将小区遗留问题函告开发商住建局
敦促解决
华商报：有些小区虽然成立了业委会，由于种种原因并不能很好发挥作用。您认为业委会成立后应该怎么做？
娄云林：最近我们在流程中又增加了一些内容：业委会成立之后我们要发函给开发商，告诉他们业委会成立了，小区里面遗留了哪些问题，比如建筑质量问题、历史遗留问题等，告诉他什么时候来解决。我们同时还会抄送给市住建局物业维修基金管理中心，包括社区、街道。发这个函有两个意义：一是把遗留问题解决了；二是开发商在市住建局物业维修基金管理中心有一笔保修金，交房后到了规定年限开发商可以拿走，我们杭州规定房屋质保是8年，你们陕西规定的是5年。如果开发商不来解决遗留问题，那么他的保修金就不能轻易拿走了。
第二个，我们还会发函给小区物业公司。根据国家和省、市物业管理条例规定，物业要移交包括业主清册、平面图、点位图、给排水等资料，还有小区公共收益金的收支明细，盖上公章交给业委会。这是业委会成立以后第一件要做的事，如果拖得时间长了，有可能就拿不到了。我们要求，首届业主大会之后三个月内就要启动物业选续聘。因为前期物业一般是没有合同期限的，并不是业委会成立后合同就终止了，而是业委会和选聘的新物业签订合同之后，和前期物业公司的合同才会自动终止。此外，如果前期物业公司的合同是没有期限的，要解除合同也应提前三个月发函告知。一般业主大会议事规则里并没有这个规定，我们把它明确约定了，这样小区的运行就会更加健康。但有一点必须要明白，成立业委会并不是为了更换物业公司。成立业委会，首先是为了捋顺业主和物业的关系，其次是为了监督物业提升服务质量，同时也可以保证小区的公共收益不流失。
华商报：听说您对电梯、消防、绿化也非常专业？
娄云林：是的，对电梯、消防、绿化，我比较有经验。有的物业公司不懂水系，让保安把水全部放掉进行清洗，然后再注水。这样做不仅浪费，也破坏生态。水是很贵的，这样放一下得花几万元。我们一般建议用生态养护来实现保护。再比如不同的绿化品种病变需要用不同的药，但一些绿化工不管什么树种都用一种药。我们监理时会告诉他这树得什么病了，要买什么药，不然起不到作用。在对物业公司的服务质量进行监理的过程中，对于电梯、消防，我们也都会要求相关的服务公司按照我们的要求来做，用专业让别人信服。 华商报记者 马虎振 文/图
政府“三方办”：居委会业委会物业捏在一起了
杭州在社区建设和治理中，不仅有民间的“第三方”，还有政府的“三方办”。2017年8月，杭州市拱墅区率先成立了住宅小区居委会、业委会、物业管理三方协同治理工作领导小组，由区领导挂帅，下设办公室，简称“三方办”，负责日常工作。
12月6日，由华商报组织的“西安业主杭州行”学习考察团，集体走访了杭州市拱墅区“三方办”。该办公室副主任赵永芳、谭建明等向华商报记者和远道而来的西安业主们，详细介绍了他们的新举措。
业委会成立后谁来管？
遇到难题怎么办？
赵永芳介绍，他们这个机构全称叫“拱墅区住宅小区居委会、业委会、物业三方协同治理工作领导小组办公室”，简称区“三方办”。由分管民政的副区长担任组长，区委政法委、区公安分局、区住建局、区民政局的相关领导担任副组长，10个街道分别成立对应的领导小组和办公室。
“三方办”是虚拟化机构，实体化运作，区政府在人、财、物上给予保障。领导小组办公室配备了3名调研员和副调研员、4名部门专业人员，编制、待遇仍在原单位。
为什么要成立这样的机构？赵永芳说，这是区领导以问题为导向，在社会治理工作方面作出的重要决策。随着城市化推进，市民意识提高，居委会、物业、业委会之间既存在利益趋同的方面，也会出现一些矛盾。这三方隶属于不同的管理，居委会归街道管，物业公司由住建局管，业委会成立以后从管理的角度来说是没人管。建立这个办公室，“把这三张皮捏在一起”，加强对居委会、业委会、物业三方的组织协调，指导街道做好相关工作，引导督促住建局对物业的规范管理，引导业委会合法有序开展工作，牵头协调解决三方治理过程中的重大问题。这在浙江省也是第一个。
三方协同治理工作有个核心，就是党建工作。从成立到现在，拱墅区所有社区都已把党支部在物业公司和业委会当中建立起来，以发挥党员的骨干作用。全区有十个街道，目前区“三方办”对各个街道都进行了百日督导。现在，所有街道对三方协调工作都非常重视，都成立了领导小组，有专人负责街道三方工作。
谭建明副主任介绍，拱墅区三方协调工作的方向很明确。区委书记指示，在这项工作中首先要抓关键，就是党建引领。第二是抓难题，就是业委会，帮助业委会有效、有序地开展工作。第三是抓重点，就是物业管理。区“三方办”将深入各个小区进行调研，围绕具体问题，明年都将进行破题。
来源：华商网-华商报
