浐灞半岛索成立业委会经费 发起两起诉讼均被驳回

　　业主大会筹备组成立四年，业委会却一直没能成立。为向开发商索要成立业委会所需的经费、设施和办公用房等条件，浐灞半岛A10/A15小区业主大会筹备组中的业主代表们为此发起了一起行政诉讼、一起民事诉讼，但两起诉讼一审和二审均被驳回。

　　成立业委会过程中，如果开发建设单位不配合，究竟该如何来解决经费、设施和办公用房等问题？

　　起诉管委会和开发商  两起诉讼均被驳回

　　据了解，浐灞半岛A10/A15小区2010年交房入住，共34幢高层，近5000户。2011年起，该小区即着手筹备成立业委会事宜，但由于处于行政区和开发区交叉地带，应该由哪个部门给予指导成了难题。2012年6月，经西安市信访局协调，确定凡是在浐灞生态区范围内的新建小区，均由各行政区书面委托浐灞生态区管委会负责组织、协调和指导业委会成立相关工作。当年12月，西安浐灞生态区管委会下属的金融商务区管理办公室启动了浐灞半岛A10/A15小区业委会筹备工作。但2013年以来，管委会金融办组织召开筹备组会议70多次，召开专题协调会17次，却因建设单位未提供筹备经费、办公用房、办公设施而停滞。

　　2016年4月份，筹备组中的业主代表认为，浐灞生态区管委会有指导、协调责任，应对建设单位不履行法定义务采取必要的行政处罚，遂将管委会告至西安铁路运输法院。管委会认为自己已在不超越法律规定和相关部门授权范围的前提下，要求建设单位满足包括原告在内的业主关于筹备业主大会的相关需求，但自己并无行政处罚权，不是适格被告。2016年10月20日，法院作出行政裁定，采纳了管委会的说法，驳回了起诉。随后，几名业主代表又上诉至西安铁路运输中级法院。近日，二审行政裁定再次驳回了业主代表们的上诉理由。

　　与此同时，为索要组织召开业主大会、成立业委会所需的费用，2016年4月26日，筹备组业主代表也将开发建设单位告至灞桥区法院。2016年10月19日，灞桥区法院以一纸民事裁定书驳回了7名业主代表的起诉，认为原告虽为业主大会筹备组成员，但原告个人与本案无直接利害关系，故原告的起诉不符合起诉条件。2016年11月8日，几名筹备组业主向西安市中级法院提交了民事上诉状。2017年1月20日，此案二审开庭，7名业主代表是否具备起诉主体资格成了法庭辩论焦点。2月9日，西安中院做出民事裁定，认为原审法院依法驳回并无不当，驳回上诉，维持原裁定。

　　业主大会筹备组组长：没必要通过诉讼解决问题

　　业主们聘请的代理律师、陕西言锋律师事务所律师贾涛说，两起诉讼都还没进入实体审理环节，全在程序上被驳回了。“简单地说，一个是告错了，一个是没资格告。”按照规定，业主大会筹备组包括有关职能部门代表、开发建设单位代表和业主代表，组长由职能部门代表担任。但起诉管理部门，组长肯定不同意；起诉开发商，开发商代表肯定不同意。所以，无法以筹备组的名义起诉。筹备组全体业主代表联名起诉，却被法院以个人与本案无直接利害关系为由驳回。对于这样的结果，他也很无奈。接下来该怎么做，业主和律师正在商议。由于西安市新物管条例已经颁布实施，会首先和管委会协调，让开发商将经费打入管委会专用账户。如果管委会和开发商仍无动于衷，行政诉讼将考虑是否起诉西安市政府，民事诉讼将可能考虑重新以筹备组名义起诉开发商。

　　陕西省业申委负责人何志恒表示，小区内涉及公共部分的事物属于共同利益，不是个人的事。不要说以筹备组全体业主代表名义起诉，就是以业主大会筹备组的名义起诉，也不一定符合诉讼主体资格。因为业主大会筹备组是临时组织，物管条例的规定中没有赋予其诉讼的职责。虽然开发商在成立业委会的过程中常常成为阻碍，但业主大会筹备组中对于开发商名额的设置是必要的。因为开发商是前期大业主，在其将房屋卖给普通业主后，要经过两次交接：第一次交的是专属建筑部分，即向业主交钥匙，第二次交的是公共部分的建设资料。但很多开发商通常不会进行第二次交接，另外如果没有成立业委会，也没法进行这样的交接。即便成立了业委会，如果开发商还有自己的房产，也是有权参加业委会的。

　　浐灞半岛A10/A15小区业主大会筹备组组长、金融商务区管理办公室有关负责人杜风飞表示，旧物管条例对开发区内小区成立业委会应该由谁来指导没有明确规定，对开发商承担经费的方式规定得也不够具体，新条例规定得很清楚。对浐灞半岛成立业委会的经费，开发商之前已经承担了一些印刷费用。他们最近也正在和西安市房管局沟通，来促进解决浐灞半岛A10/A15小区成立业委会的经费、设施和办公用房以及相关资料的问题，没必要通过诉讼来解决。

　　专家建议：应在交房时就要求开发商预付筹备费用

　　那么，究竟该如何解决开发商不配合带来的经费等方面的难题？

　　何志恒认为，由于法律制度建设还不够完善，从目前的法律规定来看，在业主大会成立之前没有什么办法。只能由业主们自行筹措、现行垫付，在业主大会成立以后，用共有收益返还业主；或者通过起诉开发商拿回自己的费用。在江苏宿迁，交房前就要求开发商要按照每平方米0.5元的标准向街道办预交业主大会筹备费用。在杭州，则是要求按照每户50-100元的标准交，只有在街道办出具手续后，房管部门才同意开发商交房，而街道办会委托第三方机构来负责新小区筹建业主大会推选业委会的工作，之后街道办会把钱直接划给第三方。西安也应该做这样的规定，目前对开发商还是缺少法律强制手段。

　　华商记者 马虎振

编辑：华商报供稿