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“我为群众办实事”第三场|对物业、维修资金等有疑惑?西安市住建局来答疑

来源:华商网-华商报 时间:2022-04-13 22:23:23 编辑:方正 作者:张鹏康 版权声明

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今年是华商报改版25周年,4月11日起,华商报启动“爱·我一直在 华商报改版25周年”系列活动的首个专题活动——“我为群众办实事”系列系列民生热线。

  4月13日,第三场民生热线活动如期进行,西安市房屋维修资金管理中心主任王养潮、西安市住建局物业处三级调研员齐红卫等带领相关工作人员一行7人,做客华商全媒体直播间,就市民关注的物业管理、维修资金使用问题在线解答。

  热线接听活动从上午9时30分开始,一个半小时热线接听期间,电话接连不断,还有网友通过其他途径进行提问,西安市住建局物业处、维修资金管理中心负责人和有关工作人员在线解答。

  而除了活动现场的两条热线电话,华商报新闻热线029-88880000从上午9时至下午6时,也陆续接到涉及物业服务、维修资金使用、业委会成立等方面的咨询反映100余条。而这些反映咨询中,有关小区物业乱收费、“一费制”方面问题比较集中。

  昨日下午,华商报记者将所有咨询反映归类梳理后,转交给西安市住建局物业处、维修资金管理中心进行解答。

  这些问题与小区物业有关

  问:王先生反映,他们小区物业收费比较乱,每次缴费就是扫码。至于交了多少钱,物业公司有哪些服务项目都不清楚,所以想知道物业公司有哪些资料必须向业主公开?

  答:去年7月份,西安市住建局发布的《关于规范物业服务公开公示制度的通知》,对住宅小区必须公开公示内容进行了规定,大体有七类,分别为:公示物业服务企业的营业执照彩色影印件;公示物业服务企业项目经理或负责人的基本情况(姓名、照片等)、联系方式等基本信息;公示物业服务合同或前期物业服务合同约定的服务等级、服务标准、服务内容,收费项目、收费标准、收费依据、收费方式等;公示物业服务企业客户服务电话、工程维修电话、应急值班电话、投诉监督电话;公示电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;公示承接查验报告,以及共用部位、共用设施设备分布图,车位权属等信息;公示水、电、气、热等代收代缴事项,专营单位服务电话。

  问:蔺女士提问,现在小区物业公司人员不断减少,但小区物业收费一直没变,以前有6个垃圾堆放点,现在只有1个,楼道卫生也大不如从前,所以咨询若小区物业服务不达标将如何处理?

  答:西安市住建局已颁布了《西安市物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法》,按照甲、乙、丙、丁四级对物业进行分级。如果小区业主发现所在小区物业服务不达标的情况,可向小区所在辖区住建部门反映,区县住建部门核实物业企业存在的违规行为后,会扣除物业企业信用分,该信用分不仅会影响物业后续的招投标,还会影响其行业内的评优资格。目前,2021年西安市住建局已经对外公示了两批物业企业信用扣分处理结果。

  问:齐女士提问,小区实行一费制之后,物业公司还要额外收取其他费用怎么办?询问了多个部门都不知道找谁?

  答:《西安市物业服务收费管理办法》对物业费制定、物业职能监管、物业违规收费查处有明确规定。物业收费方面的行业标准、有关政策均由西安市发改委负责制定;西安市住建局负责制定物业服务标准、监管行业行为;各级市场监管部门负责对物业违规收费问题的查处。

  因此,如果业主发现物业服务标准不达标,可向辖区住建部门反应;如果业主认为小区存在乱收费问题,则应向市场监督部门进行反映、查处。

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  这些问题与业委会有关

  问:刘先生提问,其购买的房子产权证上的名字是孩子的,现在小区想要成立业委会,不知道业主的身份如何认定?

  答:刘先生居住的房子,房产证写着孩子的名字,因此他在广义上属于小区的居民,但按照《陕西省物业管理条例》,他没有成为业委会成员的资格。想要成为业委会成员,就必须符合《条例》对业主概念的描述,即:明确房屋所有权人为业主;尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等转移所有权的行为并已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

  另外,针对小区业委会成立难、召开难的问题,《条例》设立了物业管理委员会制度,对其临时性过渡性质、组建条件和方式、人员构成、职责范围及任期等作了规定,解决了业主大会、业委会缺失或不能正常运行的问题。

  问:庞女士提问,她们小区成立业委会因为开发商和物业阻挠四处碰壁,不仅仅是小区业主的资料难以凑齐,更重要是大家前期垫款垫付了很多,所以咨询小区业主大会筹备经费如何解决?

