街办处处设限怪象频出 小区成立业主大会咋这么难？

　　>>原因分析

　　街办处处设限 业主屡屡碰壁

　　业主大会成立咋这么难

　　为了协助具备条件的小区成立业主大会，选举业主委员会，华商报搭建了“用好新条例管好咱的家”公益律师与小区业主对接平台，聘请了30位公益律师与小区一对一提供专业咨询。近半年时间过去了，不仅业主们觉得工作难推进，律师和长期关注业委会成立的人士也有相同的感触。

　　筹备怪象 街道办处处设限

　　曾参与过多个小区业主大会筹备工作的律师许瑛，向华商报记者介绍了她遇到的街办在筹备中处处设限的“怪象”。

　　把业主身份限定在产权证上。本来物权法、婚姻法、继承法认定的共有财产人均是业主，但有街道办把业主限制为房屋产权证上写有名字的才是，除此之外均不是业主，这样就把许多热心业主排除在业主之外了。

　　把业主书面告知视为审核批准。《西安市物业管理条例》（以下均称“条例”）规定：建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，业主人数5%以上联名可以书面告知。街道办把书面告知的形式搞成了审核批准，要求业主在书面告知上签名盖指印，签了名不能到现场的业主要有委托书，不仅要有签名业主的身份证，还要提交购房合同或业主的产权证，缺一不可。为此，有的小区业主跑了一个多月，书面告知程序仍未通过。

　　筹备组人选从严。条例规定，筹备组成员中的业主代表，应当及时缴纳物业服务费。许瑛律师说，法律上的不及时缴纳应为经催缴后仍不缴纳的恶意拖欠的行为。但有街道办在审查业主代表时，只要有迟交物业费的情况，一概视为未及时交纳物业费，取消了不少候选人的资格。

　　把筹备组成员的推选改为投票表决。条例及住建部有关法规规定：筹备组业主代表由自荐、推荐、业主提名产生，并未要求对筹备组的业主代表进行选举。但有街道办却要求筹备组的业主代表需50%以上的业主选举或签名才可以当选，在实际操作中难以展开。

　　让建设单位、物业公司审查业主代表。建设单位、物业公司与业主之间本是利益冲突的双方，但有街道办以建设单位、物业公司有业主信息为由，把业主代表的资格交由建设单位、物业公司来审核，人选当然很难达成一致。

　　街道办工作效率低。街道办负责业主大会的工作人员基本都身兼多职，业主们去办事时，不是人不在，就是正在开会，要么就是外出办事了。业主们跑几趟见到人了，却又让把资料放下，等领导看后研究研究再说。这一等至少又是十天半个月。

　　许瑛律师提到，按照《陕西省物业管理条例》有关规定，街道办事处等有关部门未在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会。同时业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。但在实际中，又面临相关部门不认可不备案的情况。

　　业主缺位 政府错位 企业越位

　　长期关注陕西社区建设的何志恒先生用“三位”总结了业主大会成立难，即“业主缺位、政府错位、企业越位”。

　　在他看来，业主中只有极少数愿意为了自己的家园承担社会责任，出钱出力操心。其他更多的业主要么没时间，要么只希望别人出头。还有一些爱占小便宜、得到一点小实惠就丧失原则的人，坚决反对改变现状，要维护自己的既得利益，在这样的业主构成下，那些极少数愿意为大家付出的人，也会在屡屡碰壁后，难以坚持下去。这就是“业主缺位”。

　　而作为牵头筹备业主大会的街道办事处或者开发区管委会，没有摆正自己的位置，认为指导就是领导，监督就是监管。没搞清业主大会是个业主自治组织，成立业主大会的主体是小区的全体业主，业主有权支配自己的财产权利及物业的处置权和管理权。政府在小区物业管理中的责任应该是在现有法律、法规框架下对小区物业的监督责任，而不是代替业主去选定具体的运作方式。更有甚者，有基层官员加入了建设单位、物业公司的利益链。这就是“政府错位”。何志恒说，“政府错位”也有没吃透条例，执行能力不强的问题。有的工作人员不是有意错位，而是不了解我国法律体系，不懂法律之间的关系，不理解条例，不知道如何执行，在操作中人为设置了很多障碍。比如是否及时缴纳物业服务费，有街道办就自行制定了量化标准。这反映出条例施行后，房管部门并未出台具体指导成立业主大会、选举首届业主委员会的工作流程，导致街道办在指导业主大会成立中“该管的不管，不该管的乱管”。

　　由于天然存在利益冲突，普遍存在着建设单位和物业公司在筹备业主大会的工作中不依法尽责，有意推脱，甚至从中作梗，为了自身的利益，不惜侵害广大业主的权益，极力阻止、破坏业主大会的成立。这就是“企业越位”。一些街道办或相关工作人员，本来就不积极，遇到双方存在矛盾，即便没有处于利益链条上，也会抱着“多一事不如少一事”的态度消极推进。 华商报记者 杜鹃

编辑：强鑫