2011年西安登记的业主委员会仅20家

　　以抄电表举例，供电局收电费物业公司只是代收代缴，委托人代收应该给服务费，而目前却没有。供电部门只抄小区总表，整个小区公共照明小区设备用电有损耗，这就产生一个差额，收费就会高于0.4983元，各个小区又因大小设备数量不同公摊不一，而业主更多关心的是公摊到底是不是这么多。而是实际上新小区已经不存在这个问题。业主委员会有权监管物业的收支，2011年在市房管局物业办登记的业主委员会有20家，在历年来已经算是最多的了。

　　不是所有物业纠纷 房管局物业办都能解决

　　对于房屋建筑物管理，业主可以根据不同情况采取不同形式，从实际情况看主要有三种方式：其一为业主自行管理，其二为业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，其三为业主选聘的物业服务企业进行管理。作为业主建筑物的所有权人，业主可以对行使建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司是合同关系，应当按照合同法来执行。【详细】

　　一、开发商遗留问题是矛盾主因

　　社区地上规划停车位分为两部分，其一是在开发建设时规划中就有的，在买卖合同前已经声明收益归属人，而东尚小区属于人车分流，建设时就没有规划地上地车位，随着小区发展私家车越来越多，地下停车位已经无法满足业主停车需求，所以才在小区地上进行车位规划，而东尚物业收取的只是物价局批准的停车服务费，不存在租金或占道收益归属。

　　二、物业费10年不变 包干制企业难生存

　　“05-07年的时候，我们每一栋楼都配了一个保安，而现在两三栋楼才配备一个保安，感觉服务质量明显下降。”东尚社区业主说。对此，东尚社区刘经理表示，东尚物业一开始成立的时候因为人员多，都是按照一级标准在做，而现在由于企业属于包干制自负盈亏，在保证承诺的服务质量，要对其内部进行人员优化，保证企业的生存空间，业主的感官上肯定是觉得比之前服务质量差了。

　　三、企业生存空间减小 只能人员优化

　　“05-07年的时候，我们每一栋楼都配了一个保安，而现在两三栋楼才配备一个保安，感觉服务质量明显下降。”东尚社区业主说。对此，东尚社区刘经理表示，东尚物业一开始成立的时候因为人员多，都是按照一级标准在做，而现在由于企业属于包干制自负盈亏，在保证承诺的服务质量，要对其内部进行人员优化，保证企业的生存空间，业主的感官上肯定是觉得比之前服务质量差了。

　　四、物业公司应提早介入房屋建设

　　对于房屋建筑物管理，业主可以根据不同情况采取不同形式，从实际情况看主要有三种方式：其一为业主自行管理，其二为业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，其三为业主选聘的物业服务企业进行管理。作为业主建筑物的所有权人，业主可以对行使建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司是合同关系，应当按照合同法来执行。【详细】

　　各区县无具体机构管理

　　西安市房屋管理局物业办濮主任随后也表示，西安市房管体系与其他城市不太一样，没有区房管局，以前物业纠纷归西安市房管局物业办处理，从2011年开始业务下放到各区县，但到目前为止还没有专门设立区县物业办公室机构，都是区县房改办临时先把业务兼管。

　　“我们不是房地局底下的分局，没有进行过物业政策业务培训，业务不熟悉，我们需要把政策吃透才敢去解决问题。”对于处理物业纠纷工作人员也表示很无奈，由于没有进过物业政策相关的业务培训，只能协调处理一般的物业矛盾纠纷，特殊矛盾只能就具体业务和市物业办协商处理，如果协调无果业主只能通过仲裁或者法律途径解决。【详细】

　　未来逐步推进建管分离

　　“10多年的行业发展肯定存在问题，有问题就解决，现在比起以前已经明显减少了，以前我们办公室天天人满为患。”濮主任说。国家规定前期物物业服务企业是由建设单位进行选聘，在选聘过程中受开发商制约，是行业自身带来的弊病，将来要逐步推进建管分离。

　　记者从濮主任翻阅出的近3个月投诉处理文件中可以看出，其他40%投诉属于开发商遗留问题没有得到及时有效解决，40%投诉属于不清楚政策投诉物业收费问题，20%属于其他问题。近年来物业公司服务质量有明显下降，人员流动太别大，濮主任对此表示担忧。他说：“10年前规定的物业费用还在收，但10年后的今天人员工资已经翻了几番，物业公司作为一个特殊的行业存在一定的社会责任，既要盈利还要生存面临一定困难。”【详细】