主持人：刚才我们看到了，这个市场上对于这一轮房租上涨道出了自己分析的原因，你们对这种怎么看？还有就是说两位评论员你们觉得这一轮房价，这个租赁的房价上涨的原因到底是什么？

　　张鸿：你刚才说我们统一梳理了一下各方的观点，但是你会发现它没有一个统一的答案，这个事各家有各家的说法，没有一个完全认同的，而且你说了以后别人就可以反驳你，但是总体上来讲，我觉得很多人把它归咎于供求关系的改变，就是什么呢？就是现在可供出租的房子在减少，为什么呢？因为你看这个一手房的成交量已经很小了，本来很多人买了房就是，比如说我们说的投机客，包括改善性住房，如果投机客他买了以后，他可能拿出去以租养房，就是租出去了，那改善性住房呢，他改善了以后，他第一套房有可能拿出去也到租赁市场，现在他们都不买房了，不买房的话，意味着租赁市场的房子可能是会减少的，所以他供给就减少了，那还有一种呢，就是说需求，需求增加，刚才说到毕业生潮，毕业生说，包括学区房说，但是你会发现，毕业生增加，那个学区房的住房的增加，每一年都有，为什么这两个月会突然增加。

　　主持人：对。

　　张鸿：那可能就是一个增量的需求，增量的需求什么意思呢？比如说毕业生，100个毕业生，本来可能有5个人会选择买房，现在呢，这5个人也加入到了租房行列，因为他们对未来的房地产的走势判断不明，所以也加入到租房行列，可能也会增加这个需求，还有，其实还有一种说法是成本说，就是现在因为调控房地产，所以你的银行的贷款利率，包括很多人预计未来可能会有房产税，然后房东就说那我把这些成本都加到房租上去，就开始涨价了，那我呢还可能再加一个说，叫拆迁说，因为端午节的时候我去了好几个城市，我就发现很多城市现在都在挂着横幅提出口号，叫“三年大变样”，“五年大变样”，然后“旧城改造”等等等等，这种拆迁就是集中的拆迁，包括北京的唐家岭很多蚁族生存的地方，拆迁以后他不可避免的会造出大量的对租房的……

　　主持人：客源。

　　张鸿：对。新的需求，所以整个来讲，我觉得没有统一的答案，可能这个供需现在是有了一些变化。

　　马光远：从这个，我觉得从供需本身去讲的话，似乎有道理，但是实际上我们现在讨论的是，不是说房租该不该涨，房租该涨多少，我们现在讨论的是这两个月为什么这么暴涨，急涨，涨幅出乎意料，无论是学区房也好，还是这个成本上升也好，还是说有些人认为是房地产新政导致一部分人由买变为租也好，等等的导致供求关系发生变化。我觉得这么一个变化不足以来解释我们目前两个月内房价上涨20%，我觉得这个很多理由并不充分，比如说我们假定，从统计数字来看的话，2008年到2009年的时候，北京的房租涨了2点几，这个等于基本没涨，我们可以这样讲，那么2009年的时候到现在也没涨多少，但是2010年的这两个月涨了20%，我觉得这种用供求变化来讲的话，事实上与事实是不符的，我们现在比如说我们在讨论这个问题的时候，我们讲供应缺少，需求旺盛，但是供多少需多少，这本身是一个糊涂账，而且我们现在看到很多数据都是中介的，我们知道在房地产买卖市场不好的情况下，那么中介的很大一笔收入都来自于租赁市场，那么没有他们的一些炒作因素在里边，我觉得这个都是大家可以去思考的，但是所有的因素，我觉得叠加在一块，我们都没法去解释，为什么这两个月涨这么多。所以现在我们看到，我们为什么解释不了，一个最重要的原因，我们数据不充分，供的也好，需的也好，全国的房源有多少？比如说北京现在有多少房源可以租，海淀区，哪一个区域的房源是多少？我们现在都没有一个准确的数据，那么在这样一种情况下，我们讨论说，把这个板子打在新政的头上，说房地产新政导致的，那么我要问，你以前你也是租房子的，现在你不买房子了，这个供求关系有没有变化，另一个我们看到二手房市场这个成交量也在下降，而且北京二手房市场上个月那么下降了40%多，这一部分房源等于是原先准备卖的，是不是变成租了？

　　主持人：按理说市场更大了。

　　马光远：也就是说整个供求关系没有发生很大的一个变化，所以我认为就是说在目前的情况下，如果说这两个月涨得这么快的话，我们看很多因素，很多解释的理由并不充分，我们一定要继续的，就是探求究竟是什么原因导致房租价格这么涨，但是其中有一个原因不可例外，就是目前的这个市场本身是不规范的，信息是不对称的，不排除有炒作的因素在里边，如果说目前的房租涨5%，我觉得比较正常，因为这几年房租的上涨是比较平稳的，那么如果说我们现在看到是20%，我们要探讨的是15%的不合理上涨，究竟是什么因素导致的，而不是探讨这5%的因素是什么原因导致的。