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核心提示：
7年前，西安美寓华庭三期(高新尚居小区)的数百位业主，以均价每平方米4750元按揭买下位于高新区的限价房，但没想到从此踏上了漫长的维权之路——房子差点烂尾，业主们无奈交了全款给承建方后房子终于落成。但近日一个坏消息传来：房子还是“在建工程”时就被抵押，至今未解押，房产证办理遥遥无期。可能下一秒，这套房子就会被抵押权人收回。
业主：
交了全款终于入住 才发现早已经被抵押
“听说2014年就开始卖了，我是2017年买的，当时房子主体已经盖起来了，我看着房子主体都起来了，想着绝对没问题的，没想到会发生这么多事。”近日，该小区业主赵丽向华商报反映，小区是限价房，没想到购买后，却遭遇维权困境。
西安美寓华庭三期小区位于科技八路，小区内有三栋楼，均为高层，地下车库口位于小区东侧，处于封闭状态。近日，华商报记者对该小区进行了走访，多位业主对华商报记者描述了买房经过。
“当时每平米4000多元，我买的房子80平方米左右，两室一厅，总价近40万元。”赵丽告诉华商报记者。多名业主证实，购房后房子却迟迟不能按照约定时间交房，业主们很着急，担心房子烂尾，后来在有关部门的协调下，交了剩余房款作为建设资金使用，终于在2019年拿到了钥匙，部分业主在简单装修后于2020年完成了入住。
但最近一名业主发现，房子早在建设期，就已经被抵押给了陕西文投影业投资管理有限公司，如果开发商无力偿还对陕文投影业的借款，房子的归属权就成了问题：到底是属于陕文投影业，还是属于业主个人呢?况且，这样的状况下，根本就办不了房产证。
“买限价房是要符合相关政策的，都是收入比较低的人。一开始东拼西凑付了首付，每月还房贷，有压力但是也有盼头。但一直交不了房，我们不断向上面反映，最后法院出面调解，让我们交了首付后剩下的房款，交到法院指定账户，然后房子才终于盖完，我们才住进来。”一位高姓业主说。
一位业主表示，该小区业主群体都属于中低收入阶层，一次性交剩余尾款时，很多业主都是求遍了所有亲戚好友，好不容易凑齐了钱。“如果房子出了问题，那真的就是倾家荡产了。”
据记者调查了解，房子在2017年前后，确因建设工程停滞几乎烂尾，在高新区管委会相关部门和西安市中级人民法院的调解下，业主将剩余房款资金交予了承建方西安市建总工程集团有限公司，房子才得以顺利封顶完工。
然而，现在让业主们担心的是，自己交了全款的房子还在抵押状态。而听说开发商陕西豪普置业有限公司面临破产，那么到底能不能办下来房产证?房子又会不会突然有一天，突然被抵押权人收走?
一房两卖?
购房合同写着小区为在建工程抵押
既然已经是在建工程抵押，又将其卖给了业主，那么房子是不是被一房两卖了?采访中，其中一名业主向记者出示了房子的发票和购房合同。
从购房发票看，开票日期是2020年9月，盖章企业为开发商陕西豪普置业有限公司。从购房合同看，该房子的出卖方是陕西豪普置业有限公司，该小区具备建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号。
购房合同中，抵押情况中写着：抵押类型为在建工程抵押，抵押人为陕西豪普置业有限公司，抵押权人为长安银行股份有限公司，抵押登记机构为西安市住房保障和房屋管理局抵押登记科，抵押登记日期为2014年2月7日，债务履行期限为一年。
购房合同中白纸黑字写着：该业主所买房子每平方米4750元，贷款方式为商业贷款，首付占30%。同时写明房子交付时间为2017年7月31日前，但合同签订日期却为2018年1月，合同签订时间在交付时间之后。
但即使到了合同签订的日期，业主们也没能领到房子钥匙。该名业主告诉记者，签购房合同、入住、开发票，都是在业主不断维权下办理的。“像是要去一个地方，爬完一座山还有一座山，始终也不知道终点在哪里。”
记者走访了小区物业，但对于小区的抵押情况、地下车库何时能开放的问题，物业表示不知情，只表示地下车库的管理还没有移交到物业。至于什么时间移交，也并没有一个明确的时间点。
记者现场看到，该项目还有一个配套幼儿园，位于小区西侧，和业主们一直期盼的地下车库使用权一样，也至今未启用。
陕文投影业：
开发商至今未还清借款 项目始终未解押
记者又联系了陕西文投影业投资管理有限公司相关负责人。这一切，得从2014年开始说起。
