详细解读大修基金使用流程 违规者将直接被列入黑名单

　　西安近期连续出现暴雨、暴晒天气，导致一些老旧小区出现瓷砖墙面脱落、空鼓等现象（华商报此前有报道），西安市房屋维修资金管理中心相关负责人昨日就业主关心大修基金使用流程和程序给予解读。

　　哪些情况可以使用维修资金？

　　过了保修期的住宅公共部位

　　该负责人介绍，维修资金的使用须同时满足两个条件：一是过了保修期才能使用，保修期内由建设单位负责维修；二是仅能用于住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，比如电梯、屋面、监控、外墙瓷砖等。

　　申请使用维修资金由哪个部门来审核？

　　由区（管委会）物业管理行政主管部门管理

　　他介绍，西安市维修资金使用事项实行属地化管理，《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金由各区物业管理行政主管部门、开发区管理委员会负责本辖区内维修资金使用的管理工作，方便物业服务企业就近办理相关手续。

　　申请使用维修资金的具体程序？

　　有正常使用程序和应急使用程序

　　该负责人介绍，西安市维修资金申请使用维修资金有两种程序：正常使用程序和应急使用程序。

　　（一）正常使用程序：须维修资金列支范围内“双2/3业主”表决同意后方可使用。“双2/3业主”即人数、面积均须达到三分之二。

　　具体分为九个步骤 ：

　　1、提出方案；——2、业主表决；——3、公示方案；——4、首款审核；——5、首款划转；——6、组织实施；——7、竣工验收；——8、尾款审核；——9、尾款划转。

　　正常使用程序中耗时较长的为业主表决、签字确认环节，一些业主将房屋出租，本人不在小区居住，征集此类业主意见较为困难；还有一些维修项目由于大多数业主不直接受益，对维修项目态度不积极，如屋面漏雨问题，除顶层业主迫切希望维修屋面外，其他楼层业主由于未受到直接影响，很多业主不同意使用维修资金，导致维修资金无法使用。

　　部分业主误认为的维修资金“使用难”，其实关键问题是出在业主表决、签字确认环节，业主意见难统一，达不到政策规定的维修资金使用须“双2/3业主同意”这个比例。

　　西安市房屋维修资金管理中心相关负责人表示，针对这种情况，为化解业主意见难统一、表决时间长等问题，西安市房管局于2013年建立了维修资金应急使用制度，《西安市物业管理条例》也明确了应急使用维修资金的六种紧急情形，并规定应急使用维修资金无需业主表决，出现紧急状况时，在第一时间排除危险，以保障房屋和业主人身财产安全；

　　应急使用维修资金的六种紧急情形：

　　1、屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；

　　2、楼体外立面脱落的；

　　3、电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；

　　4、消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；

　　5、二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

　　6、专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

　　应急使用程序分为八个步骤： 1、提交申请；——2、现场查勘；——3、公示方案； ——4、组织实施；——5、竣工验收；——6、费用公示；——7、申请列支；——8、划转资金。

　　应急使用维修资金对维修方案有什么限制？

　　不得扩大维修和更新、改造范围

　　针对维修资金的使用，他介绍，《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定：应急使用维修资金应当以排险抢修、保障住宅共用部位、共用设施设备安全及正常使用为目的，物业服务企业、业主委员会不得扩大维修和更新、改造范围。

　　业主对应急使用维修资金有异议，如何处理？

　　不属于应急使用维修资金范围的将终止使用

　　对于现在一些小区出现墙砖掉落或者电梯损坏，因小区部分业主不同意而一直搁浅的问题，西安市房屋维修资金管理中心相关负责人表示，《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定：维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主对应急使用维修资金有异议的，应当在《维修资金应急使用确认书》公示期内，向出具《维修资金应急使用确认书》的单位提交书面申请和相关材料，受理申请的单位应当在三个工作日内进行复核，不属于应急使用维修资金范围的，应当终止应急使用。

　　业主发现物业服务企业伪造自己签名怎么办？

　　物业公司违规将直接纳入黑名单

　　他介绍，在《维修资金使用方案及业主书面表决明细表》公示期间，业主如发现物业服务企业伪造自己的签名，应在公示期内向区物业管理行政主管部门进行书面投诉，区物业管理行政主管部门核实后，将物业服务企业违规信息依法纳入公共信用信息系统，纳入“黑名单”。同时，业主可通过法律途径追究造假者的法律责任。

　　如何确保维修资金使用安全？

　　多渠道公示增加资金使用透明度

　　西安市房屋维修资金管理中心相关负责人表示，为保障维修资金所有者合法权益，西安市房管局采取多项措施，确保维修资金使用安全：一是建立维修资金使用公示制度，在维修资金使用前，将通过西安市房管局网站、物业区域显著位置以及主要媒体公示维修资金使用事项，增强维修资金使用的公开性和透明度；二是建立了第三方审价制度，由第三方专业机构对维修资金使用项目工程造价进行把关，防止高估冒算工程款问题的发生；三是将维修资金使用款划转至专用账户，确保专款专用。

　　华商报记者 陈思存  实习记者  蒲阳

编辑：华商报供稿