深度|知晓难争取难开户难 西安业委会争取共有收益难上天！

　　华商报记者走访西安多个小区发现：业委会要为全体业主争取共有收益不是件容易的事

　　西安市不动产登记服务中心：业主可凭产权证查询小区所有公共区域信息

　　共有收益，本来就属全体业主。除了买房时交的房屋维修资金，共有收益也一样是房子未来的“保命钱”。

　　但事实上，业主们要想争取这本来属于自己的收益实在艰难。没有业委会没条件争取，即便成立了业委会也不一定能拿回。

　　作为业主大会的执行机构，业委会要为全体业主争取共有收益，这个过程到底有多难？近日，华商报记者走访了西安多个小区，对此进行调查。

　　1知晓难

　　申请信息公开数十次 想知道的信息总难得到

　　成立业委会后，第一项也是最重要的一项工作就是“摸清家底”，了解小区共有部位和共用设施设备信息，弄清楚小区里哪些东西是属于全体业主所有的，否则业委会可能连办公的地方都没有。但为这项工作，很多小区业委会付出了巨大努力，结果却收效甚微。

　　城西人家小区位于西安市劳动北路，2016年6月19日选举产生了首届业委会。随后经过业主大会决定，以公开招投标的形式选聘了新物业公司，于当年10月15日进驻小区，随后在莲湖区建住局备案。但新物业进驻后交接并不顺利，一直没有正式的物业管理用房，物业公司和业委会都挤在由公共卫生间改造的房子里办公。

　　城西人家业委会副主任高女士介绍，为争取物业管理用房，也为摸清小区“家底”，从2016年开始，业委会就一直在向政府部门咨询了解有关信息。其中，到西安市规划局及其莲湖分局、大兴分局咨询和申请信息公开20多次，同时还多次在网上申请，申请公开的项目主要有：物业管理用房位置面积、地下人防车位、小区规划报建资料及小区红线图、幼儿园和会所等信息。“但在30多份书面回复中，大多数为‘查无此档’、‘涉密’、‘申请延后回复’、‘不属于信息公开范畴’、‘已告知不再答复’等。得到的有用信息中，有小区规划车位数，但与实际不符；关于物业管理用房只说是已涵盖在小区总建筑面积当中，却没说明具体位置和面积；幼儿园的面积和实际不符；至于会所根本就找不到。”

　　高女士说，后来他们了解到初始登记信息上可能会有想要知道的信息，就到西安市不动产登记服务中心去咨询和申请信息公开，前后跑了20多次，得到的书面回复有七八个，“在这个中心负责测量的部门，我们得到了可以查到配套用房信息的分户图，但初始登记信息申请了多次却一直不给提供。不动产登记中心的工作人员说，业委会没有资格查询这些信息，开发商来才可以查。”

　　华商报记者查看该中心给城西人家业委会出具的书面回复，其中给出的结果多为“不予受理”、“不予查询”，具体原因包括：不动产登记资料查询与政府信息公开行为存在根本性差别，查询这类业务需要相应的法律法规来办理；中心不具备直接受理政府信息公开的申请职责，请业委会向其上级西安市国土资源局申请；业委会不是不动产利害关系人，也不是不动产登记簿登载的权利人，不符合《不动产登记资料查询暂行办法》中申请查询主体的规定；若对决定不服，可在60日内向行政复议机关申请行政复议或在6个月内向法院提起行政诉讼。

　　“业委会就是为了弄清楚属于全体业主所有的权益。不弄清这些基本情况，业委会还怎么履职？业主的权利有关法律法规写得很清楚，可为什么一到实际情况中连了解基本信息都这么难？”城西人家业委会主任马女士问。

　　2 争取难

　　有物业公司“夺利”有的不得不打官司来争取

　　无法查清所有属于全体业主的共有收益，那那些共有收益属性显而易见的项目呢？事实上，即使明面上一看就属于共有收益，业委会想要把它拿回来也相当不容易。

　　■凯旋广场：物业公司私自引进饮水机

　　业委会负责人因劝阻被打

　　2017年8月6日，位于朱雀大街杨家村西口的凯旋广场C、D、E座选举产生了业委会，当年10月20日完成备案。

　　小区业委会负责人陈先生介绍，小区2005年交房以后，开发公司就注销了。为了解共有部位和共用设施设备的相关信息，业委会委员去过西安市规划局、房管局、建委、城建档案馆等部门很多次，却一无所获。所以，小区到底有哪些共有收益一直不清楚。业委会多次发文要求物业公司移交这些年的共有收益，但物业公司只给业委会移交了一个停车场，2018年的收入仅3万元左右，对小区内广告、租赁等只字不提。街办要求公示共有收益，物业公司也不公示。

