西安小区绿地频遭侵占 投诉无门业主推围挡"抗争"

　　华侨城天鹅堡小区、天朗莱茵小城、中华世纪城、中冶一曲江山、融侨馨苑小区、海璟新天小区、金辉天鹅湾小区、华远君城小区……这些小区都曾经或正在遭遇公共绿地被侵占，有的小区业主成功为自己守住了家门口的绿色，可还有小区业主因为物业、相关部门放任不管，投诉无门而苦恼。

　　近年来，西安很多小区圈占绿地现象频现，这背后究竟存在怎么的纠葛，小区绿地为何会被占，公共绿地又该如何保护和维护，正成为业主与城市管理者无法回避的问题。

　　小区绿地被占现象频现 推围挡成业主“抗争”手段

　　小区公共绿地，本是与业主生活最为贴近的一抹城市绿色，可近年来，很多小区由于种种原因出现圈占绿地问题，而且日益突出。

　　公共绿地变“私人花园”开发商、物业都“放任”不管

　　“房子还没住呢，小区2号楼就占了很多公共绿地做私人花园，真是让人心塞。”10月7日上午，华侨城天鹅堡小区一位不愿透露姓名的业主说。

　　华侨城天鹅堡小区位于曲江翠华路与雁展路交会处，地理位置优越，开盘后，先期入住的1号楼业主就发现，1、2、3、6单元顶层出现违规加盖现象，“有的加了两层，有的还加了好几层！”更令业主们无法忍受的是，尚未入住的2号楼周边公共绿地被分割成多个大小不一的“私人花园”，“如果现在的圈占行为不能被制止，那以后难保其他楼业主不会群起效仿。”业主李女士忧心忡忡地说。为此，他们曾多次向开发商、物业公司反映，向西安市规划局曲江新区规划分局投诉，可至今没有结果。

　　今年9月，在接到华侨城天鹅堡小区业主多次投诉后，华商报记者曾试图进入小区了解情况，但被阻止。10月上旬，华商报记者再次来到该小区，虽然很快就被保安和物业人员“请”出来，但还是看到，在该小区2号楼一层的公共绿地上，有大大小小十多处被用铁栏杆分隔出的“私人花园”。

　　对此，小区物业负责人未给予任何解释，而承建方西安曲江华侨城投资发展有限公司也以“领导不在”未作说明；西安市规划局曲江新区规划分局工作人员以不知此事，“领导在外开会”为由，拒绝采访。

　　主管该区绿化业务的曲江新区社会事业局工作人员表示，华侨城天鹅堡小区方面没有向该局提交过任何绿地变更的申请，对该小区圈占公共绿地做私人花园一事，也并不知情。

　　物业侵占、私人惦记 保护绿地不容易

　　相比于天鹅堡小区业主的无奈，昆明路天朗莱茵小城的业主们维权就显得更坚决。“入住几年小区都好着呢，今年7月物业把小区北侧公共绿地和地上车位用地圈了要盖物业用房”。业主周庆敏（化名）说，墙都围起来了，结果又给推倒了。小区停车场保安回忆，因为业主反映强烈，在规划部门来调查前，物业就停盖了。

　　同样在“小区公共绿地保卫战”中获得胜利的，还有科技路中华世纪城小区的业主们。今年6月，该小区原来绿地广场南侧的铁栏杆被物业拆除，并圈占了部分绿地准备建商业区，结果招致业主们的激烈反对，两次推倒物业的围挡，最终由于政府主管部门的介入，成功维权。参与维权的业主刘师傅说：“当年买房，就是看中了那一大片绿地，要是绿地保不住，我都觉得对不起自己。”

　　除了物业“圈地”，还有业主私自圈占的现象。今年年初，位于曲江大道上的中冶一曲江山小区，就曾发生过业主圈占小区公共绿地的风波。该小区13号2单元1楼东户的业主，私自将自家房前的绿地用铁栅栏围挡起来，遭到大量业主反对。参加维权的业主认为，根据中华人民共和国《物权法》第73条的规定，这些绿地是属于小区全体业主共享的公共绿地，因此不管该业主与开发商有何约定，开发商既无权将全体业主共有的绿地赠给个别业主，业主也无权将公共绿地据为己有。而这场风波，最终以执法部门介入、圈占的绿地得到恢复而告终。

