绿地世纪城外墙瓷砖脱落伤人 业主不愿用大修基金

　　说法

　　业主：主要是物业不作为

　　物业：多数业主不签字

　　“外墙瓷砖脱落的问题已经存在多年了，给物业反馈了好多次，也没人管。”一位业主说，外墙瓷砖脱落是施工方施工不到位，况且小区楼房才交付五年，这说明楼房质量不过关，这事应该由开发商或者物业承担责任，不应该动用大修基金。

　　“最主要还是物业不作为。小区顶楼漏水，物业不管；单元门禁坏了，外人随意进出，物业也不维修。只收取物业费，不管理，这样的情况下，谁愿意签字动用大修基金？”业主张女士说。

　　绿地世纪城小区物业服务中心孙经理说，房子产权是业主的，物业公司做的是服务，外墙瓷砖脱落属于公共区域问题，有的业主认为瓷砖脱落是质量问题，其实，这是当初设计上的“瑕疵”。天气一热，高楼外墙瓷砖经过太阳暴晒膨胀，夜里气温低再一收缩，容易产生空壳和开裂，引起脱落。

　　“目前，只有少数业主签字，大部分业主不愿意签字，启动大修基金变得很困难。”孙经理说，为了保证业主安全，物业专门买了望远镜，每天定时对外墙瓷砖进行巡视。已经脱落的地方，物业拉起了警戒线，提醒大家别靠近。为了早日解决这一问题，物业工作人员每天到业主家里上门走访，不断发短信、打电话和业主沟通。

　　修补和维护外墙脱落瓷砖需要花多少钱？孙经理说，初略估算，一个明显的脱落点需要3000元左右。“如果动用大修基金，业主是有知情权的，到时候会再报费用，再让业主签字。”孙经理表示，物业也希望成立业主委员会，遇到问题，也知道该找谁调解这个矛盾。业主总是觉得物业不作为，其实物管每年修暖气、管道等，处理的问题也很多。现在，物业跟业主之间好像成了敌对面，动用大修基金的事情也被搁浅。

　　按照国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，外墙砖的最低保修期限为两年，两年内外墙砖若发生脱落，属于工程质量问题，由建设施工单位进行维修，保修期后发生脱落，则由建筑物产权单位或物业管理部门对脱落部位进行修缮。

　　但实际调查发现，大多数的外墙瓷砖脱落现象都发生在建筑落成两年之后，对物业公司而言，没有经济能力对大范围的外墙砖脱落进行维修。

　　朝阳花园小区

　　物业想用大修基金修电梯

　　遭业主投诉

　　26层高楼两部电梯都坏了，出行怎么办？最近两个月来，公园南路朝阳花园的居民苦恼不已。小区1号楼二单元2部电梯都坏了。业主不满小区物管，拒绝签字动用大修基金，坏掉的电梯至今没有维修。小区物管人员表示，他们已经走应急程序先维修电梯，但遭到业主的投诉。

　　“每天至少上下楼四趟，一趟下来，就汗流浃背，上气不接下气！”66岁的李阿姨住在22层，电梯坏了以后，她每天带着1岁多大的孙子爬楼梯，每次爬上楼，两腿就抽筋。她说，搬到这个小区已有5年了，电梯经常坏，已经修了很多次了，这一次，一下停运两个月，大家天天爬楼梯受不了。

　　记者了解到，小区1号楼一单元和二单元的电梯经常发生故障。为此，物管在这两个单元楼门上张贴了房屋维修资金使用告知书。告知书称，电梯出现故障，严重影响居民生活，需要立即启动大修基金。另外，物业也张贴了一份房屋维修资金使用方案公示。

　　记者了解到，同意使用大修基金的业主寥寥无几。因为不满物业的行为，90余户业主联名到房管局投诉，物业的应急程序也随之停止。

　　说法

　　物业：维修费用高 拿不出钱

　　业主：直接用大修基金不合理

　　“资金使用方案公示上说，1号楼180户居民，所分摊费用为每户1800多元。”业主陈先生说，没有业主的签字，物业直接启动大修基金，这合理吗？况且，电梯使用年限为十几年，这才用了五年时间，就需要动用大修基金，以后坏了怎么办？“物业套取大修基金，拿着钱跑了怎么办？”业主冀先生说出了自己的顾虑。

　　该小区物业公司一位工作人员说，出现故障的电梯需要更换钢绳和补偿链，这笔维修费用预估比较高，物业公司拿不出钱，“现在居民不同意用大修基金，电梯无法使用，期间导致的任何事故及损失与物业无关”。

　　权威

　　声音

　　西安市房管局：维修资金使用决策权在业主

　　“房子就像车一样，在使用过程中，总会出现一些问题。目前，西安市不少小区，因为房屋渗水、管道老化、电梯维修等问题，也都动用了大修基金。”西安市住房保障和房屋管理局房屋维修资金使用科余海涛科长说，维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。他们负责保管，如果小区住宅共用部位、共用设施设备保修期满出现问题，需要用大修资金，使用的决策权在业主。

　　“使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”余科长解释说，要使用维修资金，必须征得双2/3业主同意，即必须有2/3以上的业主同意，必须有2/3的居住面积。2/3的居住面积是指小区的所有可居住的面积中，必须有2/3以上的面积被用来居住。这两条规定缺一不可。

　　“共用设施设备过了保修期，想动用大修基金，必须2/3的业主签字同意，才能使用。”余科长说，瓷砖脱落也可以走应急程序，但是有一个“量”的要求，如果单体墙面瓷砖脱落1/5，可以不用业主签字，直接使用大修基金。绿地世纪城小区瓷砖脱落单体墙面没有达到这一规定，所以也无法走应急程序。而朝阳花园小区物业走应急程序动用大修基金，因超过1/3的业主投诉，所以按照规定，即便走应急程序，大修基金也无法动用。

编辑：秦一乔