　　“让业主们气愤的是，2018年10月底，小区里突然装了一台饮水机，后来增加到两台。11月15日，饮水机经营者占了很大面积摆摊进行宣传，连续摆了4天，对业主们的通行都造成了影响。业主们纷纷向12345投诉，现场摆摊的负责人说跟物业公司说好了，不认业委会。当晚，业主们强行要求把搭的棚子拆掉。第二天我就被人打的胳膊脱臼。派出所出面调解，把打人者关了几天，赔了医药费。但饮水机经营者并未离开，挪了下地方又连着宣传了几天，到现在饮水机还摆在院子里。我看了他们的合同，上面盖有物业公司的公章。但不经过业主同意，这样的合同是无效的。”陈先生说。

　　2019年1月9日，在该小区物业办，面对许多业主，该物业公司负责人表示，饮水机进入小区，物业公司并未获得利益。对此，业主质疑：“物业公司不经过业委会同意就引进饮水机是否合法？物业对打人的事到底咋处理？”这位负责人转而谈论别的话题。在业主们的议论下，最终他表示将公示共有收益。

　　■紫薇家天下：三方签了协议

　　临建楼租金却被物业公司拿走

　　紫薇家天下位于城东长乐路，2000年就成立了业委会。2018年12月，第三届业委会换届改选完成并做了备案。

　　小区业委会委员介绍，小区原来的售楼部有800平方米，是个临建，售楼时说将来会建成书吧会所但并未兑现，后来租给东郊一家新楼盘售楼用。业委会召集业主代表去找开发商谈，开发商同意把售楼部交给业委会管理，租赁收入由开发商和业委会二八分成，开发商、物业公司和业委会还就此签了协议盖了章。之后，业委会又将十栋楼的所有地下室及电梯和院子里的广告收入收回，累计收入约有300万元，业委会用这些收入买购物卡发给业主，发了五六次。

　　“后来开发商说楼里有安全隐患，发函称要收回。物业公司立即开始停电停水，连续十天，商户在大热天无法忍受，集体转为和物业公司签合同。临建使用寿命是两年，到期后继续使用需到规划局办二次审批手续，开发商没有产权，不能申请。业主们也不断举报，这个临建最终被拆掉了，收入自然大家都没有了。”据这位委员介绍，物业公司拿走临建租赁收入后，业委会掌握的共有收益只剩下地下室和广告费，收入减少了60%左右。而当时因停电导致商户受损，商户起诉业委会要求赔偿，业委会不但没有收入，还不得不赔偿商户损失。

　　2016年6月9日，和物业公司的服务合同到期了，物业公司要续签，业委会要求先把收取商户租金的事处理完再谈，但物业公司避而不谈，一直到现在都没续签合同。

　　对于物业公司凭什么把临建楼要回来的问题，小区物业公司负责人表示，情况他不清楚，那是2015年的事，他来的时间不长。他转而质疑说：“之前业委会收取的共有收益到底用没用在业主身上？业委会经营的这些场所，是不是应该给物业公司分一部分？物业公司的收入是哪些？难道只能靠收物业费？”

　　■心晴雅苑：为小区共有收益打了好多场官司

　　位于雁塔路中段的心晴雅苑小区，因为拥有“强悍”的业委会女主任周洪斌，同时也因为实行酬金制物业管理模式而闻名业主圈。

　　周洪斌介绍，他们小区2011年成立了业委会，当时共有收益是零。第二年收回了电梯广告，然后是灯箱广告。换了物业公司后，又收回了地面停车费，还有移动、电信的场地占用费等。现在广告和场地占用费这方面，小区签订了12项合同。“去年我们拿回了1号楼地下室的租金和地下人防车库，共有收益多了30多万元。”

　　“我们也打了好多场官司，主要是为了要回物业楼。当时老物业退出后把地下车库和物业楼占着，新物业没有办公地方。打了好多场官司，业委会都赢了。后来开发商也认了，但又起诉我们说这楼是他们建的，向业委会要192万元建设费。结果我们发现这些钱已经打到小区建设成本里了，开发商又输了。业委会接着又起诉开发商占用房子多年讨要28万元侵占费，最后法院判开发商给业委会赔了22万元。”说起为业主们争取共有收益打的这些官司，周洪斌感到特别自豪。

　　“共有收益是一块不小的蛋糕，大型小区共有收益可达一两千万元。平时经常见到一些物业公司说物业费收不上来但就是不走，原因就在共有收益。物业公司侵吞本应属于全体业主所有的共有收益现象，应该引起有关部门高度关注。”周洪斌说。

编辑：雷晓娟