开发商屯兵西安远郊逼近高陵蓝田鄠邑 环西安值不值得买？

　　新楼盘从城区走向郊区，三环外低价房源减少

　　上个月，西安新建商品住宅上市供应计划公布，房源总计225509套，面积约2697万㎡。从计划看，供应量十分庞大。其中，除了老盘推新的房源占据核心地段，包括融创、碧桂园、绿地、绿城、阳光城等地产大鳄组成的供货主力，新项目多分布在三环以外的区域。

　　事实上，这也反映出近两年土拍市场逐渐外扩的趋势。在2017年，西安区域土地成交分为两个梯队，一是曲江、高陵和临潼；二是港务区、沣东和浐灞。今年商品房市场的主要供应也不出意外来自这些地方。从20强房企在西安的布局来看，除过曲江、高新、经开和浐灞等发展相对成熟的环城区域，开发触角正不断向长安、临潼、西咸，甚至高陵、鄠邑和蓝田等外围市场延伸。最近一段时间，这些地方不但出现了楼面价超过5000元/㎡、拿地成本直追主城区的案例；还有出让地块因为报价超过最高限价、拍卖终止的现象发生。

　　地产评论人士王建红表示，西安主城区建设多年，目前三环内的净地已经非常少，新开发的房子只能向郊区要地。加上近两年城市发展的利好不断，新增人口需要居住和生活空间，城市骨架也被拉大。相对来说，远郊区的土地成本相对低一些，整体房价更有吸引力。但是各房企拿地成本、项目定位有所不同，而且受备案等因素影响，最终定价差异较大。

　　此前流传的一份西安房价地图，就显示出满屏的万元/㎡楼盘。而记者上周走访发现，其实在城东灞桥、纺织城；城南的长安、航天；城西的西咸等地，还是有一些万元/㎡以下的房源存在。另外，在三环以内的棚改集中区域，也存在低价“捡漏”机会。只不过，这样的机会正在逐渐减少，不少三环外的新楼盘定价也超过万元/㎡，并带动周边老盘价格走高。

　　去新区置业买的是未来，短期或透支预期

　　在丰镐东路住了5年多的高先生，最近有了去西咸新区买房的打算。“其实现在勉强也够住了。”他一家三口住的是一套约100㎡的大两室，之所以又有买房打算，据他自己说，主要是有两个原因：一是考虑等孩子长大了能住得宽敞些；二是如果还在城区附近买的话，房价贵，实际改善不大，不如买远点，买个预期。

　　与高先生一样，不少购房人发现，他们的看房阵线已经被推到了西安三环以外。有观点指出，西安已成为一个典型的以开发新区推动城市发展的城市。原有老城虽然配套成熟、人口密度大，但也面临着环境拥挤、改造成本高和古城保护等现实问题，在这样的背景下，去新开发区买房子，除了价格的盘算，买的就是它的规划和未来。

　　上周，华商报记者辗转两个多小时来到高陵马家湾了解到，一处楼盘剩余房源不多，一位职业顾问介绍，西安主城区房价比较高，加上很多人不符合买房条件，但又打算在西安发展，有的是为了投资，就来马家湾周边买了房，这里房子均价在7000元左右，具体以实际咨询和成交时为准。另外一个楼盘，据售楼部工作人员介绍，房子基本已售完。

　　有业内人士提醒，未来和现实还是有些差距的。比如，西安每次传出地铁线路建设或中小学规划相关的消息，常会引来周边楼盘的跟风宣传，用规划抬高身价，这是开发商常用的套路。但从规划到最终落实存在一定的时间周期，这就给“未来”打上了不确定性。

　　“选择到新区置业就得把眼光放长远。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示，即便是重点规划区域或是地铁沿线，一个新区从规划落地到逐步成熟也需要3-5年甚至更久时间。从曲江二期、浐灞等地的楼盘经验来看，都在发展初期出现过投资回报较差、交通和商业等配套不足的尴尬，短时间内面临预期透支的问题。

　　在全国范围内，2011年开始起持续火热的环京（北京）楼市不能算作是一个正面案例。经过去年的僵持后，廊坊等地的新房市场降价新闻接踵而至。据媒体报道，环京楼市已经明显降温。目前，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元，个别楼盘甚至暴跌三分之二。二手公寓住宅中，当地某代表性楼盘单价1.2万~1.3万元，比起4月份的高点3万多元已经下跌了近三分之二。

　　“环京楼市对开发强度的容忍度较低，代表性并不强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，不过，新区建设可以速成，但人口却只能慢慢吸引。能够撑起新区楼盘价值体系的交通、商业、医疗、教育等各项配套缺一不可。相对而言，与老城区距离更近的新区，中间不留白，居民生活才更容易产生无缝对接。

　　买卖双方面临博弈，买或不买切记量力而行

　　在市场中传出房源紧张、新建楼盘越来越远的大背景下，当前是否是买房的好时机呢？朱郁建议，选房心态可以更从容一些，不必恐慌。如果确属刚需也遇到了合适的房源，那么该出手时就出手，以免价格踩空。但如果是盲目跟风的投资心态，则大可不必着急“抢房”，因为考虑到随后还会有大量新房源推出，这部分需求的可选空间会更大一些。

　　严跃进也表示，对于购房者来说，有能力买、有资格买，还是要加快节奏。当然考虑到新区内的房源增多，选房时应尽量结合自身需要，权衡交通配套和学区等要素。同时，若是若是后续有换房需求，也要考虑到房屋转让的难易程度等。王建红说，买房也是为了保值，所以要确保自己的现金流处于安全状态。要量力而行，不要盲目跟风加杠杆，徒增压力。

　　有观点认为，目前来看，西安楼市上市房源量较少，预计三月下旬随着批售量增加，目前楼市供应紧张的情况应会有所缓解。房源紧张是一方面，而就银行方面来看，银行房贷额度开年之后一点也没有放松，多家楼盘首套房首付已上调至百分之四十，二套房变为百分之五十。所以刚需还是尽早下手购房为好。 华商报记者 黄涛 李程

编辑：刘超