3、反映：有市民认为操作性更强 专业人士则称是设置了高门槛
业主：规定参加投票业主和被推选人票数都要过半很难达到
业主何女士、李先生等业主认为，这些规定中他们感觉最为苛刻的是“参加投票的业主超过所在区域的业主半数以上，推选有效;所选筹备组成员得票超过参加投票的业主半数以上，始得当选”。他们认为，在成立筹备组阶段就提出这样的要求很难达到，毕竟这不是正式选举业委会成员，而只是推选筹备组业主代表。其次，不能跨区域推选筹备组成员也让他们难以理解。此外，让被委托人须出示委托人身份证原件也很难做到，如果委托人不在西安怎么办?
市民：街道办能制定出比较具体的推选办法也算是一种进步
对于这些规定，市民王先生认为，西安市物业管理条例在业主大会筹备组成员推选阶段并无这么详细的规定，街道办能制定出这么详尽的办法，说明做了很多工作，一切按照规定来，就可以免得后面的环节出问题。但问题是，这样的规定是不是太细了?另外1100户人投票推选只给3个小时，的确太紧张。
也有市民认为，过去业主们抱怨条例操作性不强，街道办能制定出比较具体的推选办法，也是一种进步。“业主们如果觉得‘参加投票的业主超过所在区域半数以上推选有效’这样的规定太难达到而有疑问，那就说明业主参与性不够，这一点业主们也有一定责任。如果业主积极性不够，怎能保证后面顺利选举业委会?”
专业人士：要求参加投票业主过半数无法律依据
熟悉社区事务的西安市民梁先生则提出了多项质疑：
一、推选筹备组代表要求参加业主必须达到二分之一以上没有法律依据，为何要给业主设置高门槛?推选筹备组业主代表，并不是非要规定每栋楼都必须有代表，只要是同一个物业管理区域内的，业主愿选谁都可以。
二、省、市物管条例都没有类似规定对筹备组成员户口进行限制，要求西安户口或居住证有歧视外地人的嫌疑。参加业主大会的资格是因拥有本小区物权而来，2013年深圳就已有外国人当上业委会“领导”了，现在还要求西安户口和居住证让人无法理解。
三、参选筹备组还要单位核实简历，没有单位还要公安机关核实。公安机关早已不给个人出具无犯罪记录证明了，让业主到哪去开?
而“张贴大小字报”、“秘密串联”这些用词听起来很有“历史感”了，至于邀请本小区以外的律师顾问也成了罪名无法理解。
4、说法：制定办法不能超越法律规定 限制候选人条件涉嫌滥用职权
对于这样的业主大会筹备组推选办法，到底该怎么看?华商报记者邀请长期关注社区建设的何志恒先生、参与过西安多个小区业主大会筹备工作的广东法宗律师事务所许瑛律师、北京大成(西安)律师事务所韩朝泽律师、陕西维恩律师事务所吴江涛律师等法律界人士和专业人士，从法律层面进行了深入探讨。
“推选办法”是行政指导行为 不具强制约束力
华商报：“业主大会筹备组推选办法”是什么性质?该如何看待?
何志恒：业主大会筹备组只是个临时性组织，“业主大会筹备组推选办法”的本质，是街道办代表大家制定一个能被多数业主认可并接受的临时约定，仅此而已。其基础和前提，是要能代表多数业主的合法利益。所以，如何顺应民意制定出符合法律法规又有利多数业主意愿的办法，是问题的关键。在这个过程中，街道办起到的主要是召集人、协调人的作用。在北京市，作为筹备组组长的街办工作人员，是没有表决权的。
许 瑛：在成立业主大会、选举业委会的过程中，《西安市物业管理条例》中规定的必须要制定并且要经公示通过的文件，主要是管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法这三个文件。街道办可以制定业主大会筹备组推选办法，只是不能超越法律的规定，超越法律规定制定的条款就违反了法律。业主大会筹备组成员一般由自荐、推荐和提名推选产生，如果超出规定的筹备组业主代表名额，按业主推选的票数多少来决定。对于参与推选筹备组业主代表的业主人数比例，并无名明确、具体的法律规定。
韩朝泽：《西安市物业管理条例》第十二条对业主大会筹备组成员的规定是：“筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。”除此之外，不能另外创设条件。韦曲街道办作出的推选办法中，部分条款超出了这些规定。这些限制性规定减损了广大业主的合法权益，而限制业主大会筹备组成员中业主代表候选人条件的行为则涉嫌滥用职权。
吴江涛：《西安市物业管理条例》第一百条中规定，街道办应“组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责”。所以，街道办制定的业主大会筹备组推选办法的性质，只是行政指导行为，不具有强制约束力，行政相对人具有选择的条件。也就是说，业主们可以遵守，也可以不遵守。
“法无授权不可为，法有授权必须为”
华商报：业主对该推选办法提出了异议，但街道办认为没有过半，问题该怎么解决?
韩朝泽：尽管业主对街道办制定的这个“推选办法”有异议，但在实际操作中如果不按照街道办的要求来，是无法成立筹备组的。所以建议业主进行行政诉讼，撤销推选办法中的违法条款，让业主大会筹备组推选工作更顺畅。
许 瑛：依照行政诉讼法的规定，若行政行为侵害了业主合法权益，业主有权提起行政诉讼。但在实际操作中，一些小区业主提起的行政诉讼，被法院以原告主体不适格驳回。
吴江涛：如果业主们要通过行政诉讼来改变这一办法的规定，法院可能不会受理。也就是说，不具有可诉性。这个推选办法可能有不合理之处，但要通过司法途径进行改变是有难度的。即便提起行政复议，要撤销这个文件难度也很大，建议业主们应向上一级政府反映。
何志恒：街道办作为“规则制定者”，应首先检查自己是否依法行政，标准是“法无授权不可为、法有授权必须为”，坚决不应做无法律依据的事。其次，应虚心听取多数业主的意见改正自己，因为你的工作出发点和落脚点都是为业主服务，多数业主的满意度才是检验政府服务的工作标准。不能把业主当成管理对象，一定要当成服务对象。
华商记者 马虎振
