北上广深二手房价和租金齐跌 楼市拐点已至？

房价刹车

据机构监测，北上广深四个一线城市的房屋租金开始出现下降，这个坚挺了近10年的数据在2008年金融危机以来首次出现下降。虽然降幅较低，但在楼市高压调控的背景下，这被视为楼市拐点的一个明确信号。这轮房租的下调主要的传导因素在于二手房交易的大幅度下滑，租房市场上的供应增加，房租随之出现松动。目前，一线城市二手住宅的交易量已经降到低位，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。一二手房价格是联动的，二手房的下跌必然会影响到新房。目前一线城市的新房又普遍受限价管控，同时年中的业绩压力和资金链压力已经让房企在这轮价格博弈中开始逐渐松动，相比利润，现金流对他们而言更为重要。新房价格也随之出现下滑。目前市场的交易节奏放缓，这足以说明本轮新政成效显著。

去年的“9·30”新政叠加今年的“3·17”新政，一系列楼市调控之下，一线城市高昂的房价终于低下了头。

变化首先出现在曾经火爆的二手房市场。刚刚过去的5月份，一线城市的二手房普遍出现了成交和价格下跌，在一线城市已经进入存量房时代的背景下，二手房价的变化无疑是个风向标，预示着楼市后期的趋势。

此外，另一个观察市场走向的重要指标——房租也呈下行态势，4、5月份以来，京沪广深的出租房源大幅增多，成交周期均有增加，房屋租金出现了轻微下降。多位业内人士指出，作为反映市场变化的指标，租金与成交周期对于房价的走向同样具有参考意义。

上述两个维度市场和指标的变化，是对新一轮楼市调控的率先反应。接下来的房地产市场，继续降温下行将是大概率，并将可能从一线城市蔓延至大部分被调控城市。

二手房量价下行

刚刚过去的5月，京沪广深二手住宅市场首次统一出现下行信号。

在四个一线城市中，北京作为3月份新一轮调控的领头羊，限购限贷政策最为严厉。目前，北京二手房成交价、成交量均持续环比下行。

伟业我爱我家市场研究院数据显示，5月北京二手房成交均价环比4月下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。我爱我家称，跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度均超过20%。

与此同时，北京二手住宅成交量也在进一步探底。据中原地产研究中心统计，截至5月30日，当月北京二手住宅签约10236套，预计全月签约在1.1万套以内，而这是最近27个月的最低值。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，在一系列政策叠加下，北京二手房市场购房需求明显减少，交易需求直线下滑，市场交易量大幅减少，网签量、签单量也自然持续下跌。

而作为本轮最早开始严厉调控的一线城市，深圳的二手住宅成交价也在持续回落。

据中原地产监测，过去三周（5月8-14日、15-21日、22-28日），深圳的188个样本二手楼盘接连三周下行，成交均价分别为5.24万元、5.08万元、4.82万元，已创下近70周最低记录。

深圳中原调研指出，当前二手房业主报价频繁波动，整体呈震荡下行走势，显示业主对后市信心走弱。

广州作为首个开启“限卖”调控的一线城市，二手房交易行情受到外界关注。中原、合富等研究机构表示，当前广州二手房的看涨信心明显减弱。

“受新政调控影响，客户观望情绪持续，看房客明显减少，整体市场成交进一步走低”，广州中原发展研究部指出，从二手住宅盘源报价变化幅度看，本周报价下调5%以内的盘源增加最为明显，较上周净增5.6%。

此外，被外界认为本轮调控手段较温和的上海，同样出现了量价齐跌的状况。

据链家市场研究部，4月上海二手住宅成交1.55万套，环比下跌20.38%；此外，伟业我爱我家数据也显示，上海该月二手房成交均价为51902元/平方米，环比3月下跌0.47%。与2017年成交价最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米单价下跌约1500元。

中原地产首席分析师张大伟指出，目前一线城市二手房已经在调控的影响下出现“退烧”，下行主要还是表现在成交量上，而成交价的调整才刚刚开始，买卖双方仍在博弈。胡景晖则表示，整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑，买家观望情绪浓，市场议价空间在增大。

编辑：凡闻