西安市民王女士在一处名为“国王的公寓”的楼盘看上了一套小面积公寓，并签了房屋订购单，首付5成，尾款按揭分期。谁知王女士名下有多张信用卡，欠款额已达到近十万元，银行按揭根本无法通过，无奈之下只好提出退房，而售楼方提出要扣除1万元购房定金。
名下欠款近十万 办理按揭卡了壳
今年4月1日，王女士精挑细选选中一处名为“国王的公寓”楼盘，看上了一套小面积公寓，当天就和售楼方签了房屋订购单。
订购单显示，王女士首付五成24万元，尾款通过银行按揭分期支付。可谁知在王女士日后陆续支付了近17万元首付款后，却被售楼方告知征信有问题，不能办理按揭。
“我名下有好几张信用卡，累计欠款已经有将近10万元。售楼方8月份才告诉我，这种情况不能办理按揭，除非我把信用卡的钱全还了，或者在交房时结清房款。”王女士说，“当初签订购单时，售楼方的工作人员是明确知道我信用卡存在近十万欠款的问题，当初也信誓旦旦地说我这种情况是可以办理银行按揭的。”
如今，无法办理按揭，自己一下子拿不出一大笔钱全部结清房款，王女士只好选择退房。
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退房要被扣定金 售楼方称尽可能协助全款退
“我找售楼方沟通了好多次，最初他们的态度是不退不换不更名。”王女士说，“最后投诉到行政部门，售楼方给的解决方案是，办理退房需要扣除1万元的购房定金。”
王女士不认可这一方案，她觉得无法履行协议是因为售楼方无法为她办理按揭。售楼方应该终止订购协议，分文不少的给她办理退房。
而售楼方却认为，之所以无法办理按揭是因为房贷收紧，王女士自己存在近十万元欠款，如果她偿还了信用卡，就可以顺利办理按揭，这完全是王女士自己造成的，她应该承担退房的违约责任。
12月7日，华商报记者陪同王女士一同前往售楼部。工作人员解释，按照现在的政策，王女士个人征信确实无法通过银行审核，没办法给她办理按揭。此外王女士给售楼部称，自己患有疾病目前处于住院治疗，手头比较紧，也确实无法承担购房费用，需要办理退房。“按照公司规定，退房者确实要承担一定的违约责任，扣除1万元定金。”工作人员说，“但公司出于人性化的角度，结合王女士当下处境确实存在经济困难，我这边试着帮她申请退房，尽可能的不扣除定金，争取给她全部退还已交房款。”
律师：购房人不需承担1万元违约金
陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善认为，如果当初签合同时，开发商明知购房人信用卡有未还清的款项，为了销售房屋，而向购房人承诺此问题不影响办理按揭贷款，结果在银行办按揭贷款时无法办理，说明开发商存在一定过错。如果开发商当初签合同时发现购房人信用卡有未还清的款项就告知购房人不能办下按揭贷款，那时购房人会选择不签合同或另寻其他办法，而不至于最终导致购房合同解除。因此，合同的解除不是单纯因购房人征信问题导致的，购房人不需承担1万元违约金。
购房款不应当做定金进行扣除
国浩律师(西安)事务所律师张兴茂说，如果双方没有约定，按揭无法办理后的相关违约责任，那么购房者因征信问题无法办理银行按揭导致购房合同无法履行，不应承担违约责任。
其次购房时，定金可以充抵购房款，但退房时购房款不能当做定金用于扣除。本案例中，购房者是直接支付首付款订购房屋，未单独支付定金。退房时售楼方不能直接从购房款中扣除定金进行扣除。
建议购房者就无法办理按揭做好补充约定
“当前很多售楼方在销售时经常说得天花乱坠，乱承诺、瞎承诺，比如不限购，比如肯定能办按揭等。但购房者一定要清楚这些口头承诺是没有法律效应的。”中国法学会会员张允光说，“有时购房者签了购房合同后，才发现没有资格购房、需要提高首付比例或者按揭无法通过银行审核等问题，往往退房时和售楼方就违约责任认定不清双方产生矛盾。”
张允光建议，购房者在签订认购协议、购房合同时一定要对这一情况进行补充约定，写入合同补充条款中约定好一旦因按揭无法办理等问题导致购房合同无法履行的违约责任和退房条款，避免产生法律纠纷。
华商报记者 谢涛
来源：华商网-华商报
