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西安房价上涨开发商主动违约:宁愿双倍返还定金也要解除合同

西安新闻 华商网-华商报 作者:宁军 陈思存 杨德合 魏光敬 卿荣波 李婧 2018-06-25 06:36:34
[摘要]随着房价上涨,开发商违约事件增多,为何职能部门处罚刹不住肆意违约行为?买方主张房屋差价损失,法院会支持吗?

>>律师统计

40个案例中31个判决支持差价损失

近日,陕西海普睿诚律师事务所建筑与房地产业务部王阿丽、李平、郑婷3位律师对近年相关的国内40个案例进行分析,其中31个判决支持房屋差价损失,9个不支持。

法院支持房屋差价损失的情形

在裁判观点方面,支持房屋差价损失的判决理由主要有:

一、卖方违约后,买方应当采取适当措施防止损失扩大,如购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大,故法院会倾向于认定房屋差价损失期间,或者损失范围,再结合房屋差价损失鉴定,以确定损失数额。

二、综合考虑双方的过错程度、交付定金的数额、房屋价格上涨及当事人的合理预期,由法院酌情确定。

三、卖方根本违约,合同目的不能实现,买方诉请预期的可得利益损失判决支持。

四、当定金的双倍罚不足以平衡利益,并不足以弥补买方因违约而受到的损失,买方可主张房屋差价损失,法院考虑到签订合同时合理注意义务,过错程度、参考房屋面积及增值情况,酌情判定赔偿损失。

五、鉴于正常的房价波动属于商业风险,是买卖双方在订立合同时应该能够预见的,故卖方无权引用可预见性规则来限缩赔偿金额,更何况被告在故意违约更无权引用。但买方没有及时采取适当措施防止房屋差价的损失扩大,在确定赔偿具体数额时,卖方可适用减轻损失规则,也即具备正当性。

法院不支持房屋差价损失的情形

不支持差价损失判决中,理由包括:

一、房屋价值的评估程序有时不能客观地反映出双方房屋交接时的价值;房屋差价损失远超其订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失,不能认定为合理损失范围,法院可能会认定证据不足。

二、卖方违约,合同在起诉到法院之前已解除,合同从签订到解除时间间隔较短(房款已经退还给买方),加之在卖方未再次出售房屋的情况下,法院对房屋增值部分损失支持的可能性较小。

三、房屋可能存在一房二卖、抵押、查封等情形,法院需要判断买方是否善意、是否应当清楚知晓合同无法继续履行,并应采取措施及时止损,具体的损失数额法院结合评估报告综合判定。

四、买卖双方均有违约行为,若买方违约在先,则买方应对其违约造成的损失自行负担,房屋增值部分损失不予支持。

五、未对案涉房屋的现价值举证予以证明。

>>律师分析

房屋涨跌损失咋确定

对于房屋涨跌损失如何确定,王阿丽等3位律师分析,房屋差价损失属于合同履行后,买方可正常获得的履行利益。买卖双方约定买卖的房屋系特定物,不具有替代性,其履行利益应当考虑房价市场变化的因素,房屋增值形成的差价,该部分差价应认定为卖方的履行利益,即卖方的违约行为所造成的损失,应予以赔偿。房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

第一,双方有约定的,从其约定;

第二,双方无约定,或不能协商确定的,参照以下方式:原则上,可比照最相类似房屋的市场成交价,与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

第三,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失,以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

总之,在卖方违约的情况下,法院对房屋增值部分损失的认定是:在确定房屋增值部分损失存在的前提下,考虑买方的履约情况、审理期间房屋涨跌情况、卖方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、扣除买方未采取措施不当扩大的损失等情形,同时结合房屋买卖合同约定的违约金数额进行综合判定。而在买卖过程中,买方在签订居间协议、房屋买卖合同等交易环节应当更加谨慎,尽量形成书面文件或签订补充协议,同时注意保留履约凭证,以防日后卖方违约时,买方可以通过法律手段要求卖方赔偿损失。

另外,北京德恒(西安)律师事务所律师万焦律师提醒买房者,在签订房屋买卖合同过程中一定要审查卖方是否有权处分交易房产,尤其要注意卖方不是房屋所有权人时,一定要审查委托代理手续的真实性;交易房产是否符合交易条件,是否存在抵押或司法查封等情形;买方自身是否具备购房资格以及是否具备支付能力等。

>>专家建议

多部门联合整治 维护房产诚信秩序

“去年中下旬开始,西安房价急剧上涨,卖方违约成风。”万焦说,该类案件爆发之初,我省司法实践中几乎没有关于明确支持房屋上涨差价损失案例,各方签订的房屋买卖合同中约定的违约金极低,违约者没意识到违约成本之大,有违约者不仅不按合同支付违约金甚至态度恶劣。目前,已有不少法院不仅支持上涨差价,还支持守约方支出律师费用,甚至支持继续履行合同且判决违约方承担合同约定的违约金。