  答:《陕西省物业管理条例》针对群众普遍关心的业主大会筹备经费问题及小区公共收益问题,在第六十五条作了明确规定,即经费筹集由建设单位先行垫付,无法确定建设单位的老旧小区,可以由街道办或乡(镇)政府垫付;支出从物业服务区域公共收益中支出,体现“谁受益,谁付费”原则。

  问:陈先生提问,其所在小区业委会成立之后,业委会内部矛盾不断,内部混乱四处张贴材料,导致小区环境卫生、文化氛围等还不如以前没成立,这种不履职、不作为业委会如何处理?

  答:《西安市业主大会和业主委员会指导规则》规定,业主委员会如果不能正常开展工作,不履行职责,或未按规定及时召开业主大会会议的,居民可联系物业所在地街道办事处,有街办责令限期改正。若业主委员会逾期仍不履行职责,拒不改正,街办可协助业主召开业主大会临时会议,共同决定有关事项。

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  这些问题与维修资金有关

  问:林先生提问,以前交存维修资金之后,迟迟拿不到发票,现在维修资金票据开具有哪些变化?

  答:2020年2月28日,维修资金线上交存系统正式开通上线,维修资金交存模式由线下交存的单一模式转变为线下线上相结合的模式,截至今年3月31日,已有53604户业主通过住宅专项维修资金线上交存系统交存维修资金,累计金额7亿元。

  另外,4月1日起,维修资金电子票据在西安六家试点专户银行启用,实现了维修资金交存零跑腿。

  问:弓女士提问,维修资金交存了多年,一直不清楚业主交存的维修资金是否有利息?如何查询?

  答:有利息。自2013年以来,西安市房屋维修资金管理中心已连续组织实施了8次维修资金专户业主分户计息工作,业主可在西安市各维修资金业务承办银行网点,对其个人账户历年维修资金交存、使用、结息情况进行查询。

  问:康女士提问,现在小区动不动就贴出公示函,要求使用维修资金,而且很多维修的名目都是应急使用,但她搞不清哪些情况下可使用应急维修资金?电梯故障、消防设施故障是否属于?应该如何维修?

  答:《西安市物业管理条例》规定,物业保修期届满后,发生紧急情况时,物业可向上级提交申请,经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后,即可应急使用维修资金,维修费用从相关业主维修资金中直接列支。同时,严禁物业服务企业、业主委员会擅自扩大维修和更新、改造范围。

  按照《条例》规定,紧急情况有:屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;楼体外立面脱落的;电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修、更新或者改造的;消防设施故障,消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍等6个方面。

  电梯故障可以应急使用维修资金。但和平常步骤相比,还需要经特种设备检验检测机构检测,并出具书面检测意见,方可使用。另外,如果小区消防设施故障需要应急使用维修资金,则需要公安消防部门出具书面整改意见,整改意见应当包括需要维修、更新和改造的具体设施设备、部位、部件等,方可实施。

  问:刘先生提问,物业公司使用的应急使用维修资金的情形怎么确认?如何确保应急使用维修资金安全?

  答:区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会是确认应急使用维修资金范围的主体。当小区发生紧急情况时,物业服务企业应立即采取应急防范措施,由业主大会或者业主委员会向辖区有关部门提出住宅专项维修资金使用申请,有关部门收到申请后,需立即赴现场查勘。如果现场问题,属于《条例》规定的六种应急使用维修资金情形,则应当出具《维修资金应急使用确认书》,并通知申请人立即组织维修。

  工程竣工后,业主委员会或业主代表可参与工程验收,最后,维修资金使用总额及业主分摊情况,须在物业管理区域内显著位置进行公示,以确保维修资金使用安全。若有个别居民未交存大修基金,可通过现金支付分摊的维修费用。

  华商报记者 陈思存 张鹏康 实习生 张馨怡/文 邓小卫/图

  


来源:华商网-华商报

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