西安楼市演变脸记 四现象证市场分化期到来

　　楼盘停工引发诚信危机，商铺的黄金时代已过，开盘售罄过时了、开发商“储粮”热情下降……华商报记者发现，西安楼市正在悄然上演一幕幕“变脸”大戏。业内分析，以下这几个现象，其实正说明了楼市正处在分化周期内：楼市正朝着良性健康的状态运转，同时也将重新洗牌。

　　现象一：还说“开盘售罄”?现在过时了

　　“变脸”前：逢“开盘”必说“售罄”

　　“售罄水分挺大的。”易先生回忆起2012年时的买房经历说，当时他在西沣路某楼盘看了一套两居室，置业顾问就一直打电话催他赶紧定，不然就被别人买走了。印象中开盘后不久，开发商就对外宣称房源售罄，“可隔了几天去看，还有剩余房源在卖呢。”易先生说的并非个案。华商报记者了解到，在前两年楼市热火朝天的时候，随意在百度等搜索引擎里键入“开盘”的关键词，必然会冒出“售罄”、“热销”、“劲销”等等后缀。

　　“变脸”后：开盘去化率变差，“售罄”难说出口

　　如今，“开盘售罄”的提法日渐稀少。华商报记者从今年4月份至今有过开盘行为的开元第一城、中航华府、龙湖源著、富力白鹭湾等楼盘了解到，对开盘的描述多是这样：开盘前预告时间、优惠，开盘后告知“已开盘”或“活动圆满落幕”，然后照常销售。

　　“不光是宣传售罄的少了，有些楼盘甚至连开盘活动也不再举行。”光魔机构总经理游勇指出，一方面是由环境造成，10年左右楼市火爆、日光盘比比皆是，对外说“售罄”是有依据的，现在的市场环境，显然不支撑。另一方面，低调开盘反映出营销策略向“以销定产”的转变，也就是抛弃大张旗鼓的开盘宣传，突出优惠、大力促销。

　　据易道顾问机构统计，今年上半年西安住宅共计开盘58个，比2013年和2014年都要少。特别是能说明销售状况的开盘去化率，上半年仅38%，是2012年至今最低水平。38%的去化率，显然不能和售罄划等号。

　　仍有个别楼盘保持热销。华商报记者了解到，汉华城上半年有两次开盘的蓄客时间都控制在20天以内，6700-6800元/㎡的均价比前期下调了 600-700元/㎡，达到了热销目的;曲江紫金城推出首付分期活动后，成交上涨了大约230%。有业内指出，现在楼盘销售其实有两种选择：一是以低价格、低门槛快速抢占市场;二是通过提升附加值，如：一些品牌房企推出的“云服务”，提高客户认可维持稳定销售。

　　现象二：“面粉”少了，楼市正面临“断粮”风险?

　　“变脸”前：供应、成交连年处在高位，开发商拿地热情高

　　数据显示，2012年是西安土地市场的一个高峰。当年，土地供应达到1893万㎡，比2011年增加5成有余，成交量则增加了7成多。13、14两年，虽然略有下降，但供应和成交也都接近了1000万㎡，连年处于高位。

　　“我们这块地就是13年年底拿的。”西二环一品牌开发商介绍，他们正开发的项目，土地是从别人手里转过来的，价格要比周边的一手地块贵了一倍多。即便地价不菲，即便优质地块是“二手”的，但很多开发商仍想法设法，拿地热情高涨。华商报记者了解到，西安此前的几宗“地王”也都是在2012-2014年诞生的。

　　“变脸”后：政府缩减土地供应，中小房企无力拿地

　　据易道监测，今年上半年西安共挂牌土地274万㎡，同比下滑了49%;成交的土地面积为171万㎡，下滑幅度达到59%。该机构分析，受目前供应过剩的影响，西安市政府有意放缓了推地节奏、缩减土地供应计划。再加上待售房源的库存较大，房企的拿地速度也有放缓。

　　土地市场下滑，另一个明显的特征是流拍的地块多了。华商报记者从西安国土资源交易网看到，1-6月流拍的土地有12宗，几乎和2013年全年相等。

　　“流拍土地变多和中小房企无力拿地有关。”易道顾问机构副总经理张计卫分析，一些前期有意向拿地的中小企业，因为市场下行资金紧张，无力承担土地购置费用，导致流拍。不过，个别热点地块仍被“不差钱”的大牌房企追捧，超过最高限价后也造成了流拍。

　　华商报记者了解到，因大牌房企竞价而导致流拍的现象，今年在经开区的一些商住用地中有出现，“大企业当然是有选择的去争优质地。”城北一国有房企负责人介绍，更多的新增土地往往存在基础配套缺失、客户基础薄弱等问题，房价的上涨动力不足，“开发商拿地的热情自然会受到限制。”

　　由于新增“面粉”减少，近期就有网媒担忧：未来楼市或面临“断粮”风险。“今年下半年到明年的新增房源肯定会减少。”雅狐企划总经理冯奔认为，但整体供应量不会下滑的太厉害，“因为之前积压下来的库存还在那摆着呢。”

编辑：华商报供稿