供大于求不是坏事，只有竞争才会带来商业的创新
对于购物中心和综合体项目空铺率偏高的问题，有业内归咎于租金居高不下。真是如此吗?赢商大数据显示，今年上半年，西安购物中心首层平均租金为16.7元/㎡/天，其中核心区域首层平均租金为30.3元/㎡/天，非核心区域则为14.8元/㎡/天。
“西安的购物中心与南京、青岛、沈阳、杭州等城市租金水平相当，处在二线城市的平均水平。”某连锁购物中心张姓负责人告诉记者，他认为，租金只是影响出租率的一方面，项目选址、定位、招商和运营团队都会影响入住情况，所以有些项目租金不贵但空置率却居高不下。
今年上半年，西安购物中心的平均空置率为5.1%，其中核心区域空置率为1.4%，非核心区域达6.4%。整体看，将比较范围缩小到同一商圈内，项目间的分化也表现的十分突出。
连续两个周末，华商报记者走访了西安多个购物中心发现，客流冷热不均的现象明显。有的项目生意火爆，停车、就餐都需要排队，但相隔不远，就有购物中心顾客门可罗雀，这样鲜明的对比遍布小寨、大雁塔曲江、高新、经开等西安各商圈。在长安路一家购物中心，记者看到一、二层的快时尚服饰品牌客流量尚可，但三层以上的餐饮门店就没有多少顾客;在曲江新区、公园南路等地一些购物中心，也存在门店大量空置待租的情形。
“西安的购物中心存在饱和，但供大于求并不是商业地产的悲哀。” 陕西经典派商业地产有限公司董事长朱林认为，西安的购物广场和商业地产供应量在近两年激增，但并不能判定新推出的商业地产就没有市场，例如经营较火的赛格、熙地港其实都是近几年新推出的。他强调，供大于求不不是坏事，只有供大于求才会有竞争，只有竞争才会带来商业的创新。
同质化是现实更是机会，购物中心拼选址也讲耐心
“招商难已成了新购物中心的通病。”前述张姓负责人介绍，一般项目在开业前能招到80%-90%就已经算好成绩，加上消防验收、工程进度等各方面不可抗力，推迟开业时间的项目在近两年并不鲜见。
招商难、运营难，尤其是在商业同质化的背景下，西安购物中心还需在创新道路上寻求突破。不过在华岱商管总经理夏强看来，对购物中心而言，同质化是躲不过的现实。他说，购物中心是一个多种零售店面集合的商业场所，逃不出大众必需的消费范畴，这就意味着各项目至少在主力店、品牌上选择有限。“一味突出个性而脱离大众消费的话，也很难吸引到顾客。”夏强建议，要想做好购物中心，首先要控制好同质化与差异化的比例，这个比例大致在7:3左右，即70%的店面是市面上都有的，有30%则是代表项目特色的爆款。
一个项目对运营能力和操盘者耐心也是考验。他说，有些物业持有者总想着“我把项目建好了，招几个有名的主力店，前期轰炸推广，然后就能躺着收租了”。其实不然，“行内常说商铺靠养，购物中心也是如此，没有时间和成本积累是养不出一个好项目的。”
朱林认为，都说购物中心招商难，其实也不难。关键是要招什么商、为什么要招这样的商，这个前提就是要把握目标客户的需求，提供相匹配的服务。并不是要一味地做特色、博出位。一家商场仅有特色是不够的，因为你不能一厢情愿、异想天开地提供服务，而是要有符合客户需求的特色。总之，新增的购物中心要想“突出重围”，关键在于是否认清了定位。
华商报记者 李程 王静
