西安30小区筹备业委会与律师对接据新条例持续跟进

西安新闻华商网-华商报 2016-12-30 06:51:47

[摘要]长期关注陕西社区建设的陕西业申委员会总召集人何志恒分析了业委会成立难的原因，还特别提醒大家：“业委会工作非常复杂，比大家想象的要复杂得多。”

　　“感谢华商报，感谢公益律师！”这是昨日华商报组织的“律师·小区对接会”结束后，小区业主代表们说的最多的一句话。

　　昨日的对接会共有百余人出席，包括30位公益律师和30个小区的业主代表。这些公益律师都是看到华商报的前期报道后积极报名参与的，还有律师事务所组团参与。陕西方强律师事务所在主任任自力的带领下，共有5位律师加入公益律师团队，给5个小区提供法律咨询服务。而参加活动的小区是前期拨打华商报新闻热线88880000报名的，都已进入筹备阶段并且具有一定代表性。

　　上午9时30分，公益律师与业主代表对接会正式开始。华商报社副总编辑李明给到场律师颁发了聘书后，各位律师与业主代表进行了一对一的对接。在接下来的各小区业委会筹备工作中，各小区将依据2017年1月1日施行的《西安市物业管理条例》有关规定，在律师的指导下，依法召开业主大会并选举业委会。

　　“感谢华商报提供这样的沟通平台。”北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽向在场律师发出倡议：践行法治精神，弘扬传统美德。立足服务他人，传递人间真爱。维护社会稳定，促进法治进步。用好物业条例，管好我们家园。架设沟通桥梁，共建法治社会。他希望通过这次公益活动，帮助小区业主使用好物业条例，理顺开发商、物业、业主三者关系，明确三者之间的权利义务，给小区营造一个安全、卫生、舒适、文明、和谐的家园。

　　“律师，您好！”对接仪式刚一结束，迫不及待的小区业主就隔着桌子向对接律师打招呼，双方迅速进入实质对接，沟通各自小区的筹备进展。锦园君逸业主代表邵长波感叹“一直在摸索，终于看到希望啦！”

　　律师们也感动于业主代表的付出。“各位业主代表为公众利益长期的、义务的、耐心的、憋屈的工作，也令人敬佩。”律师任自力说。华商报记者杜鹃马虎振陈思存实习生刘沛然姜丽丽许佳摄影陈团结

　　从回访132个小区到30个小区结对子

　　元旦后，我们将依法持续跟进各小区筹备业委会

　　2017年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》将正式施行，对比新旧条例可以看出，新的条例为小区成立业主大会，并选举业主委员会提供了更有力的法律支持。

　　从条例提交西安市人大常委会审议到通过并即将实施，华商报一直在持续关注，并希望通过个案，了解小区成立业委会的困境在哪里，希望借助新条例的实施，破解目前的一些困境，因而启动了“用好新条例管好咱的家”系列报道。

　　在前期的报道中，华商报面向西安市征集准备成立业委会的小区，新闻热线029-88880000接到了几百个小区业主的电话，除去重复信息和无效信息，记者筛选出132个小区逐个电话回访，并选择其中33个小区进行现场走访。

　　走访中发现，小区业委会成立难，难在开发区和行政区交叉地带的小区没人管；难在政府相关职能部门对新政策不熟悉，不知道怎样指导；难在建设单位不愿意好好配合；难在小区筹备业委会的业主代表有时会遭到暴力威胁……

　　这132个小区中，有35个小区由于建设单位不配合，34个小区由于职能部门种种原因，造成筹备业委会迟迟没有进展，两项占比超过一半。有50个小区按照有关规定与街办（开发区管委会）对接却未被受理。具体原因包括，街办（开发区管委会）认为“不属于自己管辖范围”“等最新条例出台”“不知如何开展工作”等。开始对接的78个小区中，申请能被受理并且按程序走下去的小区仅有28个，占36%。而这28个小区中，能走到最后的更是少之又少。

　　带着个案中发现的问题，华商报记者采访了西安市人大常委会法工委法规处、西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室等职能部门，结合新条例进行了解读。

　　12月27日起，华商报又连续召开公益律师座谈会、筹备业委会经验交流会、律师·小区对接会等三场会议破解业委会成立难。最终为西安具有代表性的小区一对一对接公益律师，并将在元旦过后，依据新条例持续跟进筹备进展。华商报记者杜鹃

　　“老前辈”何志恒介绍经验

　　业委会工作非常复杂比想象的要复杂得多

　　在28日的培训会上，长期关注陕西社区建设的陕西业申委员会总召集人何志恒分析了业委会成立难的原因，还特别提醒大家：“业委会工作非常复杂，比大家想象的要复杂得多。”这给到场参会的业主打了一剂“预防针”。

　　运行好的业委会不足10%

　　何志恒说，根据他多年的调查研究，业主大会成立难、召开难、选举难，而业委会人选则尤其重要。一名街办社区服务中心主任曾告诉他，“小区选一名好的业委会主任比中福彩大奖都难”。据他了解的情况，西安231个已备案的业委会，实际运行好的不足10%。在全国也是这样，80%的业委会不能正常履行职责。由此可见，干好业委会也不是一件简单的事情。

　　“业主们辛辛苦苦把你们选出来了，如果结果是这样怎么办？想再次成立可是难上加难。”他提醒大家，这个问题要引起所有小区和想做业委会工作的热心业主的高度重视。

　　必须要具备能力和公心

　　何志恒把业委会组织需要具备的基本能力，总结概括为“十种能力”、“五公”、“一担当”、“一坚持”。

　　这十种能力包括：对法律法规政策规范的了解能力；对物业管理的基本常识了解能力；与政府的沟通协调能力；组织业主能力；与物业协调能力；财务管理能力；文字处理能力；现代办公能力；小区持续建设能力；正能量宣传能力。

　　所谓“五公”，就是公心、公德、公开、公平、公正。

　　另外，在困难面前要勇于担当，坚决不能退缩和半途而废，没有担当就不能做好业委会。

　　最后，因为业委会工作很难，既要面对外部困难和阻力，又要面对内部矛盾。所有业委会都会出现“二次斗争”。所以，能否坚持就显得尤为重要。

　　业委会不是以换物业为目的

　　为减少内部矛盾，何志恒特别强调：“业委会成员在选人和制度建设上，一定要靠制度，不要靠人情。人情是靠不住的，而利益是永恒的。”所以，业委会成员要坚决实行共有利益回避制度，这样有利于未来公开选聘，不会得罪人，否则后患无穷。而业主之乱，危害后果远大于物业企业。

　　“业委会成立不是以换物业为目的，但物业服务合同一定要重签。掌握经济权、决策权、人事权，这是未来业委会正常运行的基础，没有实际权力的业主组织，监督物业、搞好小区建设，那是天方夜谭。业委会所有事情要让业主知情同意，业主大会不同意的事坚决不做，偷偷摸摸给自己捞好处的事坚决不做。”

　　建议出台具体的工作流程

　　为了促使新修订的《西安市物业管理条例》顺利实施，何志恒向政府部门提出三点建议：