“房价最有良心城市”欲与全国接轨 计价方式将改变

　　▲人大代表“炮轰”建筑面积让消费者多花冤枉钱

　　按照建筑面积来计算，很多购房者对于公摊面积计算是否准确，常常持疑问态度，而商品房公摊面积不透明或公摊面积过大，物业费和供暖费按建筑以面积收取，这些问题屡屡遭人病。华商报记者了解到，在2106年两会期间，全国人大代表柳树林等10名代表建议应该按照国际惯例，按照套内面积计算。

　　柳树林说，根据国家规定，商品房销售三种计价方式，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是按套(单元)计价。目前，全国各地商品住宅的出售均以建筑面积为计量单位，建筑面积等于套内建筑面积加公共分摊建筑面积，实际上如同出卖物品时，以毛重来计量，而不是以净重来计量一样。

　　柳树林认为，以建筑面积销售是有利于开发商的，因为“公摊面积”的计算不透明，开发商可以自由发挥，增加“额外”收益。尽管有关部门对“公摊面积”也曾作出种种规定，但是，由于“公摊面积”的计算和标准相对专业，公众普遍不熟悉，一些开发商会通过做手脚，增加“公摊面积”，而增加的部分自然会进入“建筑面积”，让消费者多花冤枉钱。同时，开发商可以通过多造建筑物虚增出来“公摊面积”，将建筑成本转嫁给购房人，而由自己将“虚增”出来的建筑占有、出租或出售，以此获得收益。最明显的例子就是车库、地下室，一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积悄悄分摊给业主，随后又单独出售，等于是双重获利。

　　而且，物业管理费和供暖费等，基本上都是按“建筑面积”收取的，这样对消费者存在着明显的不公，比如，“公摊面积”并不供暖。尤其是在今后物业税开征以后，按“建筑面积”买房、售房对消费者的不公将更直接地体现出来，而按照“套内建筑面积”来计算，消费者就可以少支付不少冤枉钱。

　　柳树林说，根据《房产测量规范》的规定，成套房屋的“套内建筑面积”由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。消费者可以据此轻松计算出“套内建筑面积”，得出所购房屋面积有无缩水的结论，从而及时维权。而通过“建筑面积”买房，消费者连分摊面积是多少、是否合理都弄不清楚，很难进行维权。

　　▲发达国家和地区 是按套内面积售房

　　华商报记者查询到，在世界范围内，很多发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算，包括美国、加拿大、日本、香港等。西方发达国家全部是根据“套内建筑面积”或“套内使用面积”(每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和)来计算房屋面积。从法律关系上来说，作为房屋购买者，实际上独自占有的只是套内部分;且套内面积不牵涉分摊问题，不易引起争议。按建筑物区分所有权的理论，这一部分房屋才属于产权人专有。一些国家和地区在进行权属登记时也只将专有部分作为该户的登记面积。

　　按照建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条的规定，实际中商品房销售可操作的方法有两种：按套内建筑面积计价，即：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积;按建筑面积计价，即：建筑面积= 套内建筑面积+公共分摊建筑面积。

　　但从现阶段看，我国按套或套内建筑面计价买房仍有很多局限。在实际应用中，全国范围内基本都采取了按建筑面积售卖的方法。原因是政府制定了很多与建筑面积挂钩的规则，如建设部制订建筑面积计算和分摊规则、物价部门按建筑面积核算房屋单价，产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取。如果按套内面积计价，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。

　　▲多知道一点：套内建筑面积与建筑面积的区别

　　“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。

　　“套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。 华商报记者 王静

编辑：华商报供稿