物业公司吐槽
代收费用承担太多额外事务
说起去年暖气代收费，一品牌物业公司负责人显得很激动。他们公司负责的某小区物业，因为去年刚入住，整体入住率不到75%。但按照热力公司的要求，必须交够80%的费用才能供暖。虽然该公司给热力部门提供了详细入住名单及入住比例也没用，面对供暖期临近及综合考虑诸多因素，最后总公司垫资100多万才完成了去年采暖期供暖。按照国务院《物业管理条例》第44条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供暖等单位应向最终用户收取有关费用。”西安市的部分供热单位没有向最终用户收取费用，造成业和业主的矛盾。
另外一家物业公司人员说，现在供水、供电都是分户到表，业主可直接到所在公司购买。但发生水管爆裂、电表跳闸等意外还是小区物业人员先去处理。特别是供暖，西安数万名物业人员免费承担着热力部门收费、维修、善后等事宜，往往还吃力不讨好。
规范业主行为需要业委会配合
一物业公司负责人表示，大多数业主都很好沟通，但还是有少数人很难沟通。他举例说，小区有几户业主遛狗不拴绳惹业主投诉的，还有小孩在家中跳叨扰楼下休息的，物业多次上门劝说无果还被骂，物业也没有更好的办法。
他建议，小区物业公司应主动与业委会联系，做好业主行为规范宣传，业主不能单方面强调物业对业主的服务，也要尊重物业公司及工作人员的付出。只有双方共同努力才能保持良好的小区生活环境。
>>经验借鉴
与业主沟通要讲方式方法 看他们各有奇招
换位思考 物业就能赢得业主信任
谈及与小区业委会、业主配合的经验，西安顺合物业管理服务有限公司负责人表示，该公司目前服务的多个小区都成立了业委会，物业与业委会、业主相处融洽，最主要的原因是几方都能换位思考，赢得彼此尊重。小区业委会和物业公司的共同目标就是通过双方的努力让业主安居、舒心，这是双方最大的共同点。物业公司应经常主动与驻地街办、社区、派出所、消防等部门保持联系，使相关部门掌握和了解住宅区的情况。
谈及与小区业委会的配合时，他介绍，在小区做物业服务工作，双方要及时沟通协商，解决工作中的问题。双方有时候会有分歧很正常，有矛盾时要及时沟通、及时协商、及时解决。
定期召开双方沟通协调会
缤纷南郡小区业委会主任张建强介绍，该小区目前各项工作开展比较顺利，聘请了经验丰富的特别顾问指导业委会的工作；在法律风险防范方面，聘请了律师，使业委会的运行始终严格遵守法律法规；在财务管理方面，建立了业委会专用账目，聘请专业的第三方公司进行账目登记整理；本着业委会信息公开、透明的原则，坚持小区事务事前公示、事中记录、事后存档；物业沟通方面，每月第一周的周一定为业委会与物业的协调沟通日。
据悉，和缤纷南郡小区一样，目前已经成立业委会的浐灞半岛A10A15小区、西岸国际花园（北苑）小区、绿地世纪城A区、枫林绿洲小区等均已和所在小区物业达成日常事务的沟通机制。
西安市人大代表：要从矛盾症结和源头找解决方案
小区业主与物业之间的纠纷如何妥善处理？针对此，西安市人大代表、全国人民调解能手张兴无分享了自己的调解经验。
他介绍了一个小区多户业主和物业公司因缴纳物业费及退装押金产生的纠纷。业主家墙面漏水要求物业处理，物业上门查看后认为归开发商管，建议业主找开发商修缮。业主认为物业不作为，之后两年拒交物业费。物业公司又以业主不交物业费为由，拒绝退还装修押金，双方矛盾越积越深。张兴无作为第三方介入调解后，要求开发商派人到场对漏水地方进行鉴定，界定漏水责任。开发商鉴定后，就墙面漏水处的维修问题给业主一定的补偿。症结打开后，他又劝业主和物业双方换位思考，业主后来主动提出用装修押金补交物业费，物业也提出因自己工作不到位给业主一定减免，一场持续两年多的纠纷圆满解决。
他说，要善于发现矛盾症结和源头，从中找到解决办法。
>>官方回应
9月1日起取消电梯费和公摊？
西安市物业办：解读有误！
电梯费和公摊纳入物业服务费
针对9月1日起即将实行的《陕西省物业服务收费管理办法》，有解读称不收电梯费和公摊的说法，西安市物业办工作人员表示，这些解读对政策理解有误。
他介绍，《陕西省物业服务收费管理办法》有关“物业服务费”定义很明晰，“物业服务费”是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。以前收费标准是“物业收费+电梯费+公摊+其他”，现在是把所有收费合在一起了。
《陕西省物业服务收费管理办法》第八条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域内清洁卫生费用；
4.物业管理区域内绿化养护费用；
5.物业管理区域内秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业服务企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用；
9.经业主或者业主大会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。
并非所有小区9月1起都要实行新办法
一些小区业委会代表和物业公司询问，是不是9月1日起所有小区都要实行新的物业服务收费管理办法？
西安市物业办工作人员表示，从西安市价格主管部门获悉，那些还在《物业服务合同》期限内的，应该是执行原来的政策，除此之外的其他小区，根据小区情况实行新政策。实行政府指导价的物业服务收费标准由各设区市、县（市）人民政府制定，具体工作由各设区市、县（市）人民政府发展改革部门、物业行政主管部门负责，依据物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定，定期调整并保持相对稳定。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或业主大会通过合同约定。
该工作人员表示，有关细则相关部门还在制定之中，等待官方宣布。
>>多知道些
华商报2年时间对接小区52家
其中13家成立业委会
2017年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》正式施行，对比新旧《条例》可以看出，新《条例》为小区成立业主大会，并选举业主委员会提供了更有力的法律支持。
为了破解业委会成立难题，从2016年12月27日起，华商报连续召开公益律师座谈会、筹备业委会经验交流会、律师·小区对接会等3场会议，破解业委会成立难题。最终为西安具有代表性的36个小区一对一对接公益律师，并持续关注进展。
今年3月，华商报再次邀请专业律师、已成立业委会的小区业委会主任等，就《西安市物业管理条例》中业委会成立等问题对业主进行宣讲，宝鸡、铜川、渭南等小区业主也前来学习、培训。
截至目前，华商报对接小区52家，其中已经备案成立的业委会有13家，其中西安市11家，西咸新区秦汉新城渭电小区业委会、铜川山水雅庭小区业委会都是参加今年3月培训会之后成立的。 本组稿件由华商报记者 陈思存 实习生 张梦婷 赵雪 黄山 采写
来源：华商网-华商报
