莱安城300业主收房要补出让金 开发商：政策再调整

　　近日，华商报接到莱安城业主投诉线索，称他们300多名业主购买的莱安城项目在今年3月份接到收房通知时，其中有一条让他们傻了眼，交房通知明确告知业主，因这300多户业主购买的是莱安城项目的城改安置楼，现在因国家政策变化，需额外补缴土地出让金。业主们纳闷了，土地出让金跟自己有啥关系？怎么突然就多出来这笔费用?

　　购房者：

　　土地出让金该政府和开发企业负责

　　4月12日上午，记者在长安区信访局接待大厅见到了莱安城的业主们，现场约150名业主自发前往信访局反映此事。

　　购买了4号楼73平方米房子的业主李先生告诉记者：“我是2013年在莱安城购买的房子，当时价格每平方米四千出头，觉得地段好，价格也能接受就购买了，开发商告知了这栋楼属于城改安置房，合同里也的确写有城改安置房、证件办理等问题，但是并没有清楚地规定说在收房时需要缴纳土地出让金。”“土地出让金是政府和开发商的事，我们是业主，我们买房时交了购房款，收房时就不该再额外缴纳这笔高额的费用，土地出让金跟我们有啥关系？如果在购买的时候就告诉我们需要缴纳这笔钱，那当初我们或许就不会在莱安城买这套房子。”同在4号楼的业主张先生说。

　　据了解，莱安城这300余名业主在收房时遇到的土地出让金补缴问题，主要是因为他们所购买的楼栋用地属于政府划拨用地，划拨用地上的建筑主要用于安置城中村拆迁村民，不可对外出售，但因当时政策影响，多余的安置面积可以对外销售，但是产权证件与村民安置房相同，随着政策的不断调整，才出现了房屋性质转变，需补缴土地出让金的事情。

　　开发商：

　　政策不断调整

　　导致购房者补缴土地出让金

　　记者了解到，2012年长安区政府开始对西部大道5个城中村进行改造，莱安城项目所在的下塔坡村就属于其中之一，莱安城项目总占地262亩，一期土地为划拨用地，项目于2012年取得控制性详细规划（[2012]200号）、2015年取得城中村改造方案批复（市城改发[2015]20号），属于已批准实施的改造项目且属于“因人口核算改造用地形成的遗留问题的项目”，其中富余安置楼为5栋，现已完工3栋，已出售约350户。

　　莱安城童经理向记者表示，莱安城项目在保证下塔坡村的安置回迁面积外（2016年11月已完成还迁交付），多出约10万平方米的安置面积即为富余安置。从2014年1月起，开始将富余安置的部分房屋按照划拨用地性质低价销售。“这约350户房屋在销售时我们就明确告知了业主房屋性质属于划拨用地，并在合同上有明确说明，无法进行交易买卖。现在根据长安区政府、区城改办的要求，莱安城须缴纳富余安置土地性质的出让金，将划拨用地转为出让用地，如不办理性质转变，这批房源将成为非法建筑，未来业主落户、子女入学均存在很大风险。但在政策指导下，已购房业主补缴土地出让金后，房屋将变更为正规商品房，可以进行交易买卖，成为具有合法手续、有产权保障的合法住房。像莱安城项目这种情况，面临划拨转出让收取出让金的城改项目，长安区域多个项目都存在这种问题。”

　　“面对现在这种情况，公司也很为难：一方面受政府政策压力，必须补缴出让金。另一方面，这么多已售面积的出让金合起来不是小数，完全由企业承担的确超出公司能力，毕竟最终受益人是业主。但是让业主分担一部分，业主又不理解、不认可，企业真的很无奈。”

　　对于业主质疑的“2014年购房，2015年才出台政策，为什么要收取土地出让金问题”，童经理解释道：“政策中明确指出，‘2015年7月安置房已竣工、用地已转为国有规划土地的，不再进行改造综合用地测算’，而莱安城安置房在政策指定时间内，尚未建成竣工，因此购房业主仍需按政策补缴此费用。我们公司2013年接手这个项目，历经4年，在配合政府改造及拆迁安置方面，受到各级政府及业内较高评价，也顺利完成10万方的安置还迁工作，企业为此投入近10个亿资金成本。而政策变更新产生的土地出让金金额巨大，企业无力支付这部分额外成本，在法律上也无义务支付。在事件的发展中，企业也的确有难言之苦。”

　　城改办：

　　莱安城房价未加此部分土地成本

　　对于莱安城项目一期面临划拨用地转为开发用地，要求业主补缴土地出让金的问题，长安区城改办规划建审科科长何武毅认为，这一问题的发生可能与2015年7月出台的《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》（简称棚改八条）有关。

　　何武毅表示，根据2007年《西安市城中村改造管理办法》中的“以人核地”政策，即以人口核算安置面积与开发面积，安开比原则上应不大于1:2。但由于长安区大多数城中村改造项目存在人少地多、拆迁成本大等问题，开发企业如果根据该城中村实际人口来核算开发用地指标，其城中村改造的投入成本远大于可开发面积的销售额，开发商无法盈利。因此当时长安区的城改模式是放大了安置面积，使开发商获得足够的开发面积，保证开发企业能够盈利运营，但其中富余安置面积按规定属于安置房，土地性质属于划拨用地。

　　但随着城改项目“人地矛盾”的逐渐凸显，原城改办法不能完善地解决该矛盾，因此2015年7月政府印发“棚改八条”，该意见明确指出：对于已批准实施的改造项目，各区（县）、开发区对因人口核算改造用地形成遗留问题的，可参照本意见重新核算安置用地和开发用地面积，改造综合用地面积大于核定用地面积的部分不享受改造优惠政策，即多出的用地面积（富余安置面积）要按照土地评估市场价全额缴纳出让金。“土地出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、建安工程费等都是开发商的开发成本，都包含在房价里，最终是由购房者买单的，莱安城现在的问题就是当时开发商按安置房售楼，房价没有加土地出让金的成本。”

　　长安区城改办综合办公科科长王博向记者表示，接到莱安城业主投诉后，信访科已经受理此事，长安区政府正在积极协调土地、城改等相关部门，要求各部门60个自然日内落实政策拿出执行办法及收取标准，与开发商一起共同解决问题。从城改政策解读及土地规范开发来看，土地出让金肯定是要缴纳的。

　　对于此事件，长安区政府相关部门已介入协调解决，最终处理结果华商报将持续关注。 华商报记者 陶青 狄芳

编辑：刘超