西安市物业管理条例经过10多年修正完善，但仍需探索。

　　华商网讯 （记者 杨毅）作为物业企业的行业主管部门，3月29日，记者采访了西安市房管局物业办的濮主任，他认为物业企业要想扭亏为盈，正视自身存在的问题是关键。物业企业赢得市场的不二法门就是上乘的服务质量，服务不仅是指现有的基础性服务，也包含定期与业主进行沟通的人性化服务。物业企业在管理过程中，如能多与业主进行沟通，在出现问题时就能及时进行修正，避免产生不必要的矛盾。

　　未来逐步推进建管分离

　　“10多年的行业发展肯定存在问题，有问题就解决，现在比起以前已经明显减少了，以前我们办公室天天人满为患。”濮主任说。国家规定前期物物业服务企业是由建设单位进行选聘，在选聘过程中受开发商制约，是行业自身带来的弊病，将来要逐步推进建管分离。

　　记者从濮主任翻阅出的近3个月投诉处理文件中可以看出，其他40%投诉属于开发商遗留问题没有得到及时有效解决，40%投诉属于不清楚政策投诉物业收费问题，20%属于其他问题。近年来物业公司服务质量有明显下降，人员流动太别大，濮主任对此表示担忧。他说：“10年前规定的物业费用还在收，但10年后的今天人员工资已经翻了几番，物业公司作为一个特殊的行业存在一定的社会责任，既要盈利还要生存面临一定困难。”

　　2011年西安登记的业主委员会仅20家

　　濮主任用抄电表举例，供电局收电费物业公司只是代收代缴，委托人代收应该给服务费，而目前却没有。供电部门只抄小区总表，整个小区公共照明小区设备用电有损耗，这就产生一个差额，收费就会高于0.4983元，各个小区又因大小设备数量不同公摊不一，而业主更多关心的是公摊到底是不是这么多。而是实际上新小区已经不存在这个问题。

　　“业主委员会有权监管物业的收支，2011年在市房管局物业办登记的业主委员会有20家，在历年来已经算是最多的了。”濮主任表示很多业主抱怨成立业主委员会门槛太高，但实际已经简化了不少程序。

　　包干制物业公司不要求公示收支

　　对于东尚小区近期出现的问题，市物业办也有所关注，濮主任说：“很多业主认为物业不公示收支存在问题，而国家规定实行包干制的物业服务企业自负盈亏，只提倡但不要求公示收支，实行酬金制物业公司必须每年将收支进行公示，而东尚和现在绝大多数物业都属于包干制服务企业。”此外，濮主任强调，物业企业在服务过程中，不要忽视“公示”这一环节的重要作用，物业企业若能自愿建立和完善公示制度，对服务内容或支出明细等项目定期进行公示，会减少很多不必要的矛盾和误解。

　　不是所有物业纠纷 房管局物业办都能解决

　　濮主任强调，对于房屋建筑物管理，业主可以根据不同情况采取不同形式，从实际情况看主要有三种方式：其一为业主自行管理，其二为业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，其三为业主选聘的物业服务企业进行管理，而《西安市物业管理条例》调整后规范的范围仅限于业主选聘的物业服务企业。但这并不意味着采用前两种管理方式没有法律约束，业主自行管理而言，作为业主建筑物的所有权人，业主可以对行使建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现，《中华人民共和国民法通则》有规定。业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司是合同关系，应当按照合同法来执行。