违约有较大利益可图

郑婷律师认为,目前违约成风主要还是高涨的房价和违约成本差距较大,违约有较大利益可图。她说,以近期的部分判例数据分析来看,外省大部分还是支持的,但具体到个案,法院裁判依据还是看当事人的证据。首先守约方需要主张差价损失;其次证据是否充分;最后法院一般会结合买方的履约情况、卖方能预见的因房价上涨而产生的损失、买方是否采取适当措施防止损失扩大,房屋买卖合同约定的违约金数额并结合房屋差价损失鉴定进行综合判定。

法院对此类纠纷判决结果并不一致,她认为主要还是个案的证据是否充分。她建议,买方要注意保留书面材料;签合同时,明确约定网签、交房、过户具体时间;明确设置违约金、定金条款、解除条款等;买方也应严格按合同约定履行义务,即首先自己不违约,再及时按合同约定的履行期限向违约方发出书面通知,要求卖方履约,并固定上述证据。

另外,即使购房者选择通过法律途径维权,这也是成本极高的维权方式。

已有企业被查 为何开发商仍屡屡违约

为进一步加强房地产市场管理,引导和规范商品房销售行为,西安市住房保障和房屋管理局2017年5月就下发《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》。超过5分将被暂停房屋网签销售,记分记录周期为半年,记录周期届满后,记分信息统一清零,违法违规行为列入其信用档案。

记者在《西安市商品房销售违法违规行为计分标准》明细中发现,针对“在标价之外加价出售房屋或者收取未标明费用”、“采取畸高价格销售或通过签订虚假商品房买卖合同等人为制造房源紧张的行为”、“将已售商品房再销售给他人的”等,都有着详细和明确的扣分标准。其中“将已售商品房再销售给他人的”违规行为,将被直接扣除5分,按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》,超过5分的,在整改或行政处罚完毕前将被暂停房屋网签销售。

《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》还明确,对存在行政处罚或因违法违规销售引起重大涉稳事项的房地产开发企业、代理机构,除进行记分处理外,还将纳入“黑名单”,报送市社会信用体系建设领导小组办公室,由有关部门实施联合惩戒;情节严重构成犯罪的,移送司法机关。记者了解到,有3家开发商要求购房者退房被记分,具体为“铭城地块”存在无预售证售房,预售证下来之后又要求业主退房,2018年4月11日被记2分;“新一代伟业国际”存在在标价之外出售商品房,2018年4月18日被记2分;“臻园阳光”不严格履行合同,要求业主退房,2018年5月3日被记2分。“大华翰林华府(一期)”和“华安紫竹苑”在商品房销售过程中,存在违规行为,违反公平交易的相关规定,2018年4月11日均被记10分。

尽管职能部门也进行了一些处罚,为什么还有开发商屡屡违约呢?陕西省社科院副研究员谢雨锋说,这是因为职能部门处罚的力度不够。

职能部门不能回避自己的责任

房价上涨后,开发商屡屡违约,购房者向职能部门投诉无果。谢雨锋说,这体现出的是整个社会的诚信体系比较薄弱。“看似有规则,实际上没有,在这种情况下,职能部门不能回避自己的责任,回避了就是不作为。”谢雨锋说,开发商频繁违约,对大西安的形象也是一种影响,希望相关职能部门,能联合起来,该出手时就出手。 本组稿件由华商报记者 宁军 陈思存 杨德合 魏光敬 卿荣波 李婧 采写

>>评论

以维护城市品质的名义 减少楼市“负能量”

杨鹏

大概从去年开始,西安房价就处于一路上涨态势。如果说,伴随着房价上涨,开发商毁约只是个别现象,倒也不必大惊小怪。毕竟,为了利益撕毁合同,这不只是房地产市场独有。只是,当房价已跨过万元关口,可以想象,一旦开发商毁约,这叫辛辛苦苦攒钱,为了圆住房梦的普通老百姓情何以堪?

要看到,在强大的利益驱使之下,精于算计的开发商其实很明白毁约的成本与收益孰大孰小,所以,也就不难理解开发商为何选择“一房二卖”,或者以各种理由拖延交房,甚至逼迫购房者主动退出乃至接受涨价的现实了。

市场经济,按合同办事天经地义,买卖双方必须遵守“契约精神”,而不能随随便便撕毁合同。更需要指出的是,商品房不是普通的商品,房地产市场交易行为,尤需要坚守起码的契约精神。从这个意义上说,开发商毁约成风,不正说明房地产市场契约化程度有些欠缺?这对于一个城市的诚信环境难道不是一种伤害?

房子,自古就是保身立命之所,也与每个家庭的财富和生活状况息息相关。人们对于美好生活的向往,无疑包含着住房梦的实现。所以,无论是基于老百姓福祉考量,还是从城市形象和品质建设上讲,都不能放任自流。特别是在建设美丽宜居品质西安的今天,一个不被“负能量”缠身的房地产市场,人们才能从中增强相应的获得感、幸福感。

毫无疑问,大多数购房者并不具备和开发商博弈的能力,而楼市乱象却足以伤害一座城市的品质和形象,基于此,相关部门有必要主动作为,依法、依规约束开发商行为,以减少楼市“负能量”。

编辑:王玮玮

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