“摇号买房”是应急之策？ 业内人士建议应从加大供应入手

　　3月30日，西安市房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，明确意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售。严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。这是继上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后第6个正式出台摇号卖房措施的城市。

　　从3月下旬以来，短短的10天时间，全国超过10个城市再启房地产调控，主要是关于摇号、限售、公积金等政策。那么，西安市出台的买房摇号政策，对于市场现状是否会有显著效果?业内评价如何呢?本期地产圆桌邀请业内专家进行解读。

　　如何看待“摇号”新政?

　　现阶段购房较为理性和公平的办法

　　马健：去年以来，西安频频出台吸引人口落户政策，2018年开年仅3个月时间，大西安迁入人口已达到21万，接近去年全年迁入人口25万的总量。据省统计局数据，2017年，西安市商品房销售面积为2509.78万平方米，超15万套，增长20.8%。2017年商品房实现销售均价9390元/平方米，环比增长25.62%，涨幅明显。2017年商品房销售量超供应量360.92万平，连续两年实现销大于供，去化加速，周期减短。截至2018年2月末，西安市商品住宅库存量为690.08万㎡。在市场供应量迟迟不足的状况下，住宅库存继续下滑，去化周期降至6个月。

　　在人口流入加快和房价增速明显的驱动下，楼市频现抢购现象，因此西安市房管局出台摇号买房政策，以规范开发商行为，体现了公平原则。

　　聂海峰：针对现阶段市场供需失衡，部分开发商采用全款优先、高比例首付优先等方式挑选购房者乱象，房管局迅速反应，通过摇号来规范住房交易秩序，禁止全款优先，目前来看是比较理性和公平的办法，既能保障购买的公平性，也是保证刚需购房得到满足的必要手段。

　　徐武：西安成为全国第六个摇号买房的城市，违规房企将被暂停网签，这一政策的出台，对楼市影响重大。一则，最大限度地满足了广大市民的购房意愿，与全款购房者享受公平购买权益;二则，在兼顾市场经济的同时，规范了房企销售行为，对暗箱操作起到防微杜渐。

　　徐正茂：政策的出台有利于建立公平、透明化的市场环境，在政府的监督下，杜绝了部分开发商采用全款优先、高比例首付优先、捆绑车位等方式挑选客户的情况，给每位购房者公平购房的机会，对疏导稳定消费者心态有积极的作用，相信未来市场秩序会逐渐平稳有序。

　　朱郁：目前很多城市的摇号政策，是在楼市出现供需矛盾较大的情况下出台的，可以说是一个被动的市场调控方式。按照西安目前的市场现状，对于目前房地产市场的乱象具有一定的约束力，购房者可以通过摇号的政策来相对公平的获得买房资格。其次，对房企的销售行为有一定的约束力，明晰的政策要求，有利于市场平稳有序。在治理市场乱象方面，短期之内或许会有明显效果。

　　能否缓解西安楼市目前面临的问题?

　　是应急之策，短期内可以平抑矛盾

　　朱郁：实施摇号政策，短期内可以平抑矛盾，但是也存在潜在的风险。近期的无房源现状加大了楼市供需矛盾，落户人群大幅上升，对购房群体有一定的刺激。如果短期内预售的供应量不能得到保证，购房者的恐慌心理可能无法得到有效缓解。

　　徐武：“摇号买房”是应急之策，其他城市也在试水阶段。虽然在房企销售行为上满足了广大民众公平买房的意愿，但却无法完全解决房源短期供给失常的问题，品质楼盘房源供给紧张愈发显著。

　　聂海峰：建议大家理性看待西安楼市。作为中国经济的支柱，楼市归根结底，始终是一个经济问题。在中国城市化发展背景下，房价过高会成为城市“民生问题”。房价过低则反映城市竞争力和综合实力不足。目前，前期“禁土令”、落户人群大幅增长等因素造成西安短期市场供货不足，而企业的本质是天生逐利，购房者“买涨不买跌”的心理也起到推波助澜的作用，造成西安楼市出现诸多乱象。随着新房源的陆续入市，情况将逐步缓解。

　　徐正茂：西安这两年追赶超越，城市魅力不断提高。本地人、外地人对西安的城市价值增长的信心也越来越强，购房需求急剧上升。但市场供应量增长有限，短时间内出现供需失衡的情况。从2018年的市场供应计划来看，下半年将有大批量房源面市，供需将趋于平稳，市场高热现象将得到缓解。

　　要解决根本问题还应该从哪些方面做工作?

　　应从加大市场供应等方面入手

　　徐武：要解决房源供需平衡，甚至于抑制房价过快增长，最好的方式还是要让房企执行《关于公布我市主城区及长安区2018年新建商品住宅上市供应计划的公告》，按计划供给，大量的房源入市，为楼市降温解暑。除此之外，需要对于房企施工拖延、捂盘惜售、捆绑销售等行为加强管理和约束。

　　马健：要解决目前楼市供不应求的局面，仅靠政策是不够的，还应从多方面入手，如增加土地供应量及住房多渠道供给，推动旧城改造及城市更新，推进待开发项目的开发速度，引导开发商的前期市场定位，开发符合市场需求的产品，避免过度宽松的人口落户政策成为炒房捷径等，从根本上解决供需失衡问题。

　　朱郁：要稳定房地产市场，还需要建立一个长效机制，比如加大预售房源的批售量，让市场供求比相对平衡，其次是项目的工程进度需要得到保障，再者就是价格备案要坚持，控制房价。

　　徐正茂：职能部门应该加快房管局预售审批速度，加大市场供应，有效缓解“房荒”。严格控制房价，平稳的房价才能够缓解购房者目前急而盲目的恐慌性购房。 华商报记者 陶青 党兰

编辑：强鑫