小区车位到底属于谁? 开发商未确权车位不能卖

　　最近，一则关于南京星汉花园业委会与开发商争执车位的案例在网上疯传，车位之争的话题再一次成为舆论焦点，小区车位到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？昨日，记者采访了相关部门、专家对此进行解读。

　　业主 车位归业主所有 物业不能租售

　　“居者有其屋，行者有其车”，随着城市汽车保有量持续攀升，小区停车位之争时有发生，很多小区私家车数量远超小区建设之初规划的车位数量，为解决停车难，一些房地产开发公司和小区物业公司，通过扩建地下或地上停车场，将小区公共用地变成停车位等方式，增加车位并向业主出售出租。

　　对此，住在城东的张先生称，根据《物权法》规定，小区道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有，开发企业和物业公司都没有权利收取使用费，也不能强迫业主委托其保管车辆。采访中，记者发现和张先生持有相同观点的市民不在少数，大家除了对小区租售停车位的做法提出质疑外，也有人深究停车位租售之后产生的收益分配问题。住在城西的王先生表示，既然车位属于全体业主共有，收取的停车费也应归全体业主所有，如果由开发商或者物业公司代收，应出示小区公共收益和分配支出明细。

　　开发商

　　小区车位谁建设谁受益

　　一位不愿透露姓名的房地产从业人员表示，房地产开发企业在房屋建造时都会投入大量的资金建设地下车库，但是在销售时，这部分面积是属于人防工程部分和规划的地下车位部分，并没有算入到公摊面积中，所以按照谁建设谁受益的原则，车位的所属权一般就认为是开发商所有，业主有使用需求则必须购买或者租赁。

　　至于小区公共用地上的停车位所属权问题，这位从业人员说：“小区内公共用地上的停车位所有权的确是属于全体业主共有，但是通常物业公司为了加强小区的管理，都会制定相关的收费制度，停车费收取上来之后，物业公司将其一部分用于管理成本，如雇用看车人员的工资支出等，另一部分主要用于小区内道路维护、公共设施维护等。如果不收费的话就侵犯了无车业主的所有权，对于无车业主也不公平，收费停车换句话就是取之于业主，用之于业主，这样也能体现物业公司对全体业主的公平。”

　　权威解释

　　笼统说车位归业主共有系曲解

　　停车位之困，并非某个城市的个案，在全国来说都尚有争议。对此，西安市房屋产权产籍管理中心副主任解江表示，2007年颁布的《物权法》实施后对住宅小区停车位所有权归属有了较为明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在这种情况下，不宜一概认为车库、车位归业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。至于，地面上的立体车位，由于其本身属于特种设备并非建筑物，所以并不涉及产权。这样看来，笼统地说小区停车位归业主共有是在曲解法规政策。

　　专家说法

　　物业收取停车费是合理的

　　西北政法大学民商法学院教授肖福禄表示，即使是业主共有车位，收取一定的停车费也是合理的。根据《物业管理条例》，物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实践中，停车费一部分作为物业管理运营成本，另一部分作为收益归全体业主所有。

　　对于人防工程改建的地下停车场，肖福禄表示，《中华人民共和国人民防空法》（简称《人防法》）对此有规定，“谁建设谁受益”。关于“谁建设”，一般理解为就是建设方开发商。肖福禄认为，应当弄清到底是谁花钱建设的、原始投资人是谁，因为《人防法》第十八条规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的，据此改建的停车场也应当满足“公共利益”。肖福禄建议，为切实规范小区车位管理、避免纠纷产生，国家有关部门应完善相关法律，针对小区车位的规划、建设、管理等出台规定，进一步明确各方的权利和责任。

　　专家支招

　　如何辨别停车位产权

　　肖福禄教授表示，停车位有很多种：地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。现在很多开发商都打着“产权不明确”的擦边球，鲜有人弄清楚到底哪些属于真正的人防设施，哪些属于业主公共空间。

　　肖教授解释称：在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。而开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。还有一种就是地下停车位是由人防工程改建的情况，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。

　　消费提醒

　　开发商未确权车位不能卖

　　在采访中，记者发现车位之争的核心问题是停车位收益归属，以及物业有没有权利租（售）这些车位。

　　对此，陕西丰瑞律师事务所律师刘新功认为，若开发商不能证明其对小区内停车位有所属权，那么停车位属全体业主所有，其收益也是归全体业主所有。刘新功称：“因为车位的权属没有明确，是属于业主共有，还是属于开发商所属存在争议，在开发商、物业公司比较强势的情况下，停车位的收益只能由开发商或物业公司占有。但是如果小区的停车位没有权属登记证明或不能办理权属登记证明的话，开发商是不能出售的。”

　　一般来说，如果开发商没有将停车位进行初设登记确权，就意味着没有获得预售许可证和产权证，因而是不可售卖或出租。

　　昨日，记者走访中发现，一些楼盘在销售停车位的时候，向客户明确停车位是没有产权的，但是以租代售的形式变相“售卖”停车位。对此，刘新功表示，若楼盘的停车位没有产权证，那么开发商无权出租停车位。另外，没有产权的“销售”相当于租赁，《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，所谓租期70年不受法律保护。租期70年，一般是开发商为了模糊概念打出的销售“幌子”，以合法形式掩盖非法目的。

　　新闻背景

　　小区车库判归业主系讹传

　　南京市鼓楼区法院曾审理过“全国首例小区车库之争”，因涉及到众多户主的利益，被广泛关注。近日，一些微信公众号重新对该案作出报道，称“南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”这条微信一发出，瞬间便火了。然而此后，作出此判决的鼓楼区人民法院公开发出郑重声明，称“此判决并未生效”，小区车库的权属问题，应以“生效判决为准”。原来，这个被疯传的结果，并未生效，早已被撤销，而真正的判决结果却与之相差甚远。

　　这份“一审判决”发生于2003年。宣判后，星汉公司不服，向南京中院提起上诉。南京中院经审理后裁定“撤销原判，发回重审”。2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：判令星汉公司给付业主委员会车库出售款500000元，驳回业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。

　　此案一审判决时，我国《物权法》尚未出台，直到2007年10月1日，《物权法》才真正开始实施，而相关配套司法解释在该法实施过程中才逐步出台并完善。而正因为这个原因，此案相隔了这么多年才作出前属最终判决。 据《金陵晚报》

　　本组稿件除署名外由记者 龚伟芳采写

编辑：李晨