为了有效化解房地产既有和潜在的库存，华商报记者昨日从西安市人民政府获悉，西安市出台30条具体措施，促进西安楼市平稳健康发展。
部分项目可更改用途和户型
根据6月26日下午2时30分公布的《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)指出，对于已供地未实施或者部分实施的房地产项目，在不增加容积率且满足公共基础设施配套的前提下，建设单位申请土地用途在居住、商业、旅游、娱乐四类经营性用途(工业除外)之间调整的，由规划主管部门研究出具调整后的规划条件，国土部门重新核定地价并签订土地出让变更协议后，规划主管部门即可审批实施。
同时，在不改变用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、日照影响、建筑外形并满足公建配套规划等规划条件的前提下，建设单位调整房屋户型，不需重新规划审批，由建筑设计单位出具户型变更符合规划设计要求的书面证明材料，并经施工图审查机构审查后，即可调整。
陕西省房地产研究会会长王圣学对此解读，此前开发商调整规划和变更户型，需层层审核周期较长。《意见》的出台对开发商来说也是政策上松绑，能让开发商及时调整思路和定位，及时推出更适合区域销售的产品。
地下车库产权可取得产权证
在《意见》中，对于人防工程产权也有明确表示，房地产项目配建的地下人防工程，在保证日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，投资人可以取得人防工程的所有权并进行登记，收益归投资人。
独立地产评论人李连源表示，现在房地产项目配建的地下人防工程，多用于地下停车场。在所有权能取得产权证的条件下，也就意味着地下车位有了产权证，对于通过地下车位销售，对盘活开发商资金链也有很大的帮助。
可延期一年交城市配套费
华商报记者看到，《意见》中对优化建设环境有了明确要求，其中首次明确，新出让土地建商品住房项目不再实物配建廉租房，统一按照现行标准的50%缴纳异地配建费;下调房地产项目土地增值税预征率;房地产项目可分期缴纳土地出让金;同时，经建设部门审批同意，房地产开发企业可以延期缴纳城市配套费，先行办理施工许可等手续，延期缴纳时限为一年。
针对存在遗留问题的房地产项目，《意见》也明确，对已经规划许可，2015年5月1日前已经施工至正负零以上(含正负零)，且主体结构不具备整改条件的房地产项目，按照2015年5月1日前施行的最新规范进行消防审核及验收。
陕西省房地产研究会会长王圣学表示，政府这些政策的出台，其实也是减少开发企业的资金压力，加快项目建设。
库存消化周期超过18个月暂停供地
《意见》中对于用地也提出严格管控，其中要求建立去库存与项目用地供应的联动机制。房管部门要定期将各区县、各开发区各类房屋存量情况通报国土部门。对库存消化周期超过18个月的区县、开发区，暂停用地供应;超过12个月低于18个月的，适当减少用地供应。
缴存6个月以上可申请公积金贷款
《意见》对化解库存也推出相应措施，其中全面推行和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款。支持有意愿的农民工等农业转移人口在西安市购房。将长期在西安市生活居住和就业的农民工、个体工商户纳入住房公积金体系。对连续正常缴纳住房公积金6个月以上，符合贷款条件的， 即可申请公积金购房贷款;加快推进农业银行“农民安家贷”个人住房信贷产品的实施，加大农民工进城购房的信贷支持。对居民改善居住条件，申请贷款购房 的，可根据购房人信用状况、还款能力等情况，给予首套房信贷优惠政策。
购房落户政策延期至明年底
《意见》对于买房落户时间再次延期，将《西安市人民政府关于印发西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》(市政发〔2015〕15号) 中有关非本市户籍居民在我市购房落户的优惠政策的时限由 2016年12月31日截止延长至2017年12月31日。
简化优化二手房交易过户流程，取消无法律法规依据的证明。 二手房上市交易时，原房屋交易时间以房屋权属转移合同签订曰期，或者其他具有房屋权属转移合同性质凭证上注明的曰期，依照孰先原则确定。
开发区拆迁全部实行货币化安置
对于拆迁安置的问题，《意见》也明确，对新实施的棚户区改造项目，货币化安置率不得低于 50%,有条件的，要进一步提高货币化安置比例。商品住房存量消化周期超过18个月的区县、开发区原则上不再新建实物安置房，全部实行货币化安置。对被征迁人已缴存的住宅专项维修资金尚未用完的佘额，予以退还。
在提升市民住房品质中，《意见》首次明确，对未落实水、暖、电、气、通讯等基础配套设施 建设计划及教育、交通等基本公共服务不完善的区域，暂缓土地出让。
专家解读：
一 西安楼市去库存还需多长时间?
还需一年多的时间
陕西省房地产研究会会长王圣学表示，根据西安市住房保障和房屋管理局审核批准的预售面积，目前西安楼市预售面积在1900万平方米。2015年西安楼市销售面积在2000万平方米，但加上棚户区改造、小产权房等，预计去库存需要一年多时间。
二 、对西安房价有无影响?
不会有大的波动但有小幅上涨可能
王圣学认为，西安目前楼市销售价格在6500元/平方米至7000元/平方米上下，与其他一线、二线省会城市相比，价格还处在凹底。因此此次政策出台，目的是为了优化供给结构、稳定市场预期，提振市场信心，进一步促进西安楼市平稳健康发展。
李连源也表示，在其他各地楼市纷纷上涨的情况下，西安市这个时期出台这么多稳定楼市的举措，也还是有着积极的作用。
针对华商报记者问道房价是否有影响的问题，王圣学表示，参照其他地方出台政策后楼市会上涨的这种情况，西安楼市可能会小幅上涨，但涨幅不大。
开发商
给房企开发提升了信心
6月26日下午5时，西安一房地产公司负责人向华商报记者表示，看到《意见》出台，房地产圈子里面各开发商也是长出了一口气。
他介绍，该公司目前在曲江新区有一块地，因资金周转导致开发滞后，等准备开发时原先的设计规划，已被其他同行做了，若强行建设只会是死盘，若按照原先的流程变更，开发周期会更长，开发成本会更高，到时候销售价格高只能是烂尾楼了。《意见》中对土地变性和户型变更政策松绑，对于现在很多如鲠在喉项目，的确是利好消息。
购房者：
期望出台政策楼市能降价
“既然政府给开发商减免了这么多的税费，那么开发商是否应该降价销售呢?”6月26日晚6时30分，在看到《意见》出台后，西安市民杨女士表示，无论是税费还是政策，政府对去库存也是给予了很多措施。
她认为，既然政府让利于开发商，那么房地产企业是否应该降价销售来惠民呢?
华商报记者 陈思存
相关链接：
西安去年就出台“房九条”
针对各地出台去库存的措施，华商报记者获悉，在2015年西安市就出台了“房九条”(《西安市人民政府关于印发西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》)、“棚八条”(《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》)，其中也明确外地人买房可西安落户。
