西安楼市演变脸记 四现象证市场分化期到来

　　“变脸”前：还没盖好就卖完了，购房者抢着买期房

　　买期房还是买现房，购房者可能会因此纠结。毕竟现房眼见为实，而期房的价格往往会低一些。“我09年买的房，当时根本不考虑现房。”家住西岸国际花园的吴先生表示，当时买期房只要4000元一平，附近盖好的现房要贵了好几百。因为买房人的多，周边还有一些朋友专门炒房号，就是先到一个新楼盘排上号，再加点钱倒手卖给其他人，“有不少楼盘甚至还没盖好就卖完了。”

　　“变脸”后：楼盘频传停工，引发诚信危机

　　可是当延期交房越来越多、甚至出现楼盘停工的极端事件，不少购房者开始对期房产生怀疑。去年以来，从浐灞新天地、赛高街区、紫翰庭院到汉城湖畔，多个项目因停工被媒体曝光。最近，城东一项目停工后，开发商不见踪影的消息更是引起强烈震动。

　　“停工的项目有一个共性，就是多由中小企业开发。”美城机构首席市场分析师严九远认为，这一方面说明行业下滑以后，对房企的考验更为严峻，抵抗力差就可能被“冻死”;另一方面还折射出地产行业监管不到位的问题。

　　当然，行业问题并非购房者所能左右。严九远建议，作为购房者首先不要贪图小便宜，面对与周边价格相差甚远的楼盘一定要谨慎选择，毕竟没有天上掉馅饼的事。其次，必须选择五证齐全的楼盘，并及时了解最新的工程进度。相对而言，购买大品牌楼盘会更有保证。因为，大型房企的资金相对充裕，往往不会出现因资金链 “故障“而导致的停工烂尾。

　　现象四：“养三代”变成“愁三秋”，商铺投资风险增加

　　“变脸”前：投资黄金商铺，一铺养三代

　　“一铺在手，一生无忧。”“每年8%投资回报，现买现返”……在西北商贸中心、民乐园步行街都投资过商铺的赵先生表示，前两年这样的商铺广告比比皆是， “我记得2010年解放路民乐园步行街招商的时候，价格被炒的非常高，差不多都在三万多一平，仍然很抢手。”

　　华商报记者从美城机构2013年的一份报告中看到，截止当年，西安六大商圈商业存量约520万平方米，在建和规划的面积超过6万平方米的商业综合体共有103个，这些商业大部分将在2015年、2016年推向市场。届时，市场将迎来洗牌。

　　“变脸”后：郊区底商问题多，买了就得“愁三秋”

　　洗牌的时刻真的来了。“房租一个月不能低于3000，要不就赔了，这地方入住率这么低，卖个凉皮都能赔死!”、“根本卖不动，住宅卖完了全空着，入住率这么低，谁来消费?现在都是打折往外卖呢!”在北郊某楼盘，有商铺投资者这样告诉华商报记者。

　　华商报记者近期走访发现，在一些社区底商，特别是位于郊区楼盘的地上，空置现象严重。“据我们监测，城北、城西和浐灞区，底商入住率最差，入住商家的品质也不高。” 戴德梁行西安公司商业地产部助理董事张昊分析，越是新楼盘集中的地区，空置现象更为普遍。

　　他说，绝大多数开发商在做住宅时，会留出一部分裙楼底商，并期望商铺卖的比住宅好。但现实却是，由于当前新区对人口吸纳的不足，城西、城北、浐灞的大量楼盘底商空置。曲江、高新虽然核心地段表现较好，但非核心地段同样面临空置问题。

　　“现在的底商售价往往在20000-30000元/㎡，经测算，租金平均每月需达到260—280元/㎡才能有利可图。” 张昊说，但据他们监测，在浐灞、城西等地，有些底商每月连100元/㎡都租不出去。

　　张昊说，当前社区底商非常盛行，但问题也最多。首先，社区底商往往缺乏成熟的开发经验，无论在投资商专业化程度，商业规划设计，还是赢利模式方面，开发商多是在摸着石头过河。而且，为了追求高大上，以往开发商的招商对象也多为主力店和品牌店，对底商缺乏商业资源整合。所以，建议投资者应谨慎选择郊区的社区底商。

　　分析

　　两极分化导致楼市频频“变脸”

　　是什么原因导致楼市频频“变脸”?“这可以视为是房地产业的新常态。”冯奔说，经历过去年的下滑到今年的有所回暖，房地产市场已经形成了分化。这种分化不仅体现在城市与城市之间，即：一线重点城市楼市反弹明显、二线城市缓慢爬升、三四线城市依然处在下行通道。还体现在市场的方方面面。比如：性价比高的楼盘不谋求暴利，销售就会好于“死扛”的项目。实力雄厚的大开发商，不仅抗压能力好于中小房企，拿地的资金也会更充裕。另一方面，不光是品质高的房源有竞争力，好地段、条件优越的土地也更受开发商青睐——因为这意味着较小的销售风险。

　　陕西城市经济文化研究会会长张宝通说，房地产市场的购买需求也在分化。西安楼市在过去所倚重的主要购买力：刚需，正在逐渐减少。仅从新婚数的变化来看，今年已经开始负增长，再加上1981-1990年的第三次人口高峰逐渐消化，预示着刚需的置业高峰已过。未来随着人口红利的消失，住房需求逐步弱化，改善类、老龄化客群将成为楼市不得不关注的对象。

　　张昊提醒，在分化的市场形势下，如果要做商业房产投资，应尽量找有知名、专业团队管理的项目。

　　华商报记者 李程 曲丽莉

编辑：华商报供稿