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业主大会筹备或物业管理委员会组建经费该由谁来承担，条例要不要加“服务”二字……5月14日，陕西省人大常委会举行的《陕西省物业服务管理条例（修订草案）》立法听证会上，陈述人员和旁听人员就条例的相关问题展开激烈讨论，还有人提出加大违法处罚力度、斩断开发商和物业公司“母子关系”等建议。
19位陈述人包括业主代表、业委会代表和物业代表等
5月14日，陕西省人大常委会法制委员会举行《陕西省物业服务管理条例（修订草案）》（以下简称“条例修订草案”）立法听证会，会议由陕西省人大法制委员会主任委员、省人大常委会法工委主任何少林主持。
本次立法听证会邀请听证人6位，听证陈述人19位，法规案提案人代表2位，以及10名旁听人员和部分媒体代表。
19位听证陈述人包括业主代表、业委会代表、物业服务人代表、开发商代表、法律界人士及街办、社区、镇政府等部门工作人员。
听证事项共包括8个方面
本次立法听证会的听证事项共包括8个方面，是根据常委会审议意见和广泛征求各方面的意见建议，对反映集中的问题和意见，整理提出的7个方面的问题，加上对条例修订草案的其他意见。
具体包括：
1、 修订草案修改稿第二十八条规定，除房屋所有权人为业主外，另有五种情况可以认定为业主。是否合理适当？
2、 修订草案修改稿专设“物业管理委员会”制度，此规定是否必要，有何意见？
3、 对业主大会筹备或物业管理委员会组建经费的筹集使用方式有何意见？
4、 对物业履行服务人的基本义务有何补充修改意见？
5、 对物业服务区域的11中禁止行为有何补充修改意见？
6、 对公共受益的归属、用途、管理有何意见建议？
7、 对建设单位未按规定书面告知并报送相关资料，街道办事处或乡（镇）人民政府未依法组织成立业主大会筹备组，物业服务人未按规定建立和保存与业主权益相关的物业服务档案和资料，非法占用、堵塞、封闭其他共有部分、高空抛物，违法出售、附赠停车位等行为增设了法律责任，对增设法律责任的必要性、处罚幅度的适当性有什么意见？
8、 对修订草案修改稿的其他意见、建议。
讨论热点一：社区和物业管理专家认为应由建设单位承担业主大会组建经费
物业则认为谁受益谁承担
听证会上，讨论最激烈的要数业主大会组建经费的问题。
条例修订草案第六十五条规定，业主大会筹备组或者物业管理委员会组建所需经费，由建设单位先行垫付，待业主委员会或者物业管理委员会组建后，由物业服务区域公共收益中予以支付。
西安市莲湖区北关街道、枣园街道物业管理专家顾问何志恒认为，筹备业主大会是建设单位的法定职责，实践中全国普遍存在业主大会成立难，完全是建设单位不依法履职造成的，结果给基层政府造成工作负担，如果建设单位依法尽责，就不存在小区业主大会成立难的社会问题。所以建议由建设单位承担这部分费用，鼓励各市县制定具体费用标准，交房前由建设单位按照标准预交给项目所在地的街办或镇人民政府。业主大会成立后在小区公示并多退少补。
西安市长延堡街道世家星城社区主任刘慈红也认为，应该把规定中的“垫付”应该为“支付”，因为办公设备和办公用房都属于小区的配套设施，一些老旧小区如果没有公共收益，这部分费用就无法解决。
西安创业物业发展有限公司代表张丽芳建议保留原条例规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，这符合谁受益谁承担的原则。
阳光城物业服务有限公司代表朱云堂则认为，组建业主大会的目的是业主自己管理和自我经营，提升全体业主人居环境和生活品质所产生的费用，应该由全体业主先行垫付，如果要由建设单位垫付，应该参照其他的省份的做法，建设单位在办理首栋物业销售手续前，将筹备经费交至街道办事处或乡镇人民政府设立专用账户，供业主大会筹备组使用，成立业主委员会之后所产生的经费由业主承担，同时对专用账户使用进行监管。
陈述人员对此事进行了辩论，何少林现场询问开发商代表，在房屋交付物业公司之前，业主大会筹备的经费是否包含在建设成本和建设预算内？开发商代表表示并没有这部分费用。
讨论热点二：条例名称之争 是“服务”还是“管理”？
中国物业管理协会副会长、省物业管理协会副会长、陕西诚悦物业管理有限责任公司总经理宫雅玲提出，条例的名称应与上位法和大部分的兄弟省市立法相一致，保持原名称《陕西省物业管理条例》，物业管理活动的核心是依据合同的约定对物的管理，并基于对物的管理，对委托人提供的服务。
旁听人员、西安理工大学退休教师、雅荷智能家园小区业主刘忠贤则认为，此次修订加上“服务”两个字非常好，体现了物业工作的核心是为业主服务。
何少林特别说明了增加“服务”两个字的原因。一是突出强调物业服务人在物业服务区域内有两个职能，服务职能和管理职能，以前的《物业管理条例》削弱了“服务”意识，所以特别增加“服务”两个字，突出服务意识。
