楼市暖风吹能否到西安？业内：上半年置业窗口期的机会不容错过

　　开年以来，各地楼市频出有利于楼市的相关政策。有数据显示，一个半月时间，全国房地产出台相关政策约80次，近40次都是支持性政策。

　　楼市暖风吹，2022年的楼市走向会如何?对于西安市场而言，会有何影响?

　　全国

　　购房补贴、宽松落户

　　多地楼市政策频频发布

　　2021年，中国房地产行业颇为不易，每家房企都承受着重重考验。资金监管从严，集中土地供应、房企“三道红线”+银行“两道红线”等政策的实施，去年一年，全国楼市不容乐观。

　　今年开局，楼市利好的消息不断。据中原地产研究院16日发布的统计数据显示，今年，中国各地发布房地产相关政策大约80次，其中，释放稳定楼市的支持性政策发布约40次。

　　从信贷方面上讲，前不久中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的通知明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。房企的预售资金监管上，监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。也就是说，今年房企手上的流动资金会较之前没有那么死板，在使用上也灵活了许多。

　　此外，今年以来，惠州、肇庆、泸州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定等地都出台不同力度的补贴购房政策，补贴对象包括人才、农民工、新市民等。同时，福州、株洲、北海十余个城市放宽了公积金政策。另有中山、嘉兴、天津等地放宽落户条件。

　　就此，西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为，全国楼市支持性政策体现了化解市场潜在风险，实施积极引导，保障房地产市场地价稳、房价稳、预期稳的总体目标。2022年上半年市场观望情绪或将显现。二季度末，情绪缓解且价格水平趋稳，政策常态松绑无望，品质需求仍表现抢眼。

　　西安

　　土地、公积金有利好消息

　　银行房贷利率微降

　　那么，在全国楼市暖风政策频吹的大环境下，西安市场的政策如何呢?

　　日前，西安在楼市相关方面发布了两项政策。第一个是1月27日西安市住房公积金管理中心发布的《关于应对新冠疫情实施住房公积金惠民政策的通知》。从买房人、租房人使用公积金角度看，提高了租房提取额度，对于公积金提取方面，可延期提取和补充提取。对于未能及时完成提取业务的市民来说，无疑是一个好消息。另外，在公积金贷款业务方面，也对部分人群做出了调整逾期的办法。从整体政策来看，本次公积金惠民政策主要是新冠疫情影响下公积金方面的应对，但在公积金提取方面的放宽也对大部分使用公积金的市民有一定利好。

　　第二条是2月7日，西安市自然资源和规划局印发《关于加强规划服务和资源保障促进经济加快恢复发展的若干措施》，从加大土地供应和减轻房企拿地负担两大方面，吹出来西安楼市在土地端的第一股暖风。措施中提到要确保新增建设用地指标、加大土地储备力度，这两点主要集中在重大民生及配套项目。

　　对于房企来说，重磅的利好是延长土地出让价款支付期限和允许分期缴纳土地出让价款。尤其是允许分期缴纳土地出让价款中明确提出：新出让土地原则上按起始价的20%确定竞买保证金。可在出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过12个月。

　　也就是说今年所有的土拍，均可以按照20%比例去确定竞买保证金，一个月内缴齐总出让金的50%，余款最长分期一年付清。而此前，一般是要求在半个月到一个月内缴清。由此可见，本次调整直接降低了房企的拿地资金压力。

　　另外，记者走访也发现，近期部分银行的房贷利率出现了微降，放贷速度有明显的改善。

　　分析

　　不会有大规模扩张拿地行为

　　上半年供应提速 市场选择面较大

　　面对全国频吹的楼市暖风，是否能对快速回落的西安市场有提振作用呢?

　　万科董事长郁亮在万科集团2022年会上发言说道：“2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年”，也是中国房地产行业进入了“黑铁时代”，行业进入缩表出清即去金融化阶段。他认为房地产市场分化会越来越明显，行业规模开始萎缩。

　　一位在西安从事拿地和前策的资深业内人士表示，西安在土地方面的利好政策，确实会对开发商今年的拿地带来一定的积极性，企业的资金占压成本会更低一些。但是因为房地产进入了新一轮的下降周期，很多企业的整体策略是收缩，所以会有一些促进但并不会有大规模扩张的拿地行为。

　　业内人士沈玮认为，全国“救市”潮，西安并不算猛。她表示，对比过往、参照全国，西安本次针对土地市场的提振，力度有限，但给房企传达的预期很好。房企积极拿地，土地市场才有收入，利于政府展开后续的城市建设、经济修复。要想看西安整体市场情况，接下来就要看各房企的拿地态度。

　　朱郁表示，出台较为宽松的政策并不能浅显的归结为“救市”。就目前西安市场而言，综合近三年的市场供、销、存、价的数据，目前还未达到需要通过“救市”来解决市场风险与供需矛盾。所以，政策的主导思想，从“打补丁”“堵漏洞”“防塌方”，到进一步系统性的组合拳优化市场供给侧结构、稳定发展预期是至关重要的环节，应在土地出让、房企准入、资金监管、备案价格、工程评估、置业资格审验、金融审查、二手房交易价指导等方面，综合优化与推进市场健康良性发展。

　　对于购房者来说，建议要抓住上半年供应提速、放量的机会点。市场选择面较大，上半年置业窗口期的机会不容错过。 华商报记者 党兰 张毅

编辑：张佳萌