陕西物业服务收费管理办法公开征集意见 专家解读10大亮点

　　6点建议

　　专家表示，结合现实情况，建议对这个收费办法的征求意见稿再做六点修改。

　　建议1

　　对小区共有收益，可规定由政府部门委托审计事务所审计

　　尽管《西安市物业管理条例》第七十八条规定，应公示共用部位和共用设施设备经营收益情况，但实际上很多小区并未公示，或者虽然公示了却并不是真实情况。建议可以借鉴外地经验，对小区共有收益及公示的情况，由政府部门委托审计事务所进行审计。

　　建议2

　　鼓励业主大会委托第三方专业机构对物业服务标准和费用进行测算

　　建议总则增加一条：鼓励业主大会、业主委员会、物业服务企业，委托第三方专业机构每1至3年对小区物业服务标准和费用测算一次。

　　建议3

　　明确“共有收益”可用于保修期满后的维修和更新、改造

　　建议对第八条进行修改，将“应当通过专项维修资金予以列支”修改为：“应当通过专项维修资金或共有收益予以列支”。虽然共有收益主要应用于补充大修基金，但实际上要补充到大修基金比较麻烦，用于共用部位和设施设备保修期满后的维修和更新、改造比较合适。而动用共有收益，通过业主大会决议就可以动用，这比申请动用大修基金相对更容易一些。

　　建议4

　　业主用的水电由业主承担费用，物业用的水电由物业承担费用

　　建议把第八条规定的关于物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分所列的第六点“办公费用”后加几个字：“包括办公水电费”；建议对第十条中规定的“物业管理区域内照明、景观、安防等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用及电梯年检费计入物业服务费成本，不得单独收取”进行修改。

　　何志恒认为，建议对这两处进行修改的想法是，属于全体业主使用的水电应由全体业主承担，是物业服务企业用的水电应由物业服务企业承担。公摊水电费费用很大，不应计入物业服务费，应单独计量、单独列支、定期核算，每年公示核算结果，多余部分留作下年支出，不足部分下年由业主补足。

　　建议5

　　装修押金不能取消，但应规定及时退还给业主

　　第二十二条规定：“业主对房屋进行装修时，可以自行或者委托物业服务企业清运装修垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定，物业服务企业不得收取装修押金等其他费用。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主或装修单位承担，并承担相关责任。”

　　何志恒认为，装修押金不能取消，因为押金不是只针对装修垃圾，现实中存在着装修改变房屋结构及防水处理等。当然对装修押金，应该有及时退还给业主的规定。现在经常存在两种情况：一是物业不退装修押金，引发业主大量投诉；二是把装修押金顶了物业服务费，这样做等于预收大量资金并不合理。

　　建议6

　　对共有收益不公示或不如实公示应明确处罚办法

　　周洪斌认为，小区共有收益是很大的一笔收入，规定共有收益要公示是亮点，但对于物业服务企业不公示共有收益以及不如实公示该怎么处罚却没提，违规使用共有收益怎么办也没说，建议对这些内容进一步明确。 华商报记者 马虎振

编辑：王翠萍