陕西网络公益普法行 | 深度解读房地产税 西安可能纳入试点吗？

　　华商网讯(记者 蔡珂 张梦洁)在10月23日，房地产税改革试点工作的消息正式公布，这意味着，争议多年的房地产税终于正式启动了。对于普通老百姓来说，我们关心的无非是：为什么征房地产税？怎么征税？开征之后会对楼市和我们的生活产生什么影响？房产税和房地产税之间有什么区别？

为此，华商网邀请到陕西法智律师事务所高级合伙人李宇律师，为广大市民解读关于房地产税法律层面的相关知识，以及房地产税开征后对咱老百姓会有哪些方面的影响。

问题1:为什么会征收房地产?具有怎样的意义?

李：今年以来，国家政策层面对房地产税试点已作过多次表述。3月份“推进房地产税立法，健全地方税体系”被写入“十四五规划纲要”，5月份财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，“推进房地产税立法和改革”被再次提及，再到10月16日《求是》杂志发表习近平总书记文章《扎实推动共同富裕》中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，房地产税改革的推出已经是箭在弦上。

今年初热点城市房价上涨压力突显出房地产市场调节机制完善的必要性，为此国家适时推出房地产税试点，基于国家多次强调的房地产要体现“房住不炒”的基本理念，通过推出房地产税，在住房持有环节形成税收负担后，会对房地产市场上的供需双方都产生影响，综合形成房地产市场运行中间一种“压舱促稳”的机制，遏制肆无忌惮的炒作，并与其他改革措施配合打造“健康发展长效机制”。其次，从房地产长效机制到共同富裕，在推动共同富裕和优化实现三次分配体系应有功能过程中扮演重要角色，更好地调节收入分配和实现社会公平。基于以上目的，国家适时推出了房地产税的试点工作。

房地产税试点推出后，经过试点以后正式开征，我们认为将具有以下三方面的意义。首先，可以保持国家经济稳定发展局面。近年来中央坚持房住不炒，构建实施房地产长效机制，围绕稳地价、稳房价、稳预期，不断丰富政策工具，房地产税是重要一环。其次，房地产去金融化是改革趋势，三道红线、房贷集中度管理等政策落地弱化了房企拿地能力，土地财政面临收缩压力，房地产税有助于弥补政府财税缺口。其三，共同富裕成为新发展阶段的关键，要求加大税收调节改善分配结构，而房地产是我国居民财产的主要构成，房地产税有利于调节收入与财富分配，缓解贫富差距，促进社会公平。

我们认为，以试点方式稳妥有序推进，是我国多项改革成功的重要经验。房地产税被授权试点，表明国家在以深化改革推进地方治理现代化、促进房地产市场健康可持续发展、推进共同富裕上迈出了重要步伐。

问题2：房地产税和房产税之间有什么区别?

李：此次试点开征的房地产税，与之前一直存在房产税是完全不同的税种。

房地产税从法律概念上比较宽泛，它是对房地产征收的一种税费，不仅仅包括房屋本身，还包括土地使用权，它是一个综合性的概念，将包括一切与房地产有直接关系的税，包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节，征税对象是相关的所有权人和使用权人;但是此次人大授权国务院试点的房地产税范围明确征税对象为“居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅”，即各类房地产都将纳入税征收范围。

而房产税是根据1986年国务院出台《中华人民共和国房产税暂行条例》开征的税种，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值(房产原值一次减除10%至30%后的余值)或租金收入作为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，而且房产税仅针对居民个人持有的营业用房产征税，对个人用于自住的所有非营业用房产免征房产税。

问题3：房地产税会怎么征收?大概率的税率是多少?有没有免征面积?

李：此次试点房地产税如何征收，我们主要从计税价值确定、适用税率、免征面积这以下三个方面考察分析：

首先是计税价值即征税房地产价值的确定，2020年财政部部长肖捷谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收，即按照评估的房价来征收，但是我们预估这个评估应当有一个周期，不大可能每年都进行评估。

其次是适用税率，以前期试点向个人征收房产税的上海为例，适用税率在0.4%至0.6%之间，重庆为0.5%至1.2%之间，从试点反馈来看有些偏低，但是此次试点我们预估也不会太高，可能会在上述税率的高点确定一个幅度。

其三是免征面积，从现在政策面的消息来讲，应当会确定一个免征面积，超出部分再征收房地产税，上海试点期内按每人60平方米扣除免予征税，估计在不同试点地区会规定不同的免征面积以体现地区差别。

所以，房地产税对试点地区内持有多套房子的个人或家庭会产生直接影响，对于满足首套住房需求购置房产的家庭来说，不会产生实质性的影响。

问题4：如果我父亲有个别墅后来作为遗产留给我，这种情况还需要纳税吗?如果我名下有10套40平的公寓，会怎么征税呢?如果老两口原来有一套145平的房子，孩子结婚迁出户口自己买了房子，那这种情况老两口需要纳税吗?

李：从国家推出房地产税试点调节收入分配的目的分析，对于别墅类的高端住宅应当征收房地产税，所以，无论是通过继承形式取得还是自购方式取得的，均应当按照适用税率缴纳房地产税。

如名下有10套40平公寓，应当是扣除免征面积后，剩余面积按房产评估值作为计税价值，按适用税率计算应纳税额。

如果子年成年结婚后另购房屋的，则父母名下的房产，也是在扣除父母两人每人的免征面积(假如每人免征面积是60平)，如有剩余应纳税面积的(即145-120=25平)，按评估值和适用税率计算应缴纳的房地产税。

问题5：哪些城市可能成为试点?西安有可能是试点城市吗?

李：在此次人大授权国务院试点房地产税试点改革前仅有上海、重庆两地进行了房产税的试点征收。我们预测应当是位于创新前沿的示范区域可以先行试点，给全国其它地方以及后期全面开征时全局配套改革提供更好的案例经验，比如上海、重庆、海南、深圳等地。当然作为西部重点城市的西安市，也有可能列入西部的试点地区之一。

当然在试点地区，一般都会按不同地区的特点给它一个弹性空间，不会对所有试点地区采取完全一致的方案。另外，以后在正式开征房地产税立法时，也会根据不同地方的情况采取有差别的具体实施细则。

编辑：张梦洁