牛年第一场土拍，西安诞生了新地王。
西安曲江新区116.892亩居住用地被中国铁建&曲江大明宫置业以“21.5亿元地价+16.8万㎡教育配建面积”拍得，实际可售楼面地价高达24325元/㎡!
这标志着，大西安单价新地王诞生!
四年时间里，西安宅地单价记录涨了近3倍
2月19日，曲江新区二期一宗116.892亩居住用地，吸引了金地、中天、华润、绿城、招商、金茂、曲江上和置业、金辉、卓越、中海、华侨城、万科、中南、正荣等15家房企参与竞拍，最终由曲江上和置业(天眼查显示，曲江上和置业由曲江大明宫置业持股51%，中国铁建间接持股49%)以21.5亿元摘得。
算上“无偿移交基础教育设施建设面积16.8万㎡”，这宗地单价超过3000万元/亩，楼面地价则超过2.3万元/㎡。
这宗单价超过2万/㎡的地块位于雁翔路沿线，积率1.5-2.0，建筑密度<28%，绿地率≥35%，考虑到地段加持未来大概率将做成做成洋房、叠拼或小高层类高端改善楼盘。
不到一个月内，西安单价地王再次易主。
今年1月底，绿城以1.6万元/㎡楼面价在西咸新区能源金贸区拿地，当时就刷新了西安住宅用地出让记录。
由于地价与房价关系密切，每每有高溢价地块出现，总会让某一板块成为外界关注焦点。
例如，2016年，融创在西安东二环拿地，楼面价约7801元/㎡;2020年4月，高科地产在软件新城以1.5万元楼面价拿地;2021年1月底，绿城以1.6万元/㎡楼面价在西咸新区能源金贸区拿地……直至此次雁翔路地块拍出超过2.3万元/㎡。
这意味着，西安地价的“天花板”(住宅用地)在四年多时间里，涨了近3倍。
西安万元以上地块超20宗，曲江反而较少
高价地块频频出现，一个背景是：2020年开始，西安房地产市场改善类产品大幅增加。受疫情、调控和产品等因素影响，全年住宅销量增速放缓，但土地市场却异常火爆。
据中国指数研究院统计，2020年全年，西安土地出让金收入达1058.4亿元，同比增长45%。对比全国40个大中城市土地出让金同比涨幅来看，西安土地收入涨幅排在各城市第7位。
其中，高溢价土拍更频频出现。据不完全统计，全年有十多宗住宅用地溢价率超100%。各大房企争相补仓西安、不惜高溢价增储的背后，不可忽视的是房价上涨、近几年新增落户大幅增加以及2021年全运会举办等“利好”驱使。
在这期间，西安本土国资房企拿地凶猛。据不完全统计，去年西安高新区、西咸新区等有20多宗住宅用地由各开发区旗下子公司或控股国资平台摘得，并诞生数宗高溢价土拍。
自2019年以来，西安土地市场进入“万元时代”，近两年来，全市已迎来24宗楼面价超过万元的地块出让。从区位上看，高新CID板块最多，有9宗;高新软件新城板块次之，有5宗;航天新城有3宗;曲江2宗;能源金贸区、沣西新城、浐灞、经开、草堂板块各1宗。
过去很长一段时间，曲江因中高端楼盘聚集而被称为“富人区”，但令人意外的是，土拍“天花板”抬高背后，曲江只有2宗宅地楼面价超过万元。这与近两年西安土地供应结构有不小关系。一方面西咸、高新外围、港务区等地土地供应逐渐增多中，曲江土拍则相对稀缺。
西安楼市的“面粉”，是否已经比“面包”还贵?
房地产业内有一个“面粉与面包”理论。言下之意土地是原材料(面粉)，房子是成品(面包)。同时，由于土地拍卖高溢价的存在，还容易形成“面粉贵过面包”的现象。
如果横向对比，这种现象的确存在。从过往拍出的高溢价地块、甚至“地王”来看，往往的确要比周边的在售楼盘、二手房房价还要高。但是需要明确一点，土地与建筑，是一个房地产项目的开始与结束。在传统模式下，开发商拿地、规划、设计、盖房、营销等环节属于成本叠加，买地价格贵，盖好的房子当然就更贵了。
因此，在纵向比较中，其实“面粉贵过面包”站不住脚。因为，用今天的“面粉”和昨天的“面包”相比，并不具备可比性。
不过，高溢价地块拍出后往往会带来连锁反应：一方面价格预期被推高，某一类产品或某一区域的价格“天花板”被重构;另一方面土地成本提高，顺势增加了市场中高价盘的数量，对于刚需客户来说，未来在新房市场买到合适房子的机会减少。
所以，“面粉”是新鲜出炉的，“面包”是已经用了几年甚至十几年的，新鲜“面粉”的价格当然要比过期“面包”贵。真正值得警惕的是，催化“面包”价格的“酵母”。
来源：东市西市
