政策解读：西安全面取消住房限购政策 未来全国范围内限购政策调整节奏或将加快

　　5月9日下午，西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、西安住房公积金管理中心、国家税务总局西安市税务局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对西安市住房限购政策、摇号政策、公积金贷款首付比例、公积金贷款年限等进行调整和优化。

　　值得注意的是，同日上午，杭州同样宣布取消楼市限购政策。两个“新一线”城市相继取消限购，引起房地产市场强烈反响。至此，全国范围内，仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及海南省、天津市共六地仍保留一定的限购政策，彻底放开限购，已成为多地主流选择。

　　业内人士指出，目前全国省会城市几乎均取消限购，意味着各地执行多年的限购政策正从政策工具箱中剔除，也意味着“市场归市场、保障归保障”思路进一步落实。经历多年调控后，如今房地产行业已发生转折性变化，从取消限购、“消化存量”到调整供地模式，都意味着行业正步入新阶段，激活需求、稳定市场已成为当务之急。

　　5月9日，华商报大风新闻就此次西安住房政策优化调整，邀请多位房地产领域专家进行分析解读。西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗认为，此次住房政策调整，符合西安市房地产市场发展实际，能够更好地惠及群众，有利于推动房地产市场平稳健康发展。

　　一、全面取消我市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

　　解读：

　　2017年，西安出台住房限购政策，自当年1月1日起，要求本市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，在本市城六区范围内只能新购一套住房(含新建住房和二手住房)。7年来，西安市住房限购政策数度调整，去年9月，西安市调整限购区域，二环以外区域不再执行住房限购措施。

　　按照政策要求，在住房限购区域内，本市户籍居民家庭在限购区域内限购住房（含新建商品住房和二手住房，下同）总套数为2套；非本市户籍居民家庭在住房限购区域内限购总套数为1套。符合西安市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购买1套住房。

　　在住房限购区域内，本市户籍居民家庭购买首套、第2套住房取消落户时间限制；非本市户籍居民家庭须持有本市有效期内《居住证暂行条例》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社保或个人所得税，可购买首套住房。

　　夫妻离异后，任一方在限购区域购买住房的，不再核查离异前家庭住房总套数。

　　此番“新政”出炉，意味着西安住房限购政策正式告别历史舞台。西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗认为，根据中央统一部署，在住房和房地产方面，要稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策。西安此次全面取消限购政策符合国家关于住房政策调整完善的需要。

　　杨东朗表示，从整体来看，当前西安市房地产市场供过于求，住房限购措施的取消，是基于当前西安市房地产市场发展情况做出的正常调整，符合市场规律。同时解除限购能够更好满足居民刚性和改善性住房需求、改善居民住房条件，让更大范围的购房者能够在西安购房安家。

　　此外，这次调整也体现出我国住房制度“两条腿走路”，在大力发展保障性住房的基础上，通过解除限购将商品房完全交给市场，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。

　　二、结合不同区位、不同住房产品调整优化商品住房项目停车位规划配比。商品住房项目可销售的产权车位与商品住房同步办理商品房预售许可，同步公示车位销售价格、销售方案。

　　解读：西安资深房地产分析师朱郁表示，这相当于给予房地产项目更多规划配置车位自主性，同时将丰富商品住房销售中有关车位销售模式和促销策略，对带动住房销售产生积极影响。

　　三、商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号。建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。摇号销售项目的摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示时间由3天缩短为1天。

　　解读：“当前房地产市场中，除部分高性价比楼盘能够实现“即开即罄”,更多楼盘即使登记不错但开盘之后，基本都有余货平销。所以，取消“房客比”较低项目公正摇号、缩短摇号周期公示是从市场实际情况出发的简化流程。”朱郁表示，针对大面积（144㎡以上）住房摇号选房时不再实施“刚需优先”，提升了改善类家庭选房顺位，有利于提高相关家庭购房积极性。

　　四、支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用。

　　解读：中指研究院西安分院研究总监支家骏表示，“以旧换新”购房模式有利于激活需求增量，打通置换链条。今年以来，作为创新政策工具箱的手段，“以旧换新”成为不少城市楼市鼓励改善需求的创新手段。西安本次新政有利于激活本地改善型增量需求，打通二次置换链条。

