房产商为吸引购房者,不惜血本

海南部分小区入住率不到2%，某小区爬满野草成牛“乐园”

　　引爆点

　　有多少人买不起房？有多少小区到夜晚依然黑灯瞎火？这简直就是现实版的“朱门酒肉臭，路有冻死骨”。然而“空置率”虽然早已是房地产宏观调控必备话题之一，从前只是“余兴节目”，并没掀起过如此大的声势。

　　“空置率的话题能炒得这么热，主要是舆论导向在起作用。”长期服务于房地产开发市场的中建中汇律师事务所合伙人朱黎庭认为。在他看来，上海一套房子300万-500万元很平常，而2年前价格只有现在的一半。客观上大家都认为房价涨得太快了，但是并没有多少人去深入探讨空置率，原因就在于这个统计指标个人不太容易进行。

　　实际上引爆这一话题的“导火索”，早在今年3月14日，便在独立地产评论人牛刀的个人博客上出现过。《6540万闲置房将引发中国版次贷危机》一文写道：“社科院城调队说，全国闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。”并透露说，“7790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”

　　该说法曾被媒体广泛引用，但同往常一样，仅限于冒一下泡泡，随后便整整熄火了4个月。真正将水彻底烧沸的关键环节，是两家媒体的接力：7月底中央电视台的《经济半小时》播出《中国上演空城计》；8月5日新浪网联合全国百所城市发起“晒黑灯：空置住宅，我来证明”活动，仅北京地区论坛就得到了30万网友的关注。

　　“假新闻”

　　所谓天时地利人和。“空置率”一石激起千层浪，还在于“鸟枪换炮”，以先进的“数据”武装了自己。甚至有人相信，正是“6540万套空置房”证据确凿地横空出世，才真正惹恼了中央政府。

　　但令人无语的是，该数据业已被认定为“假新闻”。

　　国家电网辟谣说，从来没有发布过这样的数据，也没有对这样的数据进行过统计。全国的智能电表数量还只有几百万只，无法统计出有6540万户的概念。

　　信孚研究院研究员童大焕查询了社科院的网站，并打电话到社科院总机查询，并没有找到传说中的社科院“城调队”。

　　“我觉得是一种自我炒作，哗众取宠的说法。”业界专家杨少锋认为：“一套房子按70平方米计算，6540万户是45亿平方米。将我们1990年以后所有竣工的有据可查的商品房、政策性用房都加起来也不超过40亿平方米。”

　　在他看来，北京的空置率并没有当初易宪容教授骑自行车夜探居民区算出来的那么“邪乎”。他自住的小区，刚搬进去的时候只有30%的入住率，现在入住的已经达到了80%。

　　身在上海的朱黎庭认为不可一概而论。“我个人感觉空置率老盘不高，多集中于新交房初期的楼盘。高档商品房用地越来越少，都在市中心，刺激得楼盘价格非常坚挺，不可能有大量改善性、自主性需求去买，空置率会比较高。越是中低价格的小区，或者多为两室、小三室的小区，空置率肯定比较低。上海港澳地区的人特别多，他们不可能一直住在上海，很多空置房或者是看好趋势投资，或者是为了今后来安家立业的超前性消费。从前也有不少韩国人、台湾人在浦东炒房，但上一轮已经发牌发出去了不少。”

　　2010年5月19日，中央台几位记者在北京6个次新楼盘用15天蹲守调查。入住时间从2005至2009年，空置率最低的一个楼盘在30%，大多在50%-60%，最多的一个在70%以上。

　　北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，发现电表几乎不走的比例高达27.16%。

　　和“晒黑灯”一样，用蹲守，或者查电表、查水表、贴纸条，甚至堵锁眼等种种“民间智慧”来统计空置率都未必准确。然而在“庶民的狂欢”背后，反映的是民众对住宅空置率准确数字强烈的“知情饥渴”。

