西安房价上涨开发商主动违约：宁愿双倍返还定金也要解除合同

随着房价上涨，开发商违约事件增多，为何职能部门处罚刹不住肆意违约行为？买方主张房屋差价损失，法院会支持吗？

一个半月加价60万元，开发商还觉得房子卖便宜了；还未收房，发现房子遭“一女二嫁”，老业主缴的首付，5000余元/m，新业主付的全款，6000元/m……

2017年至2018年，西安楼市出现一房难求的现象。华商报记者梳理了2017年、2018年的热线数据，涉及房产投诉的线索就有368条。

房产投诉线索中开发商主动违约事件增多

在记者梳理的这368条线索中，除16条系开发商主动违约外，其他投诉还包括开发商延期交房、工程质量存在问题以及房屋违法加盖等。

蒋女士2017年3月16日购买了一套88.6平方米的商品房，并缴纳了11.6万元首付款，但在4月26日，销售人员主动联系她，称领导明确答复了，说房子不卖了。

一开发商在购房者4月1日确定总房价，并交了10万元诚意金后，以卖便宜了为由，一个半月加价60万元。同样是该项目，在购房者已缴纳全款并网签备案之后，开发商仍然让购房者退房。

针对这些房地产投诉，华商报记者在调查走访中发现，随着西安房价一天天上涨，开发商合同违约事件呈增多趋势。为了涨价，部分开发商宁肯违约也不卖房。

华商报曾报道的西安3位市民房屋被开发商“一房二卖”事件尘埃落定（3月15日华商报A09版报道），开发商被判赔偿3位市民190万元。2013年8月7日，西安市民董某给绿地集团西安盛都置业有限公司交纳房屋认购款825966元，同年8月8日，董某和绿地签订《认购协议书》，但后来却被开发商告知，房屋已卖给他人，和他情况类似的还有两位购房者。

主动违约要求解除合同

开发商宁愿双倍返还定金

2016年12月19日，西安市民石女士与一家房产公司签订了认购书，购买该公司开发的一套房，签订了《商品房买卖合同》，交清了房款，通过网签也备过案，但该房地产公司在拿走《商品房买卖合同》后，以合同存在重大误解要求与购房人解约。一审法院判定，开发商归还《商品房买卖合同》并交付房屋及车位。

华商报记者在调查中发现，目前认筹金、诚意金或定金的风险在房地产消费领域越来越凸显，一些不诚信的房地产开发商收取了认筹金、诚意金或定金，经过较长时间无偿使用后，以所开发项目未取得《商品房预售许可证》为由，在后期房价上涨之后主动受罚，要求解除合同或认购协议。而从法律层面来讲，购房者是存在重大过失的，即购买五证不全的商品房不受法律保护。所以，就有一些项目开发商宁愿双倍返还定金也要解除合同。一旦遭遇这种情况，购房者往往就会丧失最佳的购房时机。若是遇到烂尾楼，购房者的损失将难以弥补。

相关案例

>>案例一

买了四五年的商铺 至今未动工

多年前买的商铺至今未动工，业主们多次与开发商、政府部门交涉，虽多次得到承诺，却没有实质性进展，这样的购房经历让市民付女士心力交瘁。

2014年底，付女士与位于世纪大道的南海家缘开发商紫云地产签署商铺认购合同，并已全款缴纳。合同中约定，认购合同将于2017年6月30日止，并将合同约定的商品房交付认购人使用。然而，眼看期限到了，却没有动工迹象，“连坑都没挖”。付女士说，合同约定的期限到了，开发商自然无法兑现约定。

魏先生与付女士有着共同的遭遇，他于2015年初与南海家缘开发商签下认购协议，交了60%的房款认购了一套商铺。

他们介绍，南海家缘二期紫金台A座6号楼商铺、7号楼商铺、8号楼商铺2014年底开始对外销售，和付女士、魏先生遭遇相同的业主大都是在2014年底至2015年初购买的，如今，交房日期已过去近一年，工地上连最基础的开挖土方都还没有进行，房管局网签备案程序更是迟迟不予进行。2017年11月，双方曾签订补充协议，将合同期限延至2019年1月2日，条件是给予优惠补助，“现在看来，他们的承诺又要黄了”。