《民法典》今年实施后，对物业服务人进行了明确规定，小区叫“物业服务区域”，物业公司和人员叫“物业服务人”，业主和物业签订的合同叫物业服务合同，所以此次修改增加了“服务”二字。
“你们对增加‘服务’二字有没有意见？”何少林现场提问，不少代表纷纷表示赞同，有人提出不仅赞同，还应该把“管理”两个字取掉，突出“服务”。
建议一：斩断开发商和前期物业的“母子关系”
听证会上，各方代表针对听证事项还提出了各自的建议。
旁听人员刘忠贤认为，应该斩断开发商和前期物业的“母子关系”，因为两者的利益是一体的，给小区管理带来了很多遗留问题，也产生了很多社会问题。
旁听人员梁快乐也认为，物业服务现在处于半市场化状态，原因就在于开发商和前期物业的“母子关系”。梁快乐称，根据现行法律规定，前期物业和开发商应该是两个法人，现实中确实做到了，但是大都是子公司和母公司的关系。这就导致一系列问题的出现，如前期物业介入服务时本应进行承接查验，对开发商建好的房屋进行消防等、设施设备等进行承接查验，但是由于两者之间的关系，前期物业一般不会进行承接查验，把开发商遗留的问题留给了业主。
建议二：成立物业管理委员会 50%以上的业主联名书面提交申请
针对“物业管理委员会”的成立，西安市未央区雨润星雨华府小区业主代表、北京恒都（上海）律师事务所法律顾问马威建议效仿深圳做法。
马威说，条例修订草案种中规定的成立时间和条件要求过高，建议效仿深圳经济特区物业服务条例规定，经物业管理区域内在业主人数50%以上的业主或者全体业主所持票数的50%以上，联名书面提交申请，更换物业服务公司，可以由街道办等政府部门参与主导，采取招投标流程，快速更换物业服务公司。
同时希望在立法层面能够明确业委会成立的具体操作流程和节点，确保每个操作流程的启动要有责任部门和责任主体，让执法部门更为主动地配合老百姓。
建议三：加大处罚力度 让违法者不敢违法
何志恒认为，条例修订草案对建设单位处罚弹性太大，不好掌握，应该按照项目的体量进行处罚。
“我们物业矛盾60%以上来自于开发商遗留问题，我们的基层政府和物业很多时候都是背黑锅的。”何志恒说，所以规范开发商是搞好物业管理的基础，给开发商处罚一两千块钱，都不够行政处罚成本，既然是处罚，就要让他知道疼，以后不要再干这个事了，这样才能达到教育的目的，所以应该加大处罚力度。例如条例修订草案109条规定，将停车位出售、附赠的，没收违法所得。这一处罚太轻，应该按照违法所得两倍进行处罚。
西安新兴房地产开发有限公司代表冯越也认为，现在的金额过低，对相关单位没有痛点，尤其建设方和物业服务人，包括个别违法的业主，希望加大违法处罚力度，让违法者不敢去违法。
建议四：增加禁止私拉电线、 合租和私自隔断
条例修订草案第78条规定了物业服务区域的11种禁止行为，针对这一规定，不少代表提出了修改意见，建议增加更多的禁止行为。
张丽芳建议补充三款：一、补充违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间。二、违规撕拉电信电缆，为电动汽车、电动自行车、电动摩托车、电动三轮车等充电的行为。三、擅自通过设置地所锁、石礅、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用堵塞消防通道疏散通道等公共部位，或者损坏消防设施等公共设施设备的行为。
刘慈红则建增加“禁止合租和私自隔断房屋”。刘慈红说，实际工作中发现，合租和私自隔断对小区的管理和居民生活造成了很大困扰，建议禁止合租和私自隔断房屋。
《陕西省物业服务管理条例（修订草案）》将于5月底四审后通过
何少林介绍，2019年11月，省人民政府提请省人大常委会审议《陕西省物业管理条例（修订草案）》的议案。
一年多来，条例修订草案已经省人大常委会进行了3次审议，期间，为了广泛听取各方面对条例修订草案的意见建议，做好条例修改工作，省人大法制委组织赴部分市、县、区基层开展了立法调研，并委托10个设区的市人大开展了立法调研，书面征求了有关部门和各设区的市对条例修订草案的意见建议，通过媒体公开向社会广泛征求对条例修订草案的意见建议。根据常委会组成人员的审议意见和广泛征求各方面的意见建议，省人大法制委对条例修订草案做了3次集中修改，形成了条例修订草案修改三稿。
根据5月14日听证会大家的意见建议，对条例修订草案修改三稿作进一步修改完善后，准备提请5月底召开的省人大常委会会议进行第4次审议后通过。
此次听证会的各方意见和建议将整理汇总，印发到5月底即将召开的省人大常委会议作为参阅文件，供常委会组成人员在审议时参考。
华商报记者 赵瑞利
来源：华商网-华商报