　　为什么会有这么多空置房？拥有多处住宅又不住的人是不是就该被千夫所指、万民唾弃？

　　在对这些问题梳理的过程中，我们发现空置率虽然是个“传说”，但浓缩了中国现阶段种种令人无奈、唏嘘的怪现状。

　　在北京，手头拥有两三套住房的中产不在少数。有位家住北京远郊的业主便拥有三套住房，其中两套闲置，一套在市中心。

　　“我不懂炒股，以前买过几次都被深度套牢，现在只敢投入一两万少量玩一玩。但这些年钱越来越不值钱，总不能把这些年的积蓄都放在银行里坐等贬值。我身边的人都去买了房子，至少看得见、摸得着，能保值增值，我也随了大流，这并不是多么清醒的分析之后的选择，只能说是一种必须去做，但又模模糊糊的理财意识。在北京，像我这样的人不在少数。”

　　在他看来自己的房子只是暂时闲置，将来都要派用场：“郊区没有好的小学和中学，为了孩子过几年我们就要换回城里，双方年迈的父母也得接过来养老。” 他对记者说自己最大的担忧，就是“因病致贫”。“我们上有四位老人，下有一个孩子。为了付首付已经把能想到的亲戚、朋友都借了。如果将来家人有谁生场大病，生活压力就会突然骤增，我不敢去想这个问题。”

　　诚如谢国忠所言，对通胀的畏惧和缺乏投资渠道的双重压力，联袂催生了前所未有的房产投机需求。

　　自2006年以来，一些制造业大省的投资环境便日益恶化。部分企业主放弃了举步维艰的实业投资，转而炒股、炒楼。一位商业地产的大佬对记者说：“国有企业无孔不入。在垄断行业搞搞就行了，现在倚仗自己的垄断背景和雄厚资金，又开始进入竞争性领域，大幅度挤压民营企业。”

　　经济学者赖伟民，每到一个地方上课，企业家学员们问得最多的问题就是：“楼市下一步会怎么样？股市是涨还是跌？”他渐渐觉得不妙：“我们的企业家们是怎么啦？”

　　从2009年下半年开始，他利用半年多时间跑了几十个城市的一百多个楼盘，以一名普通看房者的身份同几百名售楼小姐、几百名购房者进行了交流。非常惊人地发现一个事实：这段时间真正掏钱购房者，80%以上都是以投资为目的，甚至很多是以投机为目的。

　　有位购房人告诉他：“我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。”

　　他反复回顾和买房者交流的情形，几乎每一个买房者都说过同一句话，“不买房子没有什么可投资的，总不能把钱存到银行贬值吧。”

　　他猛然醒悟，中国楼市的问题不在楼市上，而在于我们的企业不赚钱、老百姓没有健康的投资渠道。“这就不难理解为什么这么多人像飞蛾扑火一样扑向楼市。不买房子，叫老百姓买什么！”

　　此外，当房价与居民的收入严重背离，人们只好主动选择“被发配“到六环外、外环外，买了房子却没法住的现象也随之出现。这种现象可称为“被空置”。

　　“我和所有的打工族一样，买房的时候只能选择偏远的通州。新建的小区没有什么配套，每天还要花一个半小时倒两趟地铁加一站公交去上班。实在受不了了，只好在公司附近租了一间房，周末才回自己家。”一位北京的朋友告诉记者。

　　中国的贪官污吏也是空置房大户。从已东窗事发的贪官来看，绝大多数都拥有多处房产。比如原温州经济技术开发区管委会主任、党委副书记戴国森案发后，办案人员在他家搜出了十多本房产证。山西某县原煤炭局长郝鹏俊在北京有35套房子。原上海“炒房区长”康慧军前后经手的房产多达24套，另一位有名的“炒房处长”陶建国收受开发商贿赂29套房产。

　　据谢国忠统计，中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10%左右。在一定程度上，是灰色收入支撑住了高房价和高空置率。