第三方，会不会成为趋势?
华商报：成立业委会时委托第三方机构进行服务，会不会成为趋势?
娄云林：街道办和社区也可以扩大人员编制来帮助小区成立业委会，但这么多小区要成立而且三年一换届，需要多少人员才够?要知道在财政约束的情况下，人员编制又有限制的。另外，这方面工作需要既熟悉相关的法律法规，还要熟悉物业管理的专业知识，不是随便安排个人就可以做这方面工作的。我认为在成立业主大会的过程中，为了提高效率、避免程序问题给后面的工作带来麻烦，引入第三方服务应该会成为一种趋势。
华商报：您怎么看待一些基层政府部门对成立业委会的事不积极?
娄云林：这主要是对业委会还不够信任，担心成立了以后可能会比不成立更乱。业委会的人选非常重要，必须要有公心。我们给业委会提供服务，但对业委会还不能有效进行考核。但在我们杭州市拱墅区，有专门的“三方办”，他们可以对业委会进行监督和管理。
华商报：杭州市房管局工作人员表示，对于第三方机构他们保持关注但未予评价，房管局信访部门曾收到的一些反映称，有的第三方机构在选聘物业的时候存在“两边吃”的情况?您怎么看待这个问题?
娄云林：杭州的业主大会会务服务第三方机构，目前大概有三家左右。合法、专业、公正是第三方机构的生命线。如果做不到这一点，第三方机构也就失去了存在的意义。我们公司并没有出现过这样的问题。如果将来有员工出现这样的情况，那就对不起了，必须得走人。可能会有那样的“第三方”，容易出这样的事，有时还可能出现造假。所以，第三方也存在着对自己的规范问题。
大多数小区最大问题，是物业服务不透明
华商报：您认为现在城市居民小区普遍存在的主要问题是什么?有什么化解的办法?
娄云林：最大的问题是物业工作不透明，业主和物业公司信息不对称。物业公司究竟有多少人在上班，是否按物业服务合同约定配置人员，有没有人吃空饷?电梯维保每次是否都按规定进行维保?我们在做物业考核与监理服务的时候发现，有的物业公司约定是90个人，但实际上班的可能只有七十多个人。物业是需要人去做服务的，人少了服务自然也就下降了。另外，物业还有一些服务是外包的，人少了以后导致对电梯维保等这些外包服务监管不力，电梯频频出现故障，业主们觉得花了钱买不到称心的服务，就可能会拒缴物业费。而小区一旦出现拒缴物业费的情况，物业服务质量就会进一步降低，形成恶性循环。解决这样的问题，需要对物业服务质量进行监督。我们用技术手段使业委会成员和业主们都能看到物业公司每天上班人员的出勤和工作情况，对电梯维保等技术性比较强的工作要求必须对每一个部位的维保情况拍照上传到网络平台以便于监督。刚开始这样做时，物业公司可能会觉得对他要求太高因而不够理解。但时间长了以后，物业公司就会发现这也是在帮助他们提升管理水平，因而开始接受和欢迎。未来几年，市场对物业公司的洗牌可能就要到来。对于想要打造品牌的物业公司来说，良性发展才是他们应该追求的。
成立业委会，可保证小区公共收益不流失
华商报：有些小区虽然成立了业委会，由于种种原因并不能很好发挥作用。您认为业委会成立后应该怎么做?
娄云林：最近我们在流程中又增加了一些内容：业委会成立之后我们要发函给开发商，告诉他们业委会成立了，小区里面遗留了哪些问题，比如建筑质量问题、历史遗留问题等，告诉他什么时候来解决。我们同时还会抄送给市住建局物业维修基金管理中心，包括社区、街道。发这个函有两个意义：一是把遗留问题解决了。二是开发商在市住建局物业维修基金管理中心有一笔保修金，交房后到了规定年限开发商可以拿走，我们杭州规定房屋质保是8年，你们陕西规定的是5年。如果开发商不来解决遗留问题，那么他的保修金就不能轻易拿走了。
第二个，我们还会发函给小区物业公司。根据国家和省、市物业管理条例规定，你要给我移交这些资料：包括业主清册、平面图、点位图、给排水等，还有小区公共收益金的收支明细，盖上公章交给业委会。这是业委会成立以后第一件要做的事情，如果拖得时间长了有可能就拿不到了。我们要求，首届业主大会之后三个月内就要启动物业选续聘。因为前期物业一般是没有合同期限的，并不是业委会成立后合同就终止了，而是业委会和选聘的新物业签订了合同之后，和前期物业公司的合同才会自动终止。此外，如果前期物业公司的合同是没有期限的，要解除合同也应提前三个月发函告知。一般业主大会议事规则里并没有这个规定，我们把它明确约定了，这样小区的运行就会更加健康。但有一点必须要明白，成立业委会并不是为了更换物业公司。成立业委会，首先是为了捋顺业主和物业的关系，其次是为了监督物业提升服务质量，同时也可以保证小区的公共收益不流失。
华商报：听说您对电梯、消防、绿化也非常专业?
娄云林：是的，对电梯、消防、绿化，我比较有经验。有的物业公司不懂水系，让保安把水全部放掉进行清洗，然后再注水。这样做不仅浪费，也破坏了生态。水是很贵的，这样放一下得花几万元。我们一般是用生态养护来实现保护。再比如不同的绿化品种病变需要用不同的药，但一些绿化工不管什么树种都用一种药。我们监理时会告诉他这树得什么病了，要买什么药，要不然起不到作用。就要用专业让别人信服。在对物业公司的服务质量监理中，我们也会用这样的标准去要求他们。对于电梯、消防，我们也都会要求相关的服务公司按照我们的要求来做。
华商记者 马虎振 文/图
