西安唐园小区通过业委会代管物业成功实现小区自治

　　时隔8个多月后，唐园小区变了模样，原先物业外聘的员工悄悄地换成了小区业主，从物业保安、收银员到保洁员，就连水工、电工也是由退休的业主担当。“我老婆就在小区当保洁员呢！”穆玉龙笑着说，“不当家不知柴米贵啊，用小区的业主便宜啊！”“像公司管理层一个月工资只有1600元，社会上的物业公司至少要3000元以上。其他的岗位都比外面的物业公司工资低三成左右。”

　　穆玉龙认为，让业主参与到物业管理中也是自治的一部分，同时还能解决一部分业主的就业问题，他说：“当然也不是绝对的，将来物业公司盈利好，工资待遇还是要提高的！”

　　经过8个多月的运营，物业公司不仅能够维持运营，还略有盈利。穆玉龙算了笔账，小区每月的停车费、摊位费、广告费等公共收益约有5万~6万元，每月物业收费约有5万元，一年下来物业费和小区收益大约有120万元，刨去正常运营的开支外，每年还能盈利20万元，盈利部分基本上用到小区里公共设施的维修上。

　　“以前的物业公司老说不挣钱，我看哪，还是得业主自己当家做主才可以！”业主刘女士评价说。

　　新成立的物业公司每年要经手不少钱，如何保证不出现问题？面对一些业主的疑虑，业委会在成立物业公司时就考虑了这一问题。

　　原来，业委会在成立物业公司的同时，成立了业委会监督委员会，物业公司的每笔开支和收入都要经过监委会签字认可，除此外还要负责业主的投诉和协调。街道办可以直接对接监委会。

　　监委会主任的重担落在了68岁的薛春映的身上。薛春映坦言，自从当上了监委会主任，突然感觉时间不够用了，又像是回到了退休前的状态。“每天早上我要跟着食堂师傅去买菜，然后回来要记账，还要协调业主的各种投诉，下午还要跟着采购去买东西，经常是忙到晚上七八点才下班！”薛春映说，她来物业工作并不图钱，“以前是别人管着咱家，现在是家里人管着咱家，干劲就不一样！”

　　有同样感受的还有很多一线的物业工作人员，水电工吴克拉说，现在工作起来，他们会从业主的角度去考虑问题，沟通起来也很顺畅。他举例道：“比如说谁家里漏水，对物业的态度不好，我一点都不生气，因为我家也漏过水，我知道漏水后带来的麻烦，我就会用最快的办法查找出漏水点。”

　　自治模式遭遇现实难题

　　逾八成小区没有业委会 自治无从谈起

　　调查中发现，不仅是唐园小区，在西安，不少老旧小区都存在这样的难题：一方面物业收费低廉，物业公司感到无利可图，拒绝进行投入，造成小区环境每况愈下。另一方面，小区没有成立业委会或是业委会无法对物业进行有效监督，造成恶性循环。有据可依的数字是，西安仅有200多个小区有业委会，不足全市小区总数的10%。

　　一位物业公司经理认为，归根到底还是老旧小区的欠账太多：“老旧小区没有缴纳大修基金，现在这些小区都到了后期保养期，需要投入才能保证运转，让物业公司掏这笔钱也不现实，只有各方合力才能解决。”

　　这样的情况，得到了西安市房管局物业科沈姓工作人员的印证。他介绍，西安大部分老旧小区收费仍然按照10年前的标准，每平方米收费在0.35元左右，目前物业工作人员的人力成本上涨3倍，物业费却没有增加，导致物业服务的水平降低。另外，老旧小区是时代的产物，当时的车位配比、物业配套等都是按照当时的情况配备，造成业主实际需求与设施不足的矛盾，这些矛盾又激化了业主与物业的冲突。

　　知名业主维权专家陈凤山认为，“前期物业管理制度一方面掏空了业主的实际权利，另一方面压抑了业主的权利意识和权利主张能力”，导致物业公司和业主双双陷入“互害”的恶性循环：物业公司竭力扩大利润，偷工减料；业主感到尊严受辱，拒绝缴费。

　　然而，对于唐园小区的自治，各方反应不一，即便是在小区内部仍然有不同声音，有业主提出，物业管理水平并没有提升；有业主认为，水网改造后，水压变小，给生活带来很大不便；还有业主认为，小区内乱停车、卫生死角等现象仍然存在。

　　根据物业条例的相关规定，业委会成员不得在所在小区的物业公司任职，以防止出现权力寻租，因此唐园小区的物业公司并没有在雁塔区城建局进行备案，目前协调工作还在进行中。

　　西安市雁塔区电子城街道办社区服务中心主任梁侃表示，他们尊重唐园小区业主的选择，并将一如既往支持小区自治，但他个人并不认同自治的管理模式：“以前电子城街办有几个小区也曾经自治过，但最终都是以失败告终，所以说小区自治并不是提高物业管理水平的灵丹妙药，还需要根据小区特点进行管理。”

　　梁侃说：“物业管理是服务性很强的劳动密集型管理，并不是业主按照自己的想法自己就能管好，毕竟让专业的人来做专业的事情才能提升管理水平。”

　　唐园小区的自治模式能否向其他小区推广？记者调查中发现，西安八成以上的小区未能成立业委会，成为小区自治的最大难题。没有业委会，像唐园小区由业委会主导的自治当然就无从谈起。

　　长期关注唐园小区的陕西省社科院社会学专家方海韵认为，这只是一个特殊案例，不具备普遍性，如果推广还需要各方面共同努力，比如简化业委会成立的手续，业主也应该提高主人翁的意识，尽到一名业主的义务。记者杨明 实习生赵园

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