而，平台上，这间“青旅”仍旧照常营业。工作人员对此仍有担忧：当交易、入住都通过线上渠道进行，人员流动更快、更隐蔽，社区治理将面临巨大挑战。

联合执法时，多张高低铺已拆除。受访者提供

“此类违规经营被举报后换一套房、换一个店名重新上线，成本很低。毕竟，基层治理以属地为单元，经营者却可以跨小区、跨区域流动，只处理一套房子，问题往往会转移到别处。”赵吉指出，这种可以快速复制和转移的经营模式，背后往往是职业化二房东或小团队，手里有多套房源、多个平台账号和店名，“预订、付款、沟通、开门都在线上完成，如果平台地址再与实际地址不符，基层就很难把平台上的店和现实中的房对应起来”。

虞浔和刘德艳则认为，治理的挑战，有一部分源自平台核验漏洞。有的平台资质核验“走过场”，仅要求商家上传资质图片，未对接公安、文旅、市场监管的官方数据库实时核验；有的商家“短租”“长租”身份切换，旅游旺季临时切换为日租民宿揽客，监管部门很难通过静态备案信息发现。“多院落经营，可以逐一登记实际接待地址，生成一个唯一的场所码，平台其实是有这个技术能力的，但这需要投入成本，缺乏外部强制力量时，平台就没有内生动力。”刘德艳说。

短租如何更规范

制度的问题再复杂，终究还能讨论、还能追问。真正让居民夜里睡不踏实的，是记者推开门后看到的那一幕。

在龙柏井亭公寓的房间内，记者没有看到任何消防设施，反倒看出不少安全隐患：高低铺之间的通道很狭窄，电源更是让人捏一把汗。客厅和卧室里几乎没有可用的固定插座，每个床铺的电源都是靠接线板一个一个接出来的。有的接线板直接放在床铺上，和被子紧挨着；有的被衣物压在下面，插孔处露出半截插头。10个人的手机、充电宝乃至小电器，全从这几个串联的接线板上取电。

每个床铺的电源，是靠插线板一个一个接出来的。栗思 摄

可见，市民之所以反感“幽灵”房源，除了资质问题，更因为这些房源存在消防、卫生等与住客和全楼住户息息相关的巨大隐患。

当前，城市短租市场规模可观，用途并不限于旅游住宿，还涵盖陪护、商务、中期旅居等刚性场景。“但它嵌在居民的生活空间里，前提是不损害居住安宁和公共安全。”赵吉说。要让短租房更加规范，还需要从多方面努力。

首先，制度上需要更加细化。赵吉介绍，短租房按经营形态大体可分三类：房东自住、出租空余房间的；整套住宅按日出租的；一人或一家企业经营多套房源甚至按床位出租的。前两类按短租住房管理，严格落实业主同意、身份登记等要求。第三类实质上已接近旅馆经营，应当引导其使用符合条件的非居住房屋、依法取得旅馆业相关许可后经营，不宜继续留在居民楼里。

其次，平台的责任也需要进一步压实。刘德艳介绍，国外有些地区的短租平台，需定期向政府报送房源地址、许可证编号等数据，政府通过比对发现无证房源后通知平台下架；有些国家则把地址一致性嵌入平台的法定义务，使平台无法在地址失真的情况下继续撮合交易。她认为，需要强制要求平台从地址、产权、经营许可进行三元交叉核验。“平台不能只收一张营业执照，还应要求上传与房源地址一致的产权证明或租赁合同，并与不动产登记信息或公安标准地址库比对，无法比对的房源，强制转入人工实地核验后再上线。”

有的平台上线房源，仅需经营者签署承诺函。

虞浔则认为，要强化平台主体连带责任。如平台未履行核验义务导致“幽灵”房源上线的，按该房源全部违法所得的倍数处以罚款，倒逼平台主动升级审核机制，主动清理违规房源。

最后，还要建立部门协同、动态巡查的机制。短租涉及房管、公安、网信、城管执法、消防、市场监管、文旅等多个部门，赵吉建议，要逐步建立全市统一的短租房源信息底账，部门之间数据互通、线索互推，街镇发现问题能及时转交，处理结果能及时反馈。除了社区层面的督促整改，还应当把经营者身份、平台账号、店铺名称、收款方式等线索完整上报，由公安、房管、网信、城管执法等部门依职责追查。