　　此外，如大兴九臻、都市春天等多个小区，也都曾因业主私占小区公共绿地建私人花园而引发争议。

　　据西安市绿化检查监督办公室主任赵青贵介绍，近年来，小区公共绿地遭非法圈占、变更的情况较多，但具体涉及的面积，还无法统计。

　　>>绿地所有权

　　绿地所有权是“全体业主”的 可物业、开发商总以主人自居

　　小区绿地被这样随意变更用途，让人不禁要问，又是谁赋予这些人侵占绿地的权力？到底谁才是绿地真正的主人？

　　贴个通知甚至不打招呼就欲变更绿地用途

　　关于小区绿地的规划变更，家住融侨馨苑小区的孙先生有深切的感受。买房时，他专门选购了小区里位置最好、楼前有大片绿地和喷泉的6号楼。可入住没多久，喷泉没了，后又听说物业要在绿地上建立体车库，他连着几天上班都没了心思。

　　这种担忧，西安市凤城四路海璟新天小区的业主也曾感受过，去年7月小区贴出一则通知，要在地下车库入口南边绿地上建公厕。

　　除了物业不时展现出对绿地的随意支配权，还有部分业主以“主人”身份开辟私家花园。今年6月，红庙坡十字金辉天鹅湾小区有一楼业主私自搭建花园，由于反映无果，开始有多个业主着手搭建花架、凉亭，对此，很多业主搞不明白：到底小区的公共绿地是属于全体业主，还是个别业主的？谁才是小区绿地的主人？

　　就小区公共绿地的所属权益，西安市城市管理局园林绿化管理处工作人员介绍，依照《西安市绿化管理条例》、《物权法》的规定，小区公共绿地由业主或者业主委托的物业公司负责。

　　而陕西新纪律师事务所资深律师、代理过多次业主维权案件的刘文祥同样指出，根据《物权法》及《西安市物业管理条例》相关规定，小区绿地应由小区全体业主会同物业部门共同决定，“也就是说，全体业主的一致意见是保障小区公共绿地不被侵占的关键”。

　　走访30多家小区 没有一家公示绿地平面图

　　“只有知道权利，才能维权，但实际上，由于很多小区并没有进行绿地平面图的公示，业主总是发现权益遭到严重侵害后才奋起维权。”刘文祥指出，条例规定，居住区的绿地率（项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比）不应低于35%，而小区的绿化工程竣工后，建设单位还应当制作绿地平面图标牌在显著位置永久公示，但目前这样做的小区很少。

　　在华商报记者走访的三十多家小区里，未发现一家在显著位置进行了绿地平面图标牌的公示；而在很多小区业主看来，真正拥有小区绿地话语权的也不是业主自己，而是开发商和物业公司。

　　华商报记者了解到，今年5月，太元路华远君城小区内的公共绿地便被小区物业出租用于停车。而雁塔区长安西路铭城16号小区，物业则将小区1号楼西侧原来绿地破坏……由于没有成立业委会，尽管业主十分气愤，却难以制止。

　　对此，刘文祥认为，现实中，作为业主，即便你入住了，在没有成立业委会之前，决定小区公共绿地的权力也不在你手上，因为这时的物业公司是开发商指定的，必然服务于开发商的利益。即便有些小区成立了业委会，是否真的对物业公司具有选择、委托的自主权，也还要看其实力了，“要想对小区公共绿地进行有效的维护，只有尽快选出业委会，只有业委会负起责任，才能切实维护好自身的绿地权益，否则只有依赖监管。

　　>>维权路漫漫

　　多头管理执法难 投诉无果可提起诉讼

　　“通常情况下，如果小区存在公共绿地被侵占、圈占或变更用途的情况，可以向区、县一级的园林部门反映、投诉。”西安市绿化检查监督办公室主任赵青贵说，在去年西安市绿化条例重新修订后，此类投诉除了一起反映给了该办，更多的是向所在区县一级园林部门进行反映。

