西安业主因开发商手续不全拒收房5年后被催费 交房日期该咋算？

　　因开发商未提供“两书一表”及认为户型、面积存在争议，黄女士自2014年1月1日被通知收房后，迟迟未办理收房手续。不想，近日她接到物业发来的催交物业费及采暖费的短信，高达1万余元的金额让黄女士觉得很不合理。

　　物业催交：需结清5年的物业费、基础采暖费1万余元

　　最近，市民黄女士遇上了烦心事——收到了西安市高陵区嘉园馨苑小区物业的催交短信：“请你于2019年7月25日前结算2014年至2018年度暖气管道基础运行费5年3857元，及物业费66个月11002.43元。”

　　原来，黄女士在该小区购房后一直未办理收房，从2014年1月1日至今5年有余。

　　8月6日下午，华商报记者陪同黄女士一同前往了小区物业。“我们在2013年年底通知收房，物业费从2014年1月1日开始计算，你一直没办理收房，现在你需要清算期间物业费和暖气管道基础费。”物业工作人员说。

　　业主解释：五年未收房 因开发商未出示“两书一表”

　　“当时其他业主都收房了，为什么你迟迟不收房?”面对物业工作人员的疑问，黄女士解释称，因为开发商一直未向她提供“两书一表”，此外开发商延期交房、房屋实际面积不符等纠纷一直未能解决，所以收房日期一直拖到现在。

　　华商报记者注意到，黄女士和开发商陕西商益置业签订的购房合同显示，该房屋于2013年12月31日交房。“当时开发商也按照约定日期通知我们收房了。可我们去小区一看，小区建设根本没有完工，不具备收房条件。更为重要的是开发商未能向我出示收房必须的‘两书一表’(即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案登记表》)。”黄女士说，“尤其是没有竣工验收备案登记表。”

　　此外，黄女士向记者出示了她2015年2月向开发商递交的交房异议，其中明确提出了开发商延期交房的违约赔偿及户型面积与实际不符的赔偿诉求。“开发商没有答复我们，这个事就一直耗了下去。”

　　住建部门：竣工验收备案登记表2015年取得

　　华商报记者联系了开发商陕西商益置业的一位负责人，当询问黄女士所购房屋何时取得“两书一表”时，这位负责人拒绝回答。

　　8月6日下午，华商报记者陪同黄女士前往西安市高陵区建设和住房保障局建筑管理中心并调取了其所购房屋的工程竣工验收备案登记表。该表显示，该工程竣工日期为2015年1月5日，竣工验收日期为2015年1月28日，开发商于2015年3月12日通过备案。

　　“两书一表中的一表办了备案就代表这个楼按照合同约定已经把所有的活都做完了，工程也是合格工程。”工作人员称。根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　记者在采访中了解到，该项目五方验收(即勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位)均在2015年才通过。

　　事件进展：物业按照竣工验收表取得日期收取物业费

　　“合同约定2013年12月31日交房，开发商2015年3月12日才具备交房资格，明显存在延期交房，是否要承担违约责任呢?”黄女士质疑。

　　华商报记者从黄女士的购房合同中看到，双方约定交付使用时应满足该商品房经验收合格。此外，合同还约定，逾期交房超过30天的，如继续履行购房合同，开发商向购房者按日支付已交付房价款的万分之一。

　　“这套房子房款一共40多万，我首付十多万，每月按时还贷，按照万分之一赔偿的话，每个月才几百块钱，还不够我们租房的成本。”对于逾期交房的赔偿额度，黄女士也提出质疑。

　　在华商报记者介入调查后，8月7日，黄女士和物业公司再次进行协商，物业最终按照2015年3月12日竣工验收表取得日期，清算了黄女士所拖欠的物业费。而开发商逾期交房的赔偿问题，仍未解决。

　　>>律师解读

　　收房有纠纷 切忌无限期拖延

　　尽早起诉才能更好保障自身权益

　　对于黄女士收房过程中遇到的种种问题，陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师在接受记者采访时作了详细讲解，让购房者更清楚地知道如何合法地保护自己的利益。

　　交房日期是按物业通知还是“两书一表”?

　　根据购房合同约定及相关法律规定，开发商应当在房屋取得“两书一表“时，才算具备交房条件。在未取得“两书一表”之前，业主有权拒绝收房。

　　此案例中，开发商于2015年3月才取得工程竣工验收备案登记表，那么之前开发商是不具备交房条件的。所以交房日期应该按照开发商取得“两书一表”来计算。而不是合同约定日期，或者开发商、物业之前通知的日期。

　　照此计算，物业清算物业费及暖气管道基础运行费应当从开发商取得两书一表后计算。

　　延期交房万分之一赔偿是否成立?

　　合同约定2013年12月31日交房，然而开发商却在2015年才取得工程竣工验收备案登记表，存在逾期交房问题，应按合同约定对购房者进行赔付。

　　购房合同中约定逾期交房违约金按照已付房款的日万分之一计算，但是此约定的违约金偏低。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”

　　业主可请求法院或仲裁委予以调整。在司法实践及判例中，一般调整为已付购房款的日万分之二或日万分之二点五。

　　收房出现纠纷，如何合法维权才能保障自身权益?

　　购房者收房时，若在户型面积、房屋质量、逾期交房等问题上和开发商出现纠纷，需要协商解决。如短期不能协商解决成功，购房者切勿以此为由拒绝收房，甚至无期限拖延。这样拒不收房，最后产生的物业费通常由购房者承担。

　　针对这种情况，购房者应尽早通过法院或者仲裁委解决，在诉讼期内产生的额外费用由败诉方承担。如果房屋真的存在问题，购房者拒绝收房诉讼期间产生的物业费等其他费用也由败诉方承担。 华商报记者 谢涛

编辑：强鑫