三、2016年35城房地产短周期风险评价结果
综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标,通过数据标准化及德尔菲法赋予权重,最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。
得分越高的城市,说明2016年市场偏弱,房价反弹驱动力弱,房企或个人投资的风险度偏大,机会度偏小。与之相反,得分越低的城市,2016年风险相对较小,房价反弹驱动力强,房企或个人投资的风险度较小,或者说机会度较大。
图5 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险评价综合指标排名
综合得分排名前五位的城市:呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。这几个城市的共同点在于供求失衡,市场供应明显大于需求,预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢,如何有效地刺激需求,消化市场库存,将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。其中呼和浩特2015年商品住宅现货存销比位居35个城市之首,达到27个月,说明目前该城市市场库存去化压力相对较大,房价上涨空间相对较小;海口则是商品住宅现货存销比排在35个城市中的第三位,达到20个月;太原则是2015年商品房期货存销比排在35个城市中的第二位,预计未来一年新增楼盘较多,去库存周期较长。
综合得分排名后五位的城市:南昌、广州、郑州、杭州、宁波。这几个城市除了广州外,其余均为二线城市。这几个城市的共同点在于市场需求较旺盛,供应规模和压力相对较小。其中杭州作为东部及重点二线城市,经历几年低迷之后,过去一年库存持续下滑,去化周期已降至6个月左右的偏低位;宁波与杭州有类似之处,但略弱于杭州;郑州、南昌作为本省的单核城市,基本面较强,需求旺盛,库存消化周期持续处于偏低位,房价仍有继续上涨空间;广州作为一线城市,2015年以来房价明显弱于京沪深,由于城市基本面较强,未来半年至一年,房价存在继续补涨空间,不过也应警惕广州政策随其他三市收紧的风险,一旦收紧,则投资价值将随之降低。
根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分,我们列出2016年35城风险度排名,主要指代2016年下半年至2017年上半年的市场风险程度。
需要说明的是,这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念,并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险,也并不代表排名最后的南昌没有任何风险。
表2 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险度排名
编辑:李晨
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