　　玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生表示，西安市场部分经纪机构已开始执行双方共同承担经纪服务费用的机制。在政策鼓励之下，预计会有更多机构落实这一机制，从而减轻购房者负担。此外，目前市场主流经纪费用率在3%左右，过往有些机构会通过打折等方式下调费用率，至于未来调整空间则需要看各机构实际执行情况。

　　五、允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。

　　解读：朱郁表示，当前房地产市场新房与二手房竞争加剧，并由此导致闲置房源出现。但是市场上同时存在大量卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善及消费升级需求。在市场循环受阻之际，放开对企事业单位等购房限制，鼓励这些有实力的主体及时介入非常重要。

　　六、建立健全我市房地产融资协调机制，推动“白名单制度”常态化，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

　　解读：浙江大学房地产研究所专委秘书长夏强表示，“白名单制度”常态化和“一视同仁”的表态，意味着更多房地产项目将获得融资支持，一方面可以缓解企业资金压力，另一方面也将进一步稳定市场预期，给购房者吃了一个“定心丸”。

　　七、科学计算企业相关费用，对不计容的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时，不计算金额。

　　解读：杨东朗表示，对不计容的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时，不计算金额，实际体现出政府的“让利”于住房产品，进一步降低土地成本，惠及更多购房者。朱郁认为，这一举措有利于进一步降低企业相关税费，减轻企业财务负担,激发企业和市场活力。

　　八、原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。

　　解读：夏强认为，土地出让中企业自持租赁住房，补缴相关费用可转为商品住房上市交易，将会进一步增加和丰富商品住房供给，提高房企利润率。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，全国迄今没有哪个城市明确发文说自持项目也可以出售的，西安是第一个“吃螃蟹”的城市，信号意义非常强，也具有创新性。

　　九、首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。使用公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。

　　解读：杨东朗表示，此次住房政策调整中，首套房住房公积金首付继续维持20%的低比率，而二套房住房公积金首付比例统一降低至25%；使用公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年等一系列政策均能有效减轻购房者负担。同时，此次调整将住房公积金政策与人口剩余政策挂钩，缓解了多孩家庭购房压力，是多样化改善住房需求的体现。

　　十、鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。健全完善房屋交付质量回访和投诉处理机制，杜绝降标减配、擅自变更规划等违法违规行为，不断提升交付满意度。

　　解读：夏强表示，提高住宅阳台等半开敞空间比例，可增加住宅得房率、推动产品创新和户型设计选代升级，还可以提高住房舒适度，为居民提供更多储物、通风、绿化及休闲健身等复合型空间，满足改善家庭住房需求。

　　专家展望：未来全国范围内限购政策调整节奏或将加快

　　中指研究院西安分院研究总监支家骏指出，此次西安政策出台的背景，是在楼市传统“金三银四”成色不足情况下，商品住房库存一直波动上升。今年以来，各地放松限购政策不断，尤其“五一”前夕，成都等地分别出台解除限购等政策。4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产、优化增量住房”。作为西部重要城市，西安和成都房地产市场政策同步性较强，因此西安此轮放开也在意料之中。此举也是为全面打开外地购房者买房通道，吸引周边地区乃至西北五省购房置业群体，为市场注入新的动力。

　　他表示，根据中指研究院监测数据显示，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平米以下）、天津（120平米以下新房等）等城市部分核心区仍有限购政策，预计接下来这些城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。夏强认为，在调控整体趋向宽松背景下，伴随改善类客群和消费升级需求进一步释放，预计房地产市场在今年下半年有望逐渐回暖，一些区域中心城市，包括西安、杭州、成都等地也将迎来更多市场机会。

　　浙江大学房地产研究所专委秘书长夏强认为，在调控整体趋向宽松背景下，伴随改善类客群和消费升级需求进一步释放，预计房地产市场在今年下半年有望逐渐回暖，一些区域中心城市，包括西安、杭州、成都等地也将迎来更多市场机会。

　　华商报大风新闻记者 李程 白仲夏

编辑：方正