　　赵青贵介绍，根据条例规定，西安市园林部门只对小区绿地有指导权和管理权，并无执法权，因此，接到投诉后，以前是直接转到执法部门查处，而市市容园林局和市城管执法局在今年合并后，是由区县一级园林部门根据投诉到现场调查，核实之后再根据施工图纸确认违法，交由执法人员查处。

　　据悉，除了依照条例，小区绿地由全体业主选出来的物业进行日常管理、规划部门进行规划管理、园林及各街办的绿化部门进行行政管理外，市房屋行政管理部门其实也有一定的管理权，因为市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，“业主、物业使用人或者其他单位、个人损坏房屋承重结构、房屋面貌或者私自占用、损坏共用部位、共有设施设备的，由物业所在地物业管理行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失，对个人处1000元以上1万元以下的罚款；对单位处5万元以上20万元以下的罚款——而小区的公共绿地，即属于小区的‘共有设备设施’。如小区违规铲除绿地建设停车位行为应由房屋行政管理部门监督管理，因为它涉及小区内公共空间的使用和管理。”

　　“多头管理，势必会在一定程度上削弱小区绿地的管理和执法力度。”一位不愿透露姓名的行政管理人员表示，小区绿地虽主要由园林行政管理部门在管，但像单位的小区绿地，条例又规定其“保护与管理”由所属单位负责，这样一来，其他管理部门就不好插手了。

　　此外，尽管管理多元，但小区绿地的具体管理人毫无疑问还是物业。当有些小区开发商、物业公司因实力巨大，在公然侵占小区绿地而面对执法依然“岿然不动”时，业主除了向行政管理部门投诉，只有依照《西安市物业管理条例》向人民法院提起诉讼了。

　　>>“变更”有程序

　　经全体业主同意可申请变更绿地用途

　　虽然小区绿地与业主们的生活质量息息相关，但并非“动不得”，经过合法申请、审批程序，小区绿地一样可以有新的“模样”。

　　西安市城市管理局园林绿化管理处工作人员介绍，以前小区绿地变更需要由小区物业向市局有关部门申请审批，但在去年新条例颁行后，权力下放，小区物业只需前往区一级园林行政管理部门就可以申请审批了。

　　白庙小区是碑林区较大的一处建于上世纪的老旧小区，有1000多名业主，没有消防通道、停车场，近年来由于车辆增多，因小区停车问题所牵引出的消防问题、急救问题，交通问题，都一股脑儿地涌现了出来。小区物业经理赵国均告诉华商报记者，每天下午停在小区的车辆多得连三轮车通过的宽度都没有，去年有人患急病，可120急救车却进不来，“9号楼着火，消防车也过不去，最后不得不接管子灭火”。因为缺乏消防通道，小区已经被消防部门4次要求整改。

　　“除了车辆乱停乱放，小区业主圈占公共绿地的情况也比较多见。”赵国均说，为了改变小区面貌，物业征得业委会同意，在今年公示后，决定对小区绿地进行改造，“在业委会同意后，我们又进行了公示，在没有业主提出反对后，又向小区所属的张家村街道办提交了绿地变更的申请。”

　　对此，该小区业委会负责人以及社区环保绿化站站长王磊均予以证实，并表示该站同意了该小区的申请。他指出，白庙小区曾因停车问题，多次遭到有关部门的批评，此次变更，主要是对小区部分绿地进行改造，实行主干道车辆的单边停放，以保证主干道的消防通道的畅通。

　　华商报记者在白庙小区看到，目前的小区内有多处绿地已铺上草坪砖，成为停车位，但小区业主私自圈占的菜地还没有清理。赵国均表示，由于小区物业收费较低，目前仅绿地改造就投入上百万元，因此只有等改造完成后，再进行维护。

　　对于一些业主提出的停车费收益管理，赵国均称，此次改造投入通过停车费收回后，会与业委会沟通，将收益用于补贴物业费及用于垃圾清运，依法切实保障所有业主的权益。

　　据了解，目前张家村街道办除了白庙小区，还有十多家这样的老旧小区存在停车问题，显然，与一些未经大部分业主同意，私自、强行圈占、变更小区绿地用途的个别小区物业相比，白庙小区走出了一条合法合情又合理的路。

　　华商报记者 佘晖 文/图

编辑：雷晓娟