讲起维权过程，魏先生说，2017年3月以来，商铺业主代表多次找到开发商和沣西新城房管局沟通，开发商每次都以更换施工队为由，一直推迟开工时间，网签至今也没有办理。

多次找开发商无果后，2017年8月14日，业主们把部分商铺未网签的业主房号及相关资料递送到沣西新城管委会房管局，寻求政府帮助。但大半年过去，开发商既没开工建设，也没给大家办理网签，更没有给商铺业主签订房管局备案合同。2017年9月26日，商铺业主再一次到沣西新城信访部门反映，10月17日，得到沣西新城管委会房管局的答复意见书，对商铺全面开工、商铺办理网签、商铺交房未作出实质性答复。

2017年12月，业主们再次到沣西新城管委会，相关负责人表示，南海家缘二期紫金台商铺是有预售证的，只要开发商把商铺的图纸划分好就给予网签。大家当时满怀希望，盼着能在政府职能部门的监督下，先网签了也算有所收获，但从那以后再次没了消息。

“我有一次跟沣西新城房管局的领导去找他们开发商，他不知道我是业主，直接说现在房价涨这么多，咋能那么便宜卖给他们。”付女士说，有一种说法是，随着房价的快速升高，开发商嫌之前的售价低，想重新卖，还说他们可以优先购买。

6月23日上午，在记者见证下，魏先生先后拨打了开发商两名负责人的电话，对方对魏先生相当熟悉，一名被称为孙总的负责人并未就魏先生提出的诸多问题予以具体答复，只说将尽快协调问题解决。

>>案例二

房子“一女二嫁”新业主付的全款 每平方米比老业主多1000元

刘女士是位于西安电子正街的汇成和苑小区业主，该小区包括刘女士在内的多户业主在尚未收房的情况下，发现自己买的房子有了第二个主人。

刘女士说，与她一样遭遇一房两卖的业主有不少，他们多是在2012年购买的房子，缴纳了首付，签了《汇成和苑商品房内部认购协议》，协议约定于2015年5月30日交房，然而项目在建设中曾因资金问题停工，后在业主自筹、政府协调下房子逐渐完工。可就在业主们满心期待着收房时，发现了一房两卖的情况。

最早是有一个业主去看他的房子，却发现自己所购房屋的窗户被拿掉了，遂到物业去询问，结果却了解到，这房子的业主正在装修，想换窗子，被物业阻拦，双方正在僵持。这一消息令这名业主大吃一惊，自己买的房子还没收房，怎么凭空又跳出来另一个房主，而且人家已经开始装修。

于是，这名业主联合其他业主寻根问底后发现，不少业主都在小区见到了自己所买房子的另一名业主，而且不少“新业主”已开始装修了。更令他们不解的是，这些新业主手中也有一份几乎与他们一样的认购协议，所不同的是老业主签于2012年，价格是5000余元每平方米，先缴的首付；而这些新业主的协议都签于2017年底或2018年初，价格为6000元每平方米，付款方式为全款付清。业主们一下炸了锅，找到开发商理论此事，“但人家开发商根本不做过多解释”。

维权期间，业主们曾见到过开发商贴出的《汇成和苑装修交房通知》，称6栋楼的交房时间和缴款方式各不相同，除5号楼、4号楼可在规定期限内以最低缴纳20%的房款收房外，1、2、3、6号楼的业主必须在规定时限内缴纳总房款的95%，逾期则认为业主自动放弃。

前不久，记者曾就此采访到房产公司的殷姓负责人。他表示，去年曾通知部分业主交房，但业主持观望态度并未收房，“房价涨了，业主又来收房，肯定不符合公司管理流程。”殷姓负责人表示，他们曾收到过业主向开发商提交的退房申请。

“我们这些人里没有交退房申请的，这是他们的托词。”刘女士表示，维权过程中他们曾了解到，造成一房两卖的原因是开发商在2012年卖了一次，后来将房屋向承建商抵账，导致又卖一次。刘女士说，他们多次将开发商一房两卖的情况反映到区政府和街办，政府部门也曾多次协调但未果。日前，上级再下文让雁塔区、电子城街办解决此事，而之后开发商负责人也约见了业主代表，并登记了业主信息，称会就是否申请退房问题进行核实，目前尚无明确说法。

