《租赁意向书》引发数年缠诉

　　效力之辩

　　2011年2月18日，汇鑫公司向安康市汉滨区法院起诉众盛公司，要求“解除双方之间的不定期租赁合同关系，众盛公司立即返还汇鑫公司的房屋并恢复原状，并由众盛公司承担2010年8月20日之后占用房屋期间的房租和利息。”

　　杨成军和众盛公司认为《意向书》性质为租赁合同，众盛公司根据《意向书》对租赁房屋斥巨资进行装修，解决了近200人的就业问题，认为汇鑫公司是对生意“眼红”，才要求解除“租赁合同”。

　　2011年10月31日，汉滨区法院判决认为，《意向书》合法有效，双方均应受其约束;而众盛公司没有按照《意向书》约定向汇鑫公司交纳20万元保证金并签订正式合同，杨成军又与他人共同投资成立众盛公司，对该装修物进行装修并投入经营，租赁主体已经由杨成军变更为众盛公司，“而原告与杨成军签订的租赁意向书并未实际履行……租赁主体发生变化后，双方更应该签订正式合同。”

　　一审判决之后，原被告均提起上诉。

　　杨成军提出，汇鑫公司与其签订的《意向书》订立并生效，已实际履行，在租赁期限内，任何一方无权解除《意向书》;《意向书》虽约定要签订正式合同，但汇鑫公司与杨成军双方实际履行行为视为对该约定的变更，正式合同签订与否不影响实质的租赁关系。

　　而汇鑫公司答辩认为，《意向书》明确约定要签订正式合同，一直没有签订;双方实际履行合同与意向书有明显差异，双方之间是不定期租赁关系。

　　二审法院认为，《意向书》应是一个预约合同，但是该《意向书》并非能按照双方的约定“签字生效”，因为汇鑫公司当时还没有与粮油公司签订租赁合同，没有取得租赁处分权，认定《意向书》并未生效。

　　2013年1月18日，二审法院判决众盛公司返还从汇鑫公司租赁的物业，汇鑫公司给予众盛公司补偿装修损失194.69万元。

　　2013年3月25日，众盛公司向陕西省高级人民法院提起申诉。

　　汇鑫公司代理人彭浩衡认为，汇鑫公司在2007年12月18日收房后，因受安康市粮油总公司拖欠施工方工程款的困扰而不能进场，遂与杨成军口头约定，向其出具交房通知，由杨自行处理工程款纠纷。而杨成军在没有正式租赁合同的情况下，持通知强行进场装修，企图形成事实租赁关系，为双方的纠纷埋下隐患，并非所谓履行《意向书》行为。

　　众盛公司代理人张文安回应称，汇鑫公司和杨成军签订《意向书》之后，汇鑫公司给杨成军发了《交房通知》，将租赁房屋交给杨成军并告知杨成军可以“按变更图施工”。杨成军正是依照《意向书》和《交房通知》两份书面文件进场装修，而且装修过程中汇鑫公司收取了承租方缴纳的第一年房屋租金共80万元，租赁双方显然是在履行租赁合同。

　　彭浩衡表示，矛盾的核心焦点是在签订正式转租合同的条件已经具备时，杨成军及众盛公司仍多次拒绝签约，且占用汇鑫公司地下室5年未交租金。另外，众盛公司企图利用《意向书》进一步达到强占强租汇鑫公司停车场和索要300万元赔偿的目的，遂与汇鑫公司发生纠纷，汇鑫公司迫于无奈，分别于2010年5月24日和6月3日，函告众盛酒店有限公司要求收回房屋、解除终止不定期租赁关系。根据《合同法》相关规定，向法院提出解除不定期租赁合同关系的请求，理应得到支持。

　　张文安律师则认为：《意向书》显然是一份租赁合同，杨成军正是在《意向书》签订后才开始以租赁房屋作为公司经营场所注册登记成立众盛公司，并以自己交付给汇鑫公司的房屋租金作为对众盛公司的股东出资，按照《公司法》相关规定，杨成军和汇鑫公司在《意向书》中约定的权利义务自然由众盛公司承继;2009年7月7日汇鑫公司又收取了众盛公司交付的第二年度房屋租金，此后汇鑫公司要求涨房租并再签订所谓的“合同”，双方没有达成协议。其后，汇鑫公司发函告知众盛公司将收回出租房屋，2010年8月初众盛公司给汇鑫公司交付第三年度租金时，汇鑫公司拒收。上述事实有大量证据佐证，而彭律师说“众盛公司多次拒绝签约且占用汇鑫公司地下室5年未交租金”显然是不尊重事实。

　　陕西省高级人民法院廉政监督员李辉中认为，《意向书》已实际履行，应当认定为有效合同。二审判决中“判赔装修损失，拆除装修物”等也超出了当事人诉求范围，建议改判。

　　专家解读

　　中国政法大学民商经济法学院院长王卫国教授认为，杨成军与汇鑫公司所签的《意向书》，不具备民事法律关系的民事主体条件，对涉案双方没有约束力，因此，众盛公司无须承继《意向书》的权利和义务。即使《意向书》一些条款得到履行，也只能作为把握当事人真实意思的证据，其完全不具备法律意义上的“合同”所具有的法律效力。

　　眼下，当事双方仍在焦虑等待再审判决。案件的审理也在当地引起了密集关注，当地多家媒体和多位省高院廉政监督员曾受邀旁听。“法律的尊严不能屈就于闹访缠访，希望法庭依法作出公正判决，而不是被《指导函》左右的倾向性判决。”彭浩衡表示。

编辑：刘超