公共收益如何管理？业委会接管与物业签订有分成协议
针对小区公共收益部分如何公开、透明地使用问题，黄胜利说，业委会成立前，是由物业公司来直接管理小区公共收益，并根据条例进行公示，往往存在很多不规范之处：1）公共收益经营单价普遍偏低，造成部分公共收益流失，在业委会接管后，各项广告和场地收入单价明显上涨；公共收益使用范围模糊，物业公司将其与物业服务费共同使用，部分作为房屋开发商质保期外的维修、部分用作属于物业服务费范围内的维修、甚至作为企业利润进行留存；公共收益账目管理不规范，劳务和材料的采购不合理。
他介绍，该小区业委会成立后，接管了小区公共收益的管理，经协商与物业公司签订的“二八分成”协议，用以承担因公共收益经营活动造成的物业管理成本增加和小区其他属于公共收益使用范畴内的事项。
公共收益如何使用？专用指定账目聘第三方审计定期审计
对小区公共收益使用问题，黄胜利介绍了他们小区的经验，目前，小区公共收益来源主要有：电梯平面广告和视频广告、东门摆摊场地租金、快递自提柜场地租金、园区地面车辆场地使用费、南门停车场场地租金和存款利息等。
小区公共支出主要有：业主大会授权的电梯视频监控安装、地库雨棚除锈及换新、单元楼无障碍通道栏杆换新、门头玻璃修复、单元楼门头粉刷改造、小区游乐场改造、律师和审计服务费及办公开支。
他介绍，为规范业委会的正常运作，该小区建立了业委会日常管理制度，并切实运行起来。聘请律师，使业委会运行遵守法律法规。在财务管理方面，建立业委会专用指定账目，聘请专业的第三方审计进行定期审计工作。在执行业主大会预算时做到事前公示，事中记录，事后存档。
同时，根据相关公共收益分成协议，三年来，在该小区业委会的监督下，小区物业公司使用公共收益分成，为小区添置的垃圾粉碎机用以处理楼道大件垃圾的清运、对小区部分单元楼大厅漏水进行改造，还处理了一些小额的紧急维修项目。
小区物业谁来选聘？更换物业的决策权在业主大会
针对小区业主关心的物业选聘问题，范娟娟介绍，有关小区业主共有和共管的重大事项是由业主大会表决的，在物业条例业主大会的职权里有明确规定，所以更换物业公司的决策权是在业主大会。
范娟娟表示，业主委员会为业主大会的执行机构，无权直接决定物业公司的去留。如需选聘物业，需首选召开业主大会讨论，如业主大会相关议题通过，并授权业委会办理相关选聘事宜，业委会方可进行物业公司选聘工作。
对一些小区业委会刚成立就更换物业的做法，黄胜利并不赞同，每个小区都有一套十分复杂的供水、供电、地下管网等公共设施设备，换来的物业公司未必能在短时间内了解情况。同时，更换物业不是最终目的，约束物业提高服务质量才是根本问题，如：物业服务内容细则、行业标准、垃圾清运相关标准、保洁人数及标准、保安人数及标准、界定公共维修范围等。
来源：华商网-华商报