>>案例三

房款已付清 想收房却被通知要涨价

签订购房协议6年多了，房款也已付清，如今想收房却被通知要涨价，这让购买了庆华长安家园的十几户业主很不满。

2012年9月，北方特种能源集团公司西安庆华公司退休职工黄建荣与西安鼎铭置业有限公司签了购房协议书，以3500元/平方米的暂定价格，购买了位于西安现代纺织产业园纺园三路的庆华长安家园住宅小区10号楼1单元2704的房子。协议约定分次付清房款，到2014年3月，黄建荣分5次付清了房款。2016年12月，鼎铭公司通知房子涨至3690元/平方米，不少签订购房协议的职工都按照新价格补交了差价、签了网签合同，也陆续收了房。这事让十几名老职工感到不满，他们均反对开发商私自涨价，也拒绝和开发商签订网签合同。

与黄建荣情况相同的王积玉表示，当时签订庆华职工购房协议的人数众多，因开发商私自涨价，几名职工一起将鼎铭公司起诉至灞桥区法院。可让他们不解的是，法院认为鼎铭公司起初是庆华公司工会发起的，法定代表人与庆华公司法定代表人为同一人，因此认定是属于单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，依照《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》第三条规定，该诉请不属于法院主管工作范围，裁定不予受理。

西安庆华公司则称，他们没有和购房者建立商品房买卖合同关系，购房者认购的商品房购房款也没有交给他们。

看着年过九旬的岳父住不进新房，今年6月12日，黄建荣的女婿杨先生向12345反映，之后事情转给了纺织城产业园管委会，目前还没有新的回复。

6月22日，杨先生前往鼎铭置业在小区13号楼设立的项目部，他表示要收房，一位工作人员说，杨先生家人购买的房子，最初协议上标的单元和住建局不一样，现在房号变更为2单元2704，房子还是原来的房子。之前协议的价格是暂定价格，签订正式网签合同执行的价格是4063元/平方米。

对于为什么要执行现在的价格，该工作人员拒绝解释，称如果要收房就拿之前的交款票据及手续，按照住建部门核准的面积补完差价重签网签备案合同，履行完手续就能收房了。

>>案例四

已网签备案商品房 开发商却要解约

签订了《商品房买卖合同》，交清了房款，通过网签也备过案，但房产公司在拿走《商品房买卖合同》后，以合同存在重大误解要求与购房人解约。一审法院判定，开发商归还《商品房买卖合同》并交付房屋及车位。

2016年12月19日，西安市民王女士与一房产公司签订了认购书，购买该公司开发的25幢×单元×层10××2号房一套，面积134.13平方米，单价10500元/平方米，总房款约140万元。在《认购书》末尾处特意注明“赠送负壹层车位二个”。王女士当日给开发商支付了30万元购房款。

2017年1月23日，王女士支付了剩余房款，并签订了《商品房买卖合同》。当时开发商以合同需要备案为由，将签订的合同全部收走。2017年4月1日，开发商又向王女士送达了车位选取通知书。4月14日，双方签订了《车位协议》，而开发商也出具了地下停车位选择确认单。王女士名下所购置的这套房屋，2017年1月23日已在房管部门通过网签，2017年2月7日备案。

但让王女士没想到的是，开发商至今未返还《商品房买卖合同》，甚至提出要解除合同。无奈之下她只好诉诸法律，要求开发商归还《商品房买卖合同》及交付房屋和停车位。

在雁塔区法院《民事判决书》及落款为这家房产公司的《民事上诉状》中，开发商称，根据西安市不动产登记服务中心2015年8月出具的《房产测绘成果变更报告》可知，25幢×单元×层10××2号房以及10××3号房系关联户室，需一并处置，上述两户型建筑面积共计343.79平方米，而王女士所购房屋实际面积远高于合同载明的面积，造成该结果的原因系重大误解。

雁塔区人民法院《民事判决书》认为，王女士与开发商签订的《商品房买卖合同》及《车位协议》系双方当事人真实意义表示，《商品房买卖合同》中双方对房号、面积、价款均作出了明确约定，购房人也支付了相应房款，且该商品房买卖合同已经备案。对于开发商提出的《商品房买卖合同》系重大误解，法院认为，与事实不符，不予支持。雁塔区法院一审判定，这家房地产公司在宣判生效10日内归还王女士《商品房买卖合同》；判决生效30日内，按双方签订的《商品房买卖合同》，交付房屋及停车位。一审宣判后，房产公司上诉，目前二审还在进行中。

编辑：王玮玮