“业主大会只是召开一次会议，业委会才是最重要的。”“三个文件不过是走个过程，找个范本复制一份就行了，没必要认真。”正积极参与业主大会筹备工作的你，是不是也这样认为呢？
7月6日，西安市莲湖区北关街道“党员帮帮团”组织辖区内3个社区5个小区业主大会筹备人员，请来专家给大家进行了一场“党史教育与业主大会筹备专题培训会”。通过这场培训，大家才明白了“三个文件”和业主大会有多么重要！
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学党史办实事，北关街道办请专家做专题培训
莲湖区北关街道办分管社会事务的武装部部长罗天平，辖区老党员、“光荣在党五十年”奖章获得者刘俊凯，“党员帮帮团”成员骆宏武队长、何志恒副队长、王娜、李俊艳、廉小艳、杜宁，龙首原社区、龙首东南社区、龙首西南社区相关工作人员，中天雅苑、时代家园、大明宫寓、世纪金园、希尔国际公馆五个小区的业主大会筹备组业主代表及业委会报名候选人等，共约六十人参加了这场专题培训。街道办相关工作人员及部分小区的建设单位代表，也参加了这场培训。
培训开始前，“党员帮帮团”请老党员刘俊凯讲述了他和他爱人的两个家族老一辈革命者为了党的事业和国家的命运做出的巨大牺牲和贡献。他的父亲以郎中身份做掩护为我党做地下交通员被叛徒出卖，1948年在狱中被敌人折磨去世。他的母亲又毅然带着他哥哥一起参加革命并入党。而他，今年也获得了“光荣在党50年”的奖章。
罗天平表示，学党史办实事，当前城市小区物业管理和基层社区治理是群众非常关心的事，街道办为破解这方面的难题，专门聘请了业内专家何志恒先生到街道办做顾问指导这方面工作。这次组织专题培训也是希望能推进辖区物业管理和业主自治的规范化。
只有三个文件表决通过了，才意味着业主大会的设立
在专题培训中，何志恒主要讲了“三个文件”具体内容的起草工作。
他介绍，在成立业主大会的时候，筹备组最重要的一项职责就是起草“三个文件”：业主管理规约、业主大会议事规则、首届业主委员会选举办法。“就像成立公司需要有章程，设立业主大会也必须要有共同的约定。有了共同的约定，才能成为一个组织。另外业主管理规约、业主大会议事规则和市民公约、居民公约不同，一旦表决通过，其中规定的每一条对全体业主都是约束力的。即便是在法庭上，这些规定也是可以作为依据的，所以必须要重视。”
其中，业主大会议事规则，包括了对业主的定义、业主大会是由那些人组成的、业主委员会是如何选举产生的，业主大会和业委会各自的职责等的约定。
业主管理规约，规定了在对小区进行物业管理时业主的责任，以及如何有效去管理，哪些属于不合法的行为、那些是大家应该共同遵守的约定等规章制度。
业主委员会选举办法，是指首届业主委员会应该如何去报名和选举产生，以及在选举过程中可能会出现的各种问题的处理方法。
“这三个文件形成后，要在小区进行15天以上的公示，公开征求全体业主的意见。但公开征求全体业主的意见，并不标志着三个文件的真正实施和有效通过。它的有效通过，需要在召开首次业主大会时进行表决。按照目前的规定，需要人数和面积双三分之二以上的业主参与表决，并且参与表决的二分之一以上业主同意，三个文件才有效。三个文件的有效通过，标志着业主大会的设立。”
表决票和选举票应用不同颜色，计票应先计表决票
“在设立了业主大会的基础上，就要选举产生首届业主委员会。所以，选举首届业主委员会的前提，就是小区业主大会的成功设立，这是它们的法律关系和程序的先后顺序。如果首次业主大会会议对三个文件没有表决通过，也就意味着业主大会没有设立，所有的选举自然都是无效的。”
“严格来讲，应该先开一次业主大会会议，表决通过三个文件。三个文件表决通过后，再开一次业主大会会议，选举业主委员会。可是在实践中，由于业主人数众多，召开一次业主大会会议非常不容易。所以首次业主大会的召开，往往是把表决票和选举票这两张票同时交给业主了。一定要注意，这两张票性质不同，不应合二为一，应该有不同的颜色加以区分。在开箱计票的时候，应该先对表决票进行统计。只有表决票达到法律规定的要求以后，再去进行业主委员会选举票的统计才有意义。”
九件事项必须要由业主共同决定和表决
业委会只是业主大会的执行机构，但很多人往往只重视业委会却忽视了业主大会。如何才能加强业主大会在业主自治中的作用呢？
何志恒介绍，大家平时常常忽视了业主大会，其实小区物业管理真正的决策权在业主大会。按照民法典物权编第二百七十八条的规定，共有九件事项需要由业主共同决定及表决：一是制定和修改业主大会议事规则；二是制定和修改管理规约；三是选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四是选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；五是使用建筑物及其附属设施的维修资金；六是筹集建筑物及其附属设施的维修资金；七是改建、重建建筑物及其附属设施；八是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；九是有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
“如果业主大会没有有效设立，就无从谈起它的执行机构业委会。业委会必须要对业主大会负责，民法典物权编规定的需要由业主共同决定及表决的事项，业委会决不能越俎代庖，否则就是不合法的。”
华商报记者 马虎振 文/图
来源：华商网-华商报