当时，美寓华庭三期开始公开销售登记，有业主在这一年付了房子的首付;根据业主提供的购房合同所述证实，同时也在这一年，美寓华庭三期项目被抵押，且时间为2014年2月7日，早于公开销售登记时间。
据了解，该项目被开发商抵押后，中间还经历过一次抵押权人的变更。据陕文投影业相关负责人向华商报记者出示的抵押相关资料，在一份《在建工程抵押登记备案证明》中，写着：市房在抵字为2014020001号，抵押权人为长安银行股份有限公司，抵押人为陕西豪普置业有限公司，借款金额为5000万元，贷款期限为2014年1月23日至2014年12月22日，抵押物价值11953.5万元，为“美寓华庭三期”项目。
西安市莲湖区公证处出具的公证书写着：申请执行人(委托贷款方)：陕西文投影业投资管理有限公司，被申请执行人(借款人)：陕西豪普置业有限公司。现查实，申请执行人已通过受托贷款方长安银行股份有限公司按约如数放款给借款人，借款人违反该合同约定，至2016年5月10日尚欠本金人民币47916350.15元，利息15697348.44元，计算至2016年4月21日。申请执行人可持本公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。落款时间为2016年5月23日。
陕文投影业相关负责人表示，借款至今没有还清，美寓华庭三期项目也始终未解押，而开发商账户现在已经被查封。
至于房子产权的归属问题，这名负责人表示：按照相关法律，如果抵押人未按时还上借款，公司可以对抵押物拍卖。“但这个抵押物涉及几百户业主的居住，公司难以拍卖，这让公司十分为难。”
钱去哪了?
法院调解书显示建设方享有优先受偿权
购房合同约定的项目交付时间是2017年7月31日，但是房子并没有按时交付，对此，各方矛盾逐渐凸显。
在业主们早已开始的维权之外，同时，该项目的建设方西安市建总工程集团有限公司也将开发商陕西豪普置业有限公司一纸诉状起诉至西安市中级人民法院，要求支付工程款。
2019年1月10日，西安市中级人民法院出具民事调解书。调解书中写道：2012年7月18日，豪普公司与建总集团公司签订建设工程施工合同，约定由建总集团公司垫资承建限价商品房项目(美寓华庭三期)。截止2018年11月26日，建总集团公司共收到豪普公司已付工程款48500000元 ，豪普公司尚欠其工程款97361212.3元。双方达成和解协议，建总集团公司于2019年1月20日前必须将涉案1、2号楼室内工程全部完工，并达到交付条件。建总集团公司在82243900元工程款范围内对涉案工程1、2号楼享有建设工程优先受偿权。
据了解，上述82243900元工程款是业主缴纳的房子尾款，最后打给了承建方，用于美寓华庭三期建设。好的结果是，房子总算顺利封顶并交了钥匙。
但新的问题出现了：承建方拿到了8000多万工程款，维权告一段落。而陕文投影业作为抵押权人，多年来无法回收借款及利息，项目无法解押，自身的权益不仅不能得到保证，也导致业主的房产证无法办理。
承建方：
开发商工程款未结清 地下车库、商铺已申请财产保全
在法院调解下，承建方拿到业主们集资的建设款项之后，记者随后又走访了承建方的项目驻地。但承建方代表却向记者表示：项目依然没有结清工程款尾款。
在美寓华庭三期小区一楼有一排商铺，施工方工作人员李先生在其中两间商铺办公。面对华商报记者采访，李先生说，小区共有600多户业主。目前项目已完成验收，但官司很多，开发商还欠承建方约3000万元及利息。
李先生每天的工作，一方面是“看住”地下车库、临街商铺，好追回约3000万元工程款;另一方面协助物业解决业主入住后遇到的房屋问题。
“小区西侧的配套幼儿园也处于抵押状态，开发商将幼儿园抵押给了另一方抵押权人。”李先生说。
西安市建总工程集团有限公司行政部魏先生称，在美寓华庭三期项目上，开发商对公司仍有欠款未结，所以公司针对地下车库和临街商铺，向法院提起诉前财产保全申请，法院已同意，并裁定保全财产价值为2900万元，保全时间为两年：2019年9月6日至2021年9月5日。如果官司顺利，欠款结清，保全财产会按时解封;但如果不顺利，公司将申请保全顺延。
“这个项目五证齐全，但在建设过程中出现债务纠纷导致后来的情况，申请财产保全不牵扯竣工验收。”魏先生说。
开发商：
承建单位未完成竣工验收 开发商财务账户被税务部门查封
