政策解读|西安市物业服务收费管理政策哪些与你有关

　　《西安市物业服务收费管理办法》经市政府审议通过，由市发改委会同市住建局、市市场监管局于2020年11月5日联合印发，一起来看看物业费和停车服务费与之前的政策有啥变化，哪些问题与你最相关。

　　■收费调整

　　物业费收费变为一费制 停车服务费简化成两类

　　新的物业服务收费政策旨在推行物业服务费“一费制”，即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取，将促进物业企业精细化管理，降低物业成本。物业企业向业主只收取三项费用，即：物业服务费、停车服务费，以及业主自愿选择的有偿服务费。

　　算一算：

　　以某高层一级物业小区的100平方米住宅，公摊电费为0.18元/平方米·月、电梯费0.32元/平方米·月为例计算。

　　现行情况下：

　　物业费标准：1.5元·/平方米·月

　　每月费用总计209元/月(含物业费150元/月，公摊费18元/月，电梯费32元/月)

　　实行一费制：

　　物业费标准均为2.2元/平方米·月

　　每月需交纳220元(不再另外收取公摊电费和电梯费)，每月涨价20元，每年多交240元，物业费涨幅10%。

　　以某多层一级物业小区的100平方米住宅，公摊电费0.18元/平方米·月为例计算。

　　现行情况下：

　　物业费标准为0.45元/平方米·月(根据陕价服发〔2012〕106号的规定，多层住宅按省定基准价可上浮40%)

　　现行物业费总额为81元/月

　　实行一费制：

　　物业费标准为0.85元/平方米·月(新收费标准为基准价，多层住宅按基准价可上浮不超过20%)

　　每个月需交纳102元，相比之下，每月多交21元，每年多交252元，物业费涨幅25.9%。

　　再来算算停车服务费，以小型汽车为例：

　　现行室内停车三类收费标准分别为150元/月、130元/月、100元/月。

　　调整后，室内停车实行两类收费标准，分别降为80元/月和60元/月

　　若从150元/月降至80元/月，每月减少70元，每年可少交840元，停车服务费降幅46.7%。

　　现行露天停车三类收费标准分别为80元/月、60元/月、50元/月。

　　调整后为60元/月。

　　若从80元/月降至60元/月，每个月减少20元，每年可少交240元，停车服务费降幅25%。

　　■其他收费

　　空置房和空置车位按70%交纳

　　实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。

　　生活垃圾费不包含在物业费中

　　生活垃圾处理收费是市城管局收取的市容环卫收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。业主应当按照城市居民(含城中村人口和暂住人口)的规定标准交纳生活垃圾处理费。

　　装修押金、装修出入证件工本费协商收取

　　根据《陕西省定价目录》及《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，装修押金、装修出入证件工本费等是否收取、收取标准及退还情况由物业服务企业与业主按照规定协商确定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。

　　子母车位的停车服务费不高于1.5个车位

　　实行政府指导价管理的子母车位停车服务费不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　■适用范围

　　使用西安行政区域物业服务收费行为

　　政策适用于西安市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。物业收费指导标准按照《陕西省定价目录》规定的定价权限，适用于西安市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区、航天基地等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费行为。其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照西安市物业服务收费指导标准执行，也可根据辖区内实际情况自行制定。

　　成立业委会后物业费可执行市场调节价

　　物业服务收费按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价：未成立业主大会的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。已成立业主大会(业委会)的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费(特约、增值服务等)实行市场调节价。

　　政府指导价的物业服务收费标准为最高限价，物业服务企业与业主需结合本住宅项目的物业服务等级、服务内容等情况，在政府指导最高限价的范围内约定本住宅项目的物业服务费和停车服务费具体标准。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定。

　　老旧小区加装电梯后不高于高层等外标准

　　另外，老旧小区改造后，物业服务企业按照新办法，通过物业服务合同与业主确定本住宅小区的物业服务等级，在对应的收费等级政府指导价范围内约定具体收费标准;老旧住宅改造后带电梯的物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行。

　　■等级确定

　　政策配套服务指导标准将同步实施

　　在前期征求意见阶段，西安市发改委共收到社会各界的意见和建议3107条，华商报也多次接到市民反映自家物业服务质价不符，按一级收费却无法提供一级服务，新政策执行后，物业服务收费等级依据住宅小区物业服务等级确定，实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据西安市住房和城乡建设局印发的《西安市普通住宅小区物业服务指导标准》，这一指导标准近期将由市住建局印发，与物业收费管理办法同步于2021年1月1日起执行，按照质价相符的原则制定;对应的收费等级由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定收费标准。物业服务凡达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取。

　　物业服务合同需明确服务等级

　　新建住宅小区物业服务等级和收费标准，在住宅预售前，建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，依据物业服务指导标准和物业服务收费指导标准，确定预售物业项目的物业服务等级、停车场类别以及物业服务费标准、停车服务费标准等内容，在政府指导价范围内与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，向物业项目所在区(县)、开发区住房和城乡建设部门备案后，收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门。《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》应当明确物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。

　　■如何执行

　　新建小区新办法 现有小区通过调价程序后执行

　　不少人认为是不是到了明年自家小区的物业费就按新标准执行了，或者停车服务费自动就降价了，其实不然，政府指导价的物业服务收费标准为最高限价。物业服务企业与业主需结合本住宅项目的物业服务等级、服务内容等情况，在政府指导最高限价的范围内协商约定本物业项目的物业服务费和停车服务费具体标准。新建住宅小区按照新政策执行新的物业服务收费标准。

　　已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的住宅小区，需要调整物业服务收费标准的，应按规定程序进行调整，已成立业主大会(业委会)的住宅小区，收费标准的调整由业主大会或业委会与物业公司协商确定;未成立业主大会(业委会)的，按办法规定履行调价程序，在调价程序履行完毕前仍按原合同执行。

　　另外，物业服务企业要严格执行明码标价制度，在经营场所醒目位置公示物业服务项目、物业服务标准、物业服务收费、投诉举报电话等信息。

　　■热点问题

　　物业费不得与水电暖等费用捆绑

　　即将到供暖季，最近反映物业将暖气费和物业费捆绑在一起收费的市民不少，新政策规定物业服务企业接受专营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。物业服务企业与专营单位签订的相关合同应向全体业主公开，不得损害业主利益。

　　业主应当按照合同约定按时足额交纳物业服务费、停车服务费或其他服务费，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法催缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。

　　物业不公示公共收益可向住建部门反映

　　物业服务企业利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，需遵守相关法律规定，所得收益在扣除合理成本之后归属全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。

　　物业服务企业拒不公示或违规处置业主公共收益的，按照《物业管理条例》的有关规定，可向住建部门反映。

　　■如何监管

　　市区县三级管理 三部门分工负责

　　物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、区(县)分级管理，由各级发改、住建和市场监管部门分工负责：

　　市发改委负责牵头制定西安市物业服务收费管理办法和物业收费标准及其他有关政策规定;各级发改部门负责做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监督管理工作。

　　市住建局按照法律法规规定，制定物业管理服务相关政策规定;各级住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加大对物业企业服务质量监督检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

　　各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

　　物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。

　　华商报记者 李婧

编辑：报社方正