在业主提供的购房发票上，写着开发商陕西豪普置业有限公司的地址是美寓华庭小区，即在美寓华庭三期(高新尚居小区)隔壁。华商报记者根据地址找到办公室，但当天办公室门锁着。
华商报记者从办公室隔壁美寓华庭小区物业了解到，开发商工作人员每周周一、周三才前来办公。知情人士表示，目前豪普置业已经开始走申请破产流程。
几经辗转，华商报记者电话联系上了开发商陕西豪普置业有限公司在美寓华庭小区办公的袁先生。袁先生称，美寓华庭三期的承建单位对竣工验收、规划验收还未完成，相关验收完成之后，可以在房管部门进行登记，然后办理房产证。
袁先生称，陕西豪普置业财务账户被税务部门查封，但这不影响办理房产证。对于楼盘早已经被抵押一事和地下车库的封闭问题，袁先生表示他不知情，需要问“公司老总刘总”。
华商报记者电话联系到“刘总”，但对方拒绝回应此事。随后，记者多次联系，均未得到相应的答复。
高新区交通和住房建设局：
正在走司法程序 会积极配合协调 推动问题解决
对于美寓华庭三期(高新尚居小区)的种种问题，华商报记者梳理了近年来该小区的信息，意外发现，作为监管部门的西安市住房和城乡建设局曾在2018年9月14日，在官网上发布了一个违规停售公告。
公告中说：陕西豪普置业有限公司开发建设的“美寓华庭二期”项目，理应配建不少于3117.61平方米、55套的廉租住房。但豪普置业却对这55套廉租住房违规销售，严重造成了国有资产流失。对此，西安市住建局暂停了陕西豪普置业有限公司所有在售房源的预售许可及网签销售业务，约谈该公司相关负责人，要求其立即停止违规销售行为。
也就是说，美寓华庭整个楼盘项目，存在众多问题，“二期”违规销售55套廉租房，也成为了目前“三期”无法解决业主房产证的历史遗留问题之一。华商报记者在实地走访时看到，美寓华庭项目二期和三期仅一墙之隔。
2020年11月底，记者带着问题来到了高新区管委会交通和住房建设局。其中，主要询问的问题有：
1、开发商将美寓华庭三期在建工程抵押给了陕文投影业，至今未解押，未解押面临难以办房产证，产生这一问题的过程是什么?有没有解决办法?
2、自交房以来，地下车库一直处于封闭状态，业主反映停车难。施工方称，因开发商欠款未结，所以不予交付地下车库。开发商称小区还未完全完成竣工验收。相关问题有没有解决办法?
3、采访中了解到，该小区是高新区限价房项目，建设期间开发商资金链断裂，业主交了尾款共8000多万元，打入法院指定账户，交给承建方最后将房子建成。目前，业主拿到了发票、购房合同，但据了解，开发商财务被查封。那么发票和购房合同是如何办出来的?业主们对发票和购房合同是否可以放心保留?
4、采访中了解到，该项目开发商债务问题众多，目前小区商铺也因债务问题没有交接，小区规划的公办幼儿园也被抵押，难以正常使用。相关问题将如何解决?
对于上述问题，高新区管委会交通和住房建设局逐一回复：
1、文投影业因债务纠纷将开发商起诉到西安中院，待法院判决后职能部门将积极配合法院工作。
2、施工方将开发商起诉至雁塔法院，导致该车库涉法涉诉且未进行竣工验收。待法院判决后职能部门将积极配合法院工作，待符合竣工验收条件后进行竣工验收。
3、该小区建成后在法院执行下进行了交钥匙。关于发票问题请咨询税务局。
4、涉法涉诉问题以司法判决为准，待法院判决后职能部门将积极配合法院工作。
采访中，高新区管委会表示，美寓华庭三期(高新尚居小区)问题正在走司法程序，管委会会积极配合、协调，推动问题解决。
律师说法：
在建工程抵押的房子，解押后方可办理房产证
对于美寓华庭三期(高新尚居小区)面临的种种问题，记者采访了陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善。
他认为，由于我国法律保护抵押权人的优先受偿权，在开发商不能按期还款、抵押权人要求实现抵押权时，必须以抵押权人利益为主。但这也必然将影响业主的利益。
从目前看，对于小区的房子，业主是所有权人，对应的是物权;陕文投影业是抵押权人，对应的是他项权，如果开发商不能按期还款，抵押权人不得己可以通过法院拍卖抵押物，实现自己的抵押权。
“如果真的到了拍卖小区那一步，就侵害了业主的权益。换句话讲，开发商把抵押权人的债还上了，但又欠了业主的债。这时，开发商要退还业主的房款，同时要赔偿业主利息损失、房屋溢价损失，因为房价每年在上涨。”赵良善说。
(为保护当事人隐私，文中业主姓名采用化名)
华商报记者 文图/任婷
来源：华